תגידו מזל טוב לנוי המקסימה שחוגגת שבוע הבא יום הולדת 5, ההורים שלה החליטו להזמין את כל הילדים מהגן והבניין לחגוג איתה ולצורך כך הם החליטו להפוך את המחסן של הבניין, שגם ככה עומד שומם בלובי למועדון ילדים, כך יהיה אפשר לעשות שם את יום ההולדת ולאחר מכן להשתמש במקום כמועדון, להכניס שולחן פינגפונג ואפילו לשים אקס בוקס. הבעיה שדייר אחד מתנגד כי אין לו כוח לרעש ולהמולה… האם זה אפשרי להיכנס ולהפוך את המחסן למועדון משותף לכולם?
הזכויות והחובות של הדיירים בבניין (בית משותף) לא תמיד ברורות לכולם, הסיבה היא שהדיירים והועד שעומד כנציגות הדיירים לא תמיד מכירים את הוראות חוק המקרקעין בנושא פרק ה': "שיתוף במקרקעין". הכלל הבסיסי ביותר הינו כי בבניין שיש בו כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם מתפשטת לא רק על דירתו האישית אלא על כל אתר ואתר במקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם. במילים אחרות, גם המחסן, המעלית, הגג, חדר המדרגות וכד' שייכים לכל אחד ואחד בעלי הדירות עפ"י החלק שלהם בבעלות.
סעיף 31 (א) לחוק קובע שכל שותף רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. כך לדוגמה להשתמש בחדר המועדון שקיים בבניין כדי לחגוג אירוע זה מותר אבל להפוך את המועדון לחדר חזרות ללהקת הרוק של בית הספר ולנגן שם כל יום עד הערב, זה בהחלט אסור, אלא אם כן נקבע אחרת ע"י דיירי הבניין.
במקרה שלנו, לא מדובר על מועדון קיים, כי אם היה כך עפ"י סעיף 31 לחוק המקרקעין היה מותר לכל אחד מדיירים בבניין לעשות בו שימוש סביר עפ"י ייעודו אלא יש צורך לקחת מחסן ולשנות אותו למועדון. לצורך כך יש לבדוק את התקנון של הבניין. לכל בית משותף יש תקנון, התקנון צריך להיות שמור אצל ועד הבניין ובמידה ואין לועד את התקנון, הדיירים רשאים לאמץ את התקנון המצוי בחוק.
יש לבחון האם התקנון מתייחס לחדר המשמש כמחסן בבניין באופן שמאפשר לו ייעוד אחר. במידה והתשובה היא שלילית, עפ"י סעיף 5(א) לתקנון המצוי, בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו… בסעיף 12(א) לתקנון המצוי נקבע כי החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות ובסעיף 62 לחוק המקרקעין נקבע כי בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
מכאן, במידה ונכתב בתקנון שהחדר ישמש למחסן, יש צורך ברוב של שני שלישים כאמור לעיל לשנות את ההחלטה, אולם, אם אין אזכור לגבי המחסן כפי שקורה בדר"כ בתקנונים של הבתים המשותפים, מספיק רוב רגיל שיחליט שניתן לעשות בו שימוש כמועדון משחקים. יש לזכור דבר נוסף: החוק לא מאפשר להטיל על בעל דירה תשלומים או חובות ועפ"י התקנון המצוי, החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים או משנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.
אם כך, בשורה מצוינת להורים של נוי, הם צריכים לשכנע 51% מדיירי הבניין לתמוך בהחלטה להפוך את המחסן למועדון ויוצאים לדרך…