עורך דין מס שבח יכול לסייע לכם כבר לפני מכירת הנכס לבחון אם צפויה חבות במס, מה גובהה ואילו פטורים, ניכויים או הקלות עשויים להפחית אותה. הבדיקה המוקדמת חשובה משום שמס השבח עשוי להגיע לסכום משמעותי, ולעיתים פעולות שנעשות לפני החתימה על הסכם המכר משפיעות על האפשרויות שיעמדו לרשות המוכר לאחר מכן.
מס שבח אינו נקבע רק לפי ההפרש הפשוט בין המחיר שבו נקנה הנכס למחיר שבו הוא נמכר. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע מנגנון חישוב הכולל את שווי המכירה, יתרת שווי הרכישה, הוצאות המותרות בניכוי, ולעיתים גם נתונים הקשורים למועד הרכישה, פחת, תקופות שונות בחיי הנכס והוראות מס מיוחדות. לכן בדיקת תשלום מס שבח לפני חתימה על עסקה יכולה למנוע מצב שבו המוכר מגלה רק לאחר המכירה שחבות המס גבוהה מכפי שתכנן.
מהו מס שבח וכיצד מחשבים אותו?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר לבעל זכות במקרקעין בעת מכירתה. באופן בסיסי, הרווח מחושב לפי ההפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה, לאחר שמביאים בחשבון את ההתאמות וההוצאות המותרות בניכוי לפי החוק.
נניח, לדוגמה, שנכס נרכש במיליון ש"ח ונמכר בשני מיליון ש"ח. ההפרש של מיליון ש"ח אינו בהכרח הסכום שעליו יחושב המס. החישוב עשוי להשתנות בשל הוצאות המותרות בניכוי, הצמדה, פחת ונתונים נוספים הקשורים לנכס ולתקופת ההחזקה בו.
שיעור המס ואופן החישוב תלויים בין היתר בסוג הנכס ובמועד שבו נרכש. לדוגמה, כללים מיוחדים עשויים לחול על דירת מגורים מזכה – כלומר, דירה שעומדת בתנאי החוק וששימשה בעיקר למגורים בתקופה הרלוונטית. בדירה כזאת שנרכשה לפני 1 בינואר 2014 ואינה פטורה ממס, החוק מבחין בין הרווח שנצבר לפני תאריך זה לבין הרווח שנצבר לאחריו. החלק שמיוחס לתקופה שקדמה ל־1 בינואר 2014 עשוי להיות פטור ממס, ואילו החלק שמיוחס לתקופה שמאותו מועד ועד יום המכירה חייב במס בשיעור של 25%. בנכסים ובמצבים אחרים עשויים לחול כללי חישוב שונים, ולכן יש לבחון כל עסקה לפי הנתונים שלה.
משום כך, כאשר בוחנים את היבטי המס כחלק מעסקת מקרקעין, צריך להתייחס לנתונים של הנכס ושל המוכר ולא להסתפק בחישוב כללי.
בדיקת תשלום מס שבח לפני מכירת הנכס
המועד הנכון לבדוק את מס השבח הוא בדרך כלל לפני שהמוכר מתחייב בחוזה. בשלב הזה אפשר לבחון את התמונה המלאה ולדעת כיצד חבות המס משתלבת בסכום שיישאר בידי המוכר לאחר השלמת העסקה.
במסגרת הבדיקה בוחנים בין היתר:
- מתי וכיצד נרכש הנכס?
- מה היה שווי הרכישה ומהו שווי המכירה הצפוי?
- האם מדובר בדירת מגורים מזכה או בנכס מסוג אחר?
- האם למוכר זכויות בדירות או בנכסים נוספים?
- האם קיימת אפשרות לקבל פטור ממס שבח?
- אילו הוצאות ניתן להציג לצורך חישוב השבח?
- האם קיימות זכויות בנייה שעשויות להשפיע על החישוב?
- האם הנכס הושכר והאם נושא הפחת רלוונטי?
- האם ניתן לבחון פריסת מס שבח?
לבדיקה יש גם משמעות מעשית לתכנון התמורה ולמועדי התשלום בחוזה. מי שנכנס לעסקה בלי להבין את חבות המס עלול לתכנן שימוש בכספי המכירה ולגלות בהמשך שחלק גדול יותר מהם צריך להיות מופנה לתשלום המס.
זו גם הסיבה שכדאי לחבר בין בדיקת המס לבין הטיפול המשפטי במכירת הדירה עצמה, ולא להתייחס לשני הנושאים כמסלולים נפרדים.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה
במקרים מסוימים, מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שבבעלותו יכול לקבל פטור ממס שבח. עם זאת, לא מספיק שהמוכר מחזיק בדירה אחת או מתגורר בה בפועל. כדי לקבל את הפטור, הדירה והמוכר צריכים לעמוד בתנאים שקובע חוק מיסוי מקרקעין.
ראשית, הדירה צריכה להיחשב ל"דירת מגורים מזכה". במילים פשוטות, מדובר בדירת מגורים שעומדת בתנאי החוק וששימשה בעיקר למגורים בתקופה הרלוונטית. אם הדירה שימשה גם לעסק, למשרד או למטרה אחרת, ייתכן שיהיה צורך לבדוק האם היא עדיין עומדת בתנאים לקבלת הפטור.
בין התנאים המרכזיים לקבלת הפטור:
- הדירה הנמכרת צריכה להיחשב לדירתו היחידה של המוכר לפי הוראות החוק.
- המוכר צריך להיות בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מהיום שבו הייתה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור זה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה.
- גם מקום התושבות של המוכר משפיע על הזכאות. תושב חוץ נדרש, בין היתר, להוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.
חשוב לדעת שגם בעלות על זכות בדירה נוספת אינה שוללת תמיד את הפטור. החוק מכיר במצבים מסוימים שבהם חלק מדירה, דירה שהתקבלה בירושה או דירה שנרכשה לפני מכירת הדירה הקיימת לא ייחשבו בהכרח כדירה נוספת לצורך הפטור. לכן, אם בבעלותכם זכות נוספת במקרקעין, לא כדאי להסיק מראש שאתם חייבים במס.
ישנם גם מקרים שבהם הדירה עומדת בתנאים לפטור, אך מאפיינים נוספים של העסקה משפיעים על היקפו. כך למשל, זכויות בנייה נוספות הצמודות לנכס עשויות להשפיע על חישוב המס. לכן כדאי לבצע את הבדיקה לפני חתימת הסכם המכר ולברר מראש האם הפטור חל על העסקה ובאיזה היקף.
ניכויים במס שבח – הוצאות שיכולות להשפיע על החבות
אחת הנקודות החשובות בחישוב מס השבח היא בחינת ההוצאות שניתן לנכות. ניכויים מס שבח עשויים להקטין את הסכום שעליו מחושב המס, כאשר הם עומדים בתנאים שקובע החוק.
בהתאם לנסיבות ולמסמכים הקיימים, עשויות להיות רלוונטיות הוצאות כגון שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שכר שמאי, מס רכישה ששולם בעת הרכישה, היטל השבחה, הוצאות שהושקעו בהשבחת הנכס, ובמקרים המתאימים גם ריבית ריאלית ששולמה על הלוואה שנלקחה לצורך רכישת הנכס או השבחתו (למשל, משכנתה). עם זאת, לא כל הוצאה שהמוכר הוציא לאורך השנים מוכרת אוטומטית, ולכן יש לבדוק את מהותה, את הקשר שלה לנכס ואת התנאים שנקבעו בדין.
בנוסף, למסמכים יש כאן חשיבות גדולה. חשבוניות, קבלות, הסכמים ואסמכתאות ישנות עשויים להשפיע על היכולת להוכיח את ההוצאה. כאשר מדובר בנכס שנרכש לפני שנים רבות, איסוף החומר מבעוד מועד מאפשר לבצע את החישוב בצורה מסודרת יותר ולא להתחיל לחפש מסמכים רק לאחר שכבר דווחה העסקה לרשות המסים.
פנייה אל עורך דין לחיסכון במס שבח ולבדיקה נכונה של החבות, יכולה לסייע בזיהוי פטורים, ניכויים והקלות שמתאימים למקרה ולצמצם את סכום המס ככל שהחוק מאפשר.
פריסת מס שבח – מתי היא עשויה לסייע?
פריסת מס שבח מאפשרת, במקרים המתאימים, לחלק את השבח הריאלי לצורכי חישוב המס על פני כמה שנות מס, עד ארבע שנים, במקום לחשב את כולו כאילו נוצר בשנת המכירה בלבד.
הפריסה עשויה להפחית את המס כאשר בשנות הפריסה היו למוכר הכנסות נמוכות יותר או נתוני מס אישיים שמובילים לחבות מס נמוכה יותר. לכן התוצאה משתנה מאדם לאדם ותלויה בהכנסות, בנקודות הזיכוי ובנתונים האישיים בכל אחת מהשנים הרלוונטיות.
חשוב להבין שפריסת מס שבח אינה הנחה אוטומטית. לפני שמבקשים אותה כדאי לבדוק אם היא אכן צפויה להפחית את חבות המס במקרה הספציפי.
הדיווח על המכירה והשומה
מוכר זכות במקרקעין, כלומר מי שמוכר דירה, קרקע, חנות, משרד או זכות אחרת במקרקעין, נדרש ככלל להגיש לרשות המסים הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים ממועד המכירה. במסגרת הדיווח נמסרים פרטי הזכות והעסקה, התמורה ונתונים הדרושים לצורך קביעת המס.
זהו שלב שבו החישוב שנעשה לפני העסקה מקבל ביטוי מעשי. הדיווח צריך לשקף את הנתונים שעליהם מבוסס חישוב המס שמגיש המוכר, המכונה 'שומה עצמית', לרבות פטור שמבוקש, ניכויים ונתונים נוספים הרלוונטיים לחישוב.
עו"ד מס שבח מטעמנו שמלווה את עסקת המכר יכול לבחון את הדברים כחלק מן התמונה הרחבה: לא רק איזה טופס צריך להגיש, אלא גם האם הנתונים שנמסרים מתיישבים עם הסכם המכר, מצב הזכויות בנכס והמסמכים שעליהם מבוסס החישוב.
השגה למס שבח – כאשר קיימת מחלוקת על השומה
גם לאחר שהמוכר דיווח למיסוי מקרקעין על מכירת הנכס, יכולה להתעורר מחלוקת לגבי השומה שנקבעה. הרשות עשויה שלא לקבל רכיב בשומה העצמית, לחלוק על ניכוי שהתבקש, על שווי שנקבע או על הזכאות לפטור.
במקרה כזה ניתן להגיש השגה למס שבח, כלומר בקשה רשמית לרשות המסים לבחון מחדש את השומה כאשר המוכר סבור שנפלה בה טעות או שלא הובאו בחשבון נתונים רלוונטיים. המועד הקבוע להגשת השגה הוא ככלל 30 ימים ממועד קבלת הודעת השומה, ולכן לא כדאי להמתין כאשר מתגלה פער בין עמדת המוכר לבין השומה שהוצאה לו.
בהשגה יש לזהות את הרכיב בשומה שעליו חולקים, להסביר מדוע מבקשים לשנותו ולצרף את המסמכים והאסמכתאות התומכים בטענות.
תיקון שומת מס שבח – מסלול שונה מהשגה
חשוב להבחין בין השגה למס שבח לבין תיקון שומת מס שבח. השגה למס שבח נועדה למצב שבו קיבלתם שומה ואתם חולקים עליה – למשל משום שלדעתכם לא הוכר ניכוי שמגיע לכם או שהחישוב שנעשה אינו נכון. את ההשגה יש להגיש ככלל בתוך 30 ימים מקבלת השומה.
תיקון שומה נועד למצב שונה. כאן מדובר בשומה שכבר נקבעה, ולאחר מכן מתברר שיש סיבה המצדיקה לשנות אותה. החוק מאפשר, ככלל בתוך ארבע שנים מיום שנעשתה השומה, לבקש את תיקונה כאשר התגלו עובדות חדשות שעשויות להשפיע על סכום המס, כאשר נמסרה הצהרה לא נכונה שהשפיעה על השומה או כאשר התגלתה טעות בשומה.
לדוגמה, אם לאחר קביעת השומה נמצא מסמך שמוכיח הוצאה שלא נלקחה בחשבון, או התברר שנתון מסוים ששימש לחישוב היה שגוי, ניתן לבדוק האם קיימת עילה לבקש את תיקון השומה.
הבחירה בין שני המסלולים תלויה גם במה שקרה וגם במועד שבו התגלתה הבעיה: אם המחלוקת היא על השומה שקיבלתם, ייתכן שהמסלול המתאים הוא השגה; אם לאחר מכן התגלתה טעות או עובדה חדשה שעשויה להצדיק שינוי של השומה, ייתכן שצריך לבחון בקשה לתיקונה.
למה חשוב לבדוק את מס השבח לפני חתימת החוזה?
בעסקת מקרקעין, המס הוא חלק מן העסקה ולא חשבון צדדי שמטפלים בו בסוף. אם נכס נמכר במחיר מסוים אך המוכר אינו יודע כמה יישאר בידיו לאחר תשלום המס וההוצאות, קשה לדעת אם העסקה אכן כדאית ומתאימה לו.
בדיקה מוקדמת מאפשרת גם לזהות בזמן נקודות שיש לטפל בהן. למשל, ייתכן שחסרות אסמכתאות להוצאות, שקיימות זכויות נוספות שצריך לבדוק, שמועד הרכישה או המכירה משפיע על אופן חישוב המס או שיש צורך בשמאי לצורך בחינת רכיב מסוים בעסקה.
החיבור בין בדיקות המס לבין הליווי הרחב של עסקאות נדל"ן חשוב במיוחד כאשר לצד המס קיימות גם שאלות של זכויות בנייה, רישום, חריגות בנייה או תנאים אחרים שעשויים להשפיע על העסקה.
מה כולל הליווי של עורך דין מס שבח?
שירות של עו"ד מס שבח יכול להתחיל בבדיקה לפני המכירה ולהמשיך עד לסיום ההתנהלות מול מיסוי מקרקעין. כך, בהתאם למקרה, הטיפול עשוי לכלול איסוף מסמכי הרכישה וההוצאות, חישוב ראשוני של החשיפה למס, בדיקת פטורים והקלות, הכנת הדיווח על העסקה וטיפול בסוגיות שמתעוררות לאחר הוצאת השומה.
כאשר מתעוררת מחלוקת, עורכי דין מס שבח בוחנים את הבסיס המשפטי שעליו נשענת השומה ואת העובדות והמסמכים שיכולים לתמוך בעמדת המוכר. במקרים שבהם נדרשת גם שמאות או בחינה חשבונאית, יכול להיות צורך בשילוב אנשי מקצוע נוספים.
מי שמחפש מומחה למס שבח מבקש עורך דין שמכיר את הוראות המיסוי ואת אופן יישומן בעסקאות מקרקעין, ויכול לזהות מראש נקודות שעשויות להשפיע על חבות המס. לכן הניסיון בעסקאות מקרקעין עצמן חשוב לצד ההיכרות עם הוראות המיסוי.
שירותי עורך דין מס שבח במשרד יניב אהרון
אנו במשרד עורכי הדין יניב אהרון עוסקים בדיני מקרקעין ומלווים עסקאות מכר ורכישה של דירות, נכסים מסחריים וקרקעות. הטיפול בתחום המקרקעין כולל גם סוגיות מיסוי הנלוות לעסקה, ובמקרים המתאימים טיפול בהשגות מול מיסוי מקרקעין.
היתרון בחיבור בין ההיבט החוזי, הרישומי והמיסויי הוא האפשרות לבחון את העסקה כמכלול. נתון שעשוי להיראות טכני לצורך החוזה יכול להיות בעל משמעות גם לחישוב המס, ולהפך.
משרדנו מעניק שירות ללקוחות פרטיים ועסקיים, בסניפים בפתח תקווה ובאשדוד. אם אתם עומדים למכור נכס ורוצים לדעת מראש מה צפויה להיות חבות המס, אילו מסמכים כדאי לאסוף ואילו אפשרויות חוקיות עשויות להיות רלוונטיות, פנו אלינו בטלפון 050-2708116, ונשמח לעמוד לרשותכם.
שאלות נפוצות על מס שבח
האם מס שבח הוא תמיד 25% מהרווח?
לא. שיעור של עד 25% רלוונטי לחלק מן המקרים, אך החישוב בפועל תלוי בסוג הנכס, במועד רכישתו, בתקופות שבהן נוצר השבח ובהוראות החלות על העסקה. בנוסף, המס מחושב על השבח לאחר ההתאמות והניכויים המותרים ולא בהכרח על ההפרש הפשוט בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
איך יודעים אם מגיע פטור ממס שבח?
הזכאות תלויה בסוג הדירה, במספר הדירות והזכויות שבבעלות המוכר, במשך ההחזקה, במכירות קודמות ובנתונים נוספים. גם כאשר קיימת זכות בדירה אחרת, אין להסיק בהכרח שהפטור נשלל, משום שהחוק כולל חריגים שיש לבחון לפי הנסיבות.
אילו הוצאות יכולות להפחית את מס השבח?
החוק מאפשר בתנאים המתאימים לנכות הוצאות הקשורות לרכישה, להשבחה ולמכירה. בין ההוצאות שעשויות להיות רלוונטיות נמצאות הוצאות השבחה, שכר טרחת בעלי מקצוע, תיווך, מס רכישה והיטל השבחה. הזכאות לניכוי תלויה בסוג ההוצאה וביכולת להוכיח אותה.
האם ניתן להפחית מס באמצעות פריסת השבח?
לעיתים כן. ניתן בתנאים הקבועים בחוק לבקש לפרוס את השבח הריאלי לעד ארבע שנות מס. התועלת תלויה בנתוני ההכנסה והמיסוי האישיים של המוכר בכל אחת מן השנים, ולכן יש לבצע חישוב לפני שמחליטים אם לבקש פריסה.
תוך כמה זמן מגישים השגה על שומת מס שבח?
ככלל, השגה מוגשת בתוך 30 ימים ממועד קבלת הודעת השומה. מאחר שמדובר במועד קצר יחסית, כדאי לבחון את השומה והמסמכים מיד עם קבלתה ולא להמתין לסוף התקופה.
מה ההבדל בין השגה לבין תיקון שומה?
השגה מיועדת למצב שבו קיבלתם שומה ואתם חולקים עליה, ויש להגישה ככלל בתוך 30 ימים. תיקון שומה הוא מסלול נפרד, שנועד למצבים שבהם קיימת עילה חוקית לשנות שומה שכבר נקבעה, ובדרך כלל ניתן לבקש אותו בתוך ארבע שנים מיום שנעשתה השומה.
מתי כדאי לפנות לעורך דין לחיסכון במס שבח?
עדיף לפנות למשרדנו עוד לפני חתימת הסכם המכר. כך ניתן לבדוק את החבות הצפויה, לאסוף מסמכים, לבחון פטורים וניכויים ולהבין מה צפוי להישאר בידי המוכר לאחר המס. לאחר שהעסקה כבר נחתמה, חלק מהאפשרויות עשויות להיות מצומצמות יותר.
