תביעה לפינוי מושכר היא הליך משפטי שמאפשר למשכיר לפנות לבית משפט השלום ולבקש פסק דין המורה על פינוי שוכר כאשר קיימת עילה לכך, למשל אם תקופת השכירות הסתיימה והוא מסרב להתפנות, או אם הפר את הסכם השכירות באופן שמקנה למשכיר זכות לבטלו ולדרוש את הפינוי.
אם אתם בעלי דירה ושוכר אינו משלם או מסרב להתפנות, טבעי שתרצו להחזיר את הנכס לידיכם במהירות. עם זאת, גם כאשר השוכר מפר את ההסכם, אי אפשר פשוט להחליף את המנעול או להוציא את חפציו מהדירה. בדרך כלל צריך לפעול במסלול המשפטי המתאים, ואם השוכר אינו מקיים את פסק הדין – לפנות להוצאה לפועל.
במאמר הבא נסביר מתי ניתן לדרוש פינוי, כיצד מתנהל ההליך בבית המשפט, מה עושים במקרה של פינוי שוכר סרבן, מתי נכון לשלוח מכתב התראה ואיך מתבצע הפינוי בפועל לאחר קבלת פסק דין.
מתי ניתן לדרוש משוכר לפנות את הנכס?
לא כל מחלוקת בין משכיר לשוכר מצדיקה בהכרח את ביטול השכירות ופינוי הדירה. תחילה צריך לבדוק את הסכם השכירות, את מהות ההפרה ואת הוראות החוק החלות על המקרה. מצבים נפוצים שבהם עשויה להתעורר עילה לדרישת פינוי הם:- השוכר אינו משלם את דמי השכירות.
- תקופת השכירות הסתיימה והשוכר אינו מפנה את הנכס.
- השוכר הפר תנאי יסודי בהסכם השכירות.
- נעשה בנכס שימוש שאינו תואם את המוסכם.
- השוכר העביר את השימוש בנכס לאדם אחר בניגוד להסכם.
- הסכם השכירות בוטל כדין, אך השוכר ממשיך להחזיק בנכס.
האם צריך לשלוח מכתב התראה לפני פינוי שוכר?
מכתב התראה הינו שלב חשוב לפני הגשת התביעה, אך אין כלל שלפיו בכל מקרה חייבים לשלוח אותו באותו נוסח ובאותו מועד. חשוב לבדוק את הסכם השכירות ואת סוג ההפרה – לעיתים ההסכם עצמו מחייב מתן התראה או תקופה שבה השוכר יכול לתקן את ההפרה. מכתב מסודר יכול להבהיר לשוכר:- מהי ההפרה הנטענת.
- איזו הוראה בהסכם הופרה.
- האם ניתנת לו אפשרות לתקן את ההפרה ובאיזה מועד.
- האם הסכם השכירות מבוטל.
- עד איזה מועד הוא נדרש לפנות את הנכס.
- אילו צעדים משפטיים עשויים להינקט אם לא יעשה זאת.
מה קורה במקרה של פינוי דייר ללא חוזה שכירות?
פינוי דייר ללא חוזה שכירות מחייב קודם להבין מכוח מה אותו אדם מתגורר בנכס. גם כאשר אין חוזה שכירות כתוב, ייתכן שבין הצדדים קיימים יחסי שכירות תקפים. החוק אמנם קובע שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, אך עצם העובדה שלא נערך חוזה כתוב אינה מבטלת בהכרח את ההסכמות בין הצדדים. לכן צריך לבדוק כיצד הדייר נכנס לנכס, האם שילם דמי שכירות, מה סוכם בין הצדדים וכיצד הם התנהלו לאורך התקופה. במקרים אחרים ייתכן שהאדם מחזיק בנכס מכוח רשות שניתנה לו או שאין לו עוד זכות להחזיק בו. הנתונים האלה משפיעים גם על הדרך המשפטית שבה יש לפעול לפינוי. לכן, היעדר חוזה כתוב לבדו אינו מאפשר לבעל הנכס לפנות את המחזיק בכוח, וצריך לבחון את מערכת היחסים בין הצדדים כדי לקבוע באיזה מסלול משפטי ניתן לפעול.איך מגישים תביעה לפינוי מושכר?
תביעה לפינוי מושכר מוגשת לבית משפט השלום ומתנהלת בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט־2018. הביטוי תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר עדיין נפוץ בחיפושים ובשימוש היום־יומי, אך אינו המונח המדויק שבו משתמשות התקנות הנוכחיות. כיום התביעה מתבררת במסגרת מסלול שנקרא 'דיון מהיר', ובתביעות לפינוי מושכר חלות הוראות מיוחדות שנועדו לקצר את ההליך. ההליך המהיר לפינוי מושכר מיועד למקרים שבהם חוק הגנת הדייר אינו חל על השכירות. מטרתו היא לאפשר לבית המשפט להתמקד בשאלה המרכזית – האם על השוכר לפנות את הנכס – מבלי לעכב את ההכרעה בגלל תביעות כספיות או מחלוקות אחרות בין הצדדים. כדי לבסס את התביעה, חשוב לצרף אליה את המסמכים והראיות שתומכים בטענות המשכיר. בהתאם לנסיבות, כדאי לרכז מראש:- הסכם השכירות והנספחים שלו.
- התראות והודעות שנשלחו לשוכר.
- אסמכתאות לתשלום או לאי־תשלום דמי השכירות.
- התכתבויות רלוונטיות בין הצדדים.
- תיעוד של ההפרה או של נזקים, כאשר הם קשורים לעילת הפינוי.
- תצהיר המאמת את העובדות המפורטות בכתב התביעה.
- חוות דעת מומחה, אם היא נדרשת במקרה הספציפי.
- מסמכים נוספים שתומכים בזכות לדרוש את הפינוי.
האם אפשר לתבוע גם את דמי השכירות והנזקים?
אחד המאפיינים החשובים של תביעה לפינוי מושכר הוא שבמסגרת התביעה מבקשים את פינוי הנכס בלבד. לא מצרפים אליה תביעה לתשלום דמי שכירות שלא שולמו, נזקים שנגרמו לדירה, חשבונות שלא שולמו או פיצויים כספיים אחרים. אין פירוש הדבר שהמשכיר מוותר על פיצוי בגין נזקים. לשם כך יש להגיש בהליך נפרד תביעה לדמי שכירות שלא שולמו, נזקים וסעדים כספיים אחרים, בלי צורך לקבל מבית המשפט רשות לפיצול סעדים. ההפרדה נועדה לאפשר לבית המשפט לברר במהירות יחסית את שאלת הפינוי, בלי להפוך את התיק לדיון ממושך בחובות, בחישובי נזק ובמחלוקות כספיות נוספות.מה השוכר צריך לעשות לאחר שקיבל את התביעה?
שוכר שקיבל תביעה לפינוי מושכר צריך לפעול במהירות, משום שעליו להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים ממועד שבו הומצא לו כתב התביעה. בכתב ההגנה הוא מציג את גרסתו ומשיב לטענות שהעלה המשכיר. למשל, השוכר יכול לטעון שלא הפר את הסכם השכירות, שהפרה מסוימת כבר תוקנה, שהחוזה לא בוטל כדין או שעדיין עומדת לו זכות להחזיק בנכס. כדי לתמוך בטענותיו, עליו לצרף לכתב ההגנה את המסמכים והראיות הרלוונטיים. מאחר שהתביעה נועדה להתמקד בשאלת הפינוי, הנתבע אינו רשאי להרחיב את הדיון באמצעות תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. כך נשמר המיקוד בשאלה המרכזית: האם קיימת עילה לחייב את השוכר לפנות את הנכס.כמה זמן נמשכת תביעה לפינוי מושכר?
כדי לאפשר הכרעה מהירה יחסית בשאלת הפינוי, תקנות סדר הדין האזרחי קובעות בתביעה לפינוי מושכר לוחות זמנים קצרים יותר מהרגיל:- לשוכר עומדים 30 ימים להגשת כתב הגנה ממועד המצאת התביעה.
- בתביעה לפינוי מושכר לא מתקיימת ישיבת קדם־משפט.
- בית המשפט אמור לקבוע את הדיון לא יאוחר מ־30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.
- ככלל, פסק הדין ניתן עם תום הדיון ולכל המאוחר בתוך 14 ימים לאחריו.
בקבלת פסק דין – האם השוכר חייב לצאת מיד?
פסק דין שמורה על פינוי הוא שלב מרכזי, אך הוא לא תמיד סוף התהליך. אם השוכר מקיים את פסק הדין ומפנה את הנכס במועד שנקבע, אין צורך בהליך אכיפה נוסף. אם הוא מסרב להתפנות, המשכיר אינו אמור לבצע את הפינוי בעצמו. הדרך היא לפתוח תיק בהוצאה לפועל ולבקש את ביצוע פסק הדין. אם בית המשפט קבע בפסק הדין מועד לפינוי, יש לפעול בהתאם למועד שנקבע. כאשר לא נקבע מועד כזה, חוק ההוצאה לפועל מאפשר, בכפוף לתנאים הקבועים בו, להגיש בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר לאחר שחלפו 15 ימים ממועד פסק הדין או ממועד המצאתו לחייב, לפי העניין.כיצד מתבצע פינוי שוכר סרבן בהוצאה לפועל?
לאחר פתיחת תיק ההוצאה לפועל נשלחת לשוכר אזהרה ייעודית הכוללת הודעה על הפינוי. יש לוודא שהאזהרה הומצאה לשוכר כדין ולשמור את אישור המסירה, שכן הוא נדרש לצורך המשך הליכי הפינוי. ככלל, תקופת האזהרה לפינוי מושכר היא 20 ימים. לאחר מסירת האזהרה מגיש הזוכה בקשה לביצוע הפינוי, והבקשה מועברת להחלטת רשם ההוצאה לפועל. אם השוכר עדיין לא פינה את הנכס והפינוי אושר, הפינוי מתבצע במהלך 14 הימים שלאחר מתן הצו, בהתאם להחלטת הרשם. בכך חשוב להבחין בין שני שלבים שונים:- בית המשפט קובע האם קיימת זכות לפנות את השוכר ונותן פסק דין.
- ההוצאה לפועל מבצעת את פסק הדין כאשר השוכר אינו מקיים אותו בעצמו.
