רכישת דירה מקבלן מתאפיינת בד"כ בחוסר וודאות. קבלנים מציגים לנו את הדירה "על הנייר". כלומר, אנו נאלצים להעריך איך תראה הדירה לאחר המסירה עפ"י הסקיצה שמוצגת לפנינו ועפ"י החוזה ומפרט המכר. ככול שנרכוש דירה בשלבים המוקדמים יותר סביר להניח שנקבל מחיר טוב יותר אך רמת הוודאות תהיה נמוכה יותר.
עלינו לבחון היטב את זהות הקבלן ואת ניסיונו בתחום הבניה. לבדוק את רישום הזכויות של הקבלן על הקרקע? האם הוא הבעלים היחיד או שמא ישנם בעלים ו/או בעלי זכויות אחרים בקרקע. יש לבדוק באיזה שלב תכנוני אנו רוכשים את הדירה. האם קיימת תב"ע (תכנית בניין עיר) מאושרת ותקפה או שהיזם מתכוון לבצע שינוי תב"ע אשר עתיד להארך שנים? האם הוגשה בקשה להיתר בניה הכוללת את הדירה הנרכשת? ומהי עמדתם של רשויות התכנון והבניה בעירייה לגבי הבקשה?
במקרים רבים, היזם מייחל לזכויות בניה רבות מכפי שמאשרות רשויות התכנון, והוא מוצא עצמו בעיכובים בלתי סבירים בקבלת היתר הבניה. חוזה מכר קבלן הינו חוזה ארוך ומורכב המכיל מאות סעיפים משפטיים הקשורים לכל שלבי הפרויקט.
עלינו לזכור כלל חשוב מאוד: עורך הדין המייצג את הקבלן איננו שומר על האינטרסים של הרוכש אלא מעוניין להחתים את הרוכש על חוזה סטנדרטי אשר איננו מאוזן ואיננו שומר על הזכויות של הקונים. כמעט בכל עסקה שמייצג עורך דין רוכשים עליו לדאוג להכניס תיקונים לחוזה המכר ולנספחיו, ובכך שומר על האינטרסים של הרוכשים על פני אינטרסים של הקבלן.
כך למשל בנושא של איחור במסירה, קבלנים רבים מאחרים במסירת החזקה בדירה, ובד"כ מנסים להתחמק מתשלום הפיצוי. במקרה של איחור במסירה ישלם הקבלן לרוכש דמי שכירות בשיעור של 150% עבור שמונת החודשים הראשונים וסך של 125% משווי השכירות בעבור החודש התשיעי ועד המסירה בפועל. כמו כן, לקבלן מותרת סטייה של עד 2% מגודל הדירה אשר הוצגה לרוכש בתשריט ובמפרט המכר ועד 5% לגבי אביזריה, קבלנים רבים מוסרים דירה עם ליקויי בניה, פגמים ואי התאמות, המתאפיינים בפער של עשרות אלפי שקלים אותם זכאים הרוכשים לדרוש חזרה מן הקבלן.
לסיכום: יש לבדוק כל סעיף וסעיף בחוזה הקבלן. לזכור כי מסירת החזקה בדירה עתידה להיות בעוד חודשים רבים ממועד חתימת ההסכם, ובזמן זה, הקונה לא זוכה לקבל דמי שכירות ואף יידרש לשלם משכנתא. יש לדרוש ולקבל את הזכויות המגיעות לרוכש. לבחון את העסקה הן בהיבטי המיסוי, והן בהיבטי המימון, ולנהל באחריות את ההתקשרות מול הקבלן. משרד עורכי דין יניב אהרון ושות', אשר מנהל שני סניפים באשדוד ובפתח תקווה בעל ניסיון רב בייצוג רוכשים וקונים דירות, ובעריכת חוזים על סוגיהם השונים. הנכם מוזמנים להיעזר בניסיוננו ולהתייעץ בטרם ביצוע עסקה במקרקעין.