רכישת דירה מקבלן – שינוי בדירה לא מצדיק איחור מסירה
רבים מתלבטים בשאלה מדוע כדאי לקחת עו"ד קניית דירה כאשר רוכשים דירה מקבלן באשדוד, ביבנה, באשקלון או בכל מקום אחר בארץ. הרי לקבלן יש את עורכי הדין שלו. עורכי דין שמנסחים את ההסכם, מחתימים את הצדדים, פועלים לדיווח ברשויות המס, עוקבים אחר מסדר התשלומים, ובסופו של דבר גם רושמים את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. ובכן, יש כאן ישנה אליה וקוץ בה.
בין אם זו דירתם הראשונה או הנוספת, בין אם מדובר על דירה להשקעה או דירת מגורים, בין אם הדירה הינה יד 2 או דירה מקבלן, בכל אחד מהמקרים טוב יהיה להתייעץ עם עורך דין, מטעמכם, המתמחה במקרקעין ומיסוי מקרקעין לפני רכישת דירה.
במקרה הבא, נביא דוגמה אחת מיני רבות, מדוע ניסוח הסכם המכר מול הקבלן חשוב מאוד, ויש להילחם על זכותם של הרוכשים להסכם הוגן. במקרה זה, מובהק ההסכם שנערך לטובת הקבלן, והרי אין לתאר את החשיבות בסיוע של עורך דין רכישת דירה לפני שמבצעת העסקה מול קבלן.
במסגרת פסק דין שניתן ע"י בית המשפט העליון בתיק רע"א 6605/15 אילנה שמש נ. ספייס בניה ויזמות בע"מ נידונה בערכאות המשפט השונות השאלה האם בקשות לשינויים בדירה שנתבקשו ע"י הרוכשים מהווים עילה מצד הקבלן למועד נדחה למסירת החזקה בדירה.
"ביום 29.10.2014 הגישו המבקשים תביעת פיצויים לבית המשפט לתביעות קטנות בקריות (ת"ק 48364-10-14, [פורסם בנבו] השופט י' טורס). בתביעתם טענו המבקשים, שיש לקבוע כי המשיבה איחרה במסירת הדירה בשבעה וחצי חודשים וכי הם זכאים לפיצוי בגין תקופה זו במלואה. המבקשים הוסיפו וטענו כי יש להעמיד את גובה הפיצוי החודשי על 4,500 שקל, ולהכפיל סכום זה פי 1.5 בהתאם לאמור בסעיף 5א לחוק, כך שהפיצוי הכולל יעמוד על סך של 51,580 שקל. בפועל, במסגרת התביעה נתבקש תשלום של 27,677 שקל בלבד מאחר שיתרת הסכום, כאמור, קוזזה.
מנגד, המשיבה טענה כי יש לחייבה בגין שלושה וחצי חודשי איחור בלבד. לשיטתה, החוזה מעניק לה פטור מחבות בגין איחור של ששים ימים (לפי סעיף 11 לחוזה). כמו כן, מאחר שהמבקשים ביקשו לערוך מספר שינויים בדירה (שינויים בתכניות החשמל, המיזוג והאינסטלציה, וכן הריסת קיר בחדר ההורים), כך טענה המשיבה, יש להפחית מן התקופה בת הפיצוי ששים ימים נוספים (לפי סעיף 6(א) לחוזה).
ביום 13.4.2015 קיבל בית המשפט לתביעות קטנות את התביעה, לאחר שאימץ את טענותיהם של המבקשים בכל הנוגע לחישוב של תקופת האיחור במסירה. בית המשפט לתביעות קטנות הטעים כי סעיפי החוזה המתנים על מועד זכאותם של המבקשים לפיצויים מנוגדים להוראות הקוגנטיות הקבועות בחוק ועל כן יש לפסוק לטובתם פיצוי מלא בגין תקופת האיחור כולה. גובה הפיצוי בגין כל חודש של איחור הועמד על 4,000 שקל. בהקשר זה, בית המשפט לתביעות קטנות הוסיף וציין כי לא ניתן לקבל את טענתה של המשיבה לפיה האחריות לאיחור במסירת הדירה רובצת לפתחם של המבקשים בשים לב לשינויים שביקשו לערוך בדירה, שכן שינויים אלה נעשו בהסכמתה של המשיבה, היו צפויים מבחינתה ואף היו בשליטתה. "
המשיבה הגישה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות לבית המשפט המחוזי ומשם ערעור נוסף לבית המשפט העליון.
בית המשפט העליון קבע כי "נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת.
בית המשפט הוסיך כי "אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידיו של קבלן הממאן לפצותם חרף האיחור במסירת הדירה (ובמקרה דנן אף נטען כי נציג המשיבה איים על המבקשים בדחיות נוספות במועד המסירה אם יוסיפו לעמוד על תביעתם). כבר צוין בפסיקתו של בית משפט זה כי "מעמדו של הקונה, מבחינת כוח המיקוח והתמרון וניסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה אף אם אין נזקקים לחוזה אחיד והמחסור במצרך ומחירו הגדל והולך יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים אשר בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. זאת ועוד "איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. "
מאחר שבמקרה הטיפוסי חוזי מכר שנעשים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים, המענה הבסיסי לקושי האמור נמצא בפסיקה שנסבה על פרשנותו של חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982. בית משפט זה הבהיר כי תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות. כך, בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183 (1989) נקבע כדלקמן:
בית המשפט קבע כי "עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש אפוא לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק"
במקרה זה, קבע בית המשפט כי "בקביעתו של מועד זה המשיבה אינה כפופה לשום הגבלה, לבד מ"משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים". נקל לראות כי נושא זה מצוי לחלוטין בשליטתה של המשיבה, ולא ניתן לראות בו משום קביעת מועד קונקרטי חדש או קביעה של משך זמן קצוב שבו יידחה מועד המסירה. לא פחות חשוב מכך: הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי. אם כן, במהותו, סעיף זה מקנה למשיבה פטור מחבות בגין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה."
ניתן להוסיף, כי פרשנותו של סעיף 6(א) לחוזה המכר כתניית פטור מתחייבת אף מן הכלל בדבר פרשנותו של חוזה כנגד המנסח. כלל ותיק זה אומץ לאחרונה בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (כפי שהוסף בחוק החוזים (חלק כללי), תיקון מס' 2, התשע"א-2011), הקובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו".
"המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד".
משרדנו עוסק בייצוג רוכשים בעסקאות מקרקעין הן בעסקאות יד 2 והן ועסקאות מול קבלן. משרדנו מתמחה בפרויקטים של קבלנים באשדוד, בגן יבנה, במושבים באזור הדרום, באשקלון ובערים אחרות במרכז ובדרום בארץ. כמו כן, משרדנו מתמחה בייצוג רוכשי דירות בבית המשפט.
