בישראל כיום כ- 800,000 מבניים נמצאים בסכנת קריסה בעת התרחשות רעידת אדמה. החשיבות בחיזוק מבניים שאינם עומדים בתקן 413 הובילה את ממשלת ישראל באוקטובר 2005 לקביעת הוראות תמ"א 38 לפיהן בניין אשר התקבל היתר בנייה בגינו קודם לינואר 1980 בתמיכה לתצהיר של מהנדס קונסטרוקציה יהיו זכאים בעלי הדירות בו לזכויות בנייה של קומה נוספת בכפוף לחיזוק הבניין. בנוסף הבעלים בבניין יהיו זכאים להרחיב את דירותיהן בשטח של 25 מ"ר (כולל ממ"ד של 12 מ"ר) וכן מרפסת בשטח של 12 מ"ר.
ממשלת ישראל סברה כי הוספת קומה אחת תוביל לתנופת בנייה ובקשות להיתרי בנייה יתחילו לזרום לרשויות.
תיקון מס' 3 לתמ"א 38
בתיקון 3 קיימות הוראות המגדילות באופן משמעותי את זכויות הבנייה, בתוך כך החליטה הועדה הארצית לתכנון ובניה לקיים דין אחיד בנוגע לקווי הבניין ולפיכך קיימת הקלה של 2 מטר מקו הבניין ומתן פתרונות נוספים לעניין מקומות חניה בבניין.
מספר הקומות האפשרי וניוד זכויות – זכויות בנייה בתמ"א 38 יעמדו על שתיים וחצי קומות בכל רחבי ישראל . תתאפשר ניוד זכויות מקומה מפולשת לקומת הגג ואלו אפשרו לפרוץ חסמים רבים שנדרשו לקידום פרויקטים.
תוספת בניה על הגג – ניתן לבנות עד 50% משטח הקונטור או בשטח המותר מכוח תוכנית גגות. בנוסף החליטה הוועדה שעל הגג יהיה ניתן לבנות דירות כיחידות נפרדות ולא להגביל את היזם לבניית דירות דופלקס וזאת כדי למקסם את זכויות הבנייה עפ"י שיקולו האישי.
הרחבת מבנים שיכללו בתוכנית – הקטנת הרף באופן שבניינים הבנויים על מגרש הקטן מ- 400 מ"ר ועליו שתי קומות כן יכללו בהוראות התוכנית.
תיקון מס' 4 לתמ"א 38
בהתאם לסעיף 29 בתמ"א 38 ,תוקף התכנית הוא לחמש שנים מיום אישורה, אלא אם החליטה המועצה הארצית להאריך את תוקפה לתקופה או לתקופות נוספות מפעם לפעם, ובלבד שמשך כל הארכה לא יעלה על 5 שנים. בתאריך 09.10.13 האריכה המועצה הארצית את תוקף התכנית לתקופה נוספת, אשר תסתיים בתאריך 15.5.18 . הצורך בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, כמו גם הצורך בהאצת ההליכים לשדרוג האזורים האורבניים טרם חלף. לאור האמור, מוצע להאריך את תוקפה של תמ"א 38 לתקופה נוספת של 5 שנים, החל מיום ה – 15.5.18 .
תמ"א 38/4 מטרתה להוסיף נדבכים חשובים להוראות התוכנית אשר הייתה בתוקף עד עכשיו ובתוך כך לייצר תמריצים מגוונים להרחבת הפעילות ולאיכותה ברחבי הארץ.
במהלך השנים התברר כי הכישלון הבולט של תמ"א 38 הוא מידת תפוצתה הנמוכה יחסית של התוכנית, בייחוד מחוץ לאזורי הביקוש לנדל"ן. והרי עובדה זו מחטיאה את היעדי התוכנית מלכתחילה אשר מכוונות לחיזוק ומיגון של מבנים בפני רעידות אדמה ובעיקרם נמצאים על קו השבר הסורי-אפריקאי באזורי פריפריה במדינה כמו בית שאן, טבריה, שדרות, נתינות וכדומה.
בין התמריצים המציע תיקון מס' 4 לתמ"א 38 ניתן למנות את האפשרות לחזק מבנים שאינם דווקא מיועדים למגורים, כך דגומה משרדים, חניות, מבני מסחר ותעשייה, שעד כה לא נכנסו תחת המעטפת של חוק תמ"א 38.
זאת ועוד, מתן אפשרות תוספת שימושים ציבוריים ומסחריים (עירוב שימושים) בקומות הקרקע של מבני מגורים המיועדים לחיזוק בפני רעידות אדמה ובנייה מחדש ובדרך זו להגביר את האטרקטיביות של ביצוע התוכנית הן כלפי היזם והן כפי הרשות המקומית;
אלמנט נוסף הוא הקדמת השנתון בניית בנין באופן שיכיל יותר מבנים קיימים. כך למשל החלת הוראות תמ"א 38 גם על מבנים שאינם זכאים לכך היום אבל עדיין ההגנה שהם מציעים בפני רעידות אדמה אינם מספקת שכן הם אינם מצוידים בממ"דים (מבנים שנבנו משנת 1980 עד לראשית שנות התשעים לערך);
כמו כן, מתן תמריצים לחיזוק מבנים שנבנו בשיטת הפל-קל ומבנים אחרים שכיום לא זכאים להנות מהוראות תמ"א 38 , עידוד בניה ירוק וחיזוק בנייני מגורים בפריפריה על ידי מתן זכויות במגרש אחד בתמורה לחיזוק מבנה הממוקם במקום אחר;
תיקוני חקיקה
תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מבנים התשס"ח – 2008 אפשר הורדת הרף הדרוש ברוב של 66% מבעלי הזכויות במקרקעין בעוד לפני התיקון הייתה נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף וזאת מכוח הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969. יחד עם זאת, דרישת החוק בפנייה למפקחת על המקרקעין לתביעה כנגד דייר סרבן תבוצע לאחר קבלת היתר בניה. המשמעות הייתה חוסר ביטחון של שאר דיירי הבניין ובוודאי של היזם שמשקיע כספים ומאמצים רבים אלא שבינואר 2012 הסירה הכנסת את ההגבלה הקבועה בחוק וקבעה שהמועד לפנייה למפקחת על המקרקעין כנגד הדייר הסרבן הינו לאחר אישור בתנאים של הוועדה המקומית והמשמעות היתה שקבלנים/יזמים הסכימו לקחת את הסיכון ולהתקשר במיזם שאין בו 100% הסכמה מראש.
תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה) תשכ"ג – 1963 – בתיקון מס' 62 לחוק המיסוי נקבע במפורש כי זכויות הבנייה אשר נמכרות ע"י הבעלים ליישום פרויקט מכוח תמ"א 38 פטורות ממס שבח. הפטור ניתן בכפוף לשני תנאים מצטברים הראשון ניתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38 והשני טופס 4 המאשר כי הפרויקט בוצע מכוח הוראות תמ"א 38. ראוי לציין כי בכול הנוגע למס רכישה חל מס רכישה בשיעור של 5% על היזם/קבלן אשר רוכש את הזכויות מכוח תמ"א 38. התיקון נדרש לאור העובדה שבעלי הזכויות היו מוכרים את זכויות הבניה לקבלן יזם והעליו היו חלות חבויות המס.
תיקון חוק מס ערך מוסף התשל"ו1975 – המחוקק קבע כי בגין שירותי הבנייה שמעניק היזם לבעלים (בניית ההרחבות, המעלית וכו') ינתן פטור ממע"מ.
תיקון חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 96) התשע"א 2011 – בשנת 2008 נכנס לתוקף חוק התכנון כהוראת שעה אשר קבע פטור מהיטל השבחה בכול רחבי ישראל למעט בעיר ת"א. החל מאפריל 2011 נכללה גם העיר תל אביב. בנוסף נקבע כי אגרות הבנייה בגין פרויקטים של תמ"א 38 יעמדו על שיעור של 50% מהשיעור הקבוע בחוק. יחד עם זאת אגרות בגין ביוב, כבישים, מדרכות ומים בבנינים שבהם יבוצע חיזוק הבניין מכוח תמ"א 38 נותרו על כנם.
משרדנו מייצג רוכשים ויזמים בעסקאות תמ"א 38 , כדלקמן:
- ייצוג דיירים קיימים לפני חתימה על פרויקט תמ"א 38.
- ייצוג דיירים חדשים, רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38.
- ייצוג יזמים וקבלנים בפרויקטים של תמ"א 38 החל משלב החתימות, דרך רישום של יחידה רישומית בטאבו וכלה בניהול הסכמי המכר ורישום של הרוכשים בפנקס הבתים המשותפים.
רכישה ומכירה של נכסים מסחריים. - טיפול במיסוי מקרקעין – מס שבח, מס רכישה.
- טיפול מול רשות מקרקעי ישראל – אישורי זכויות, דמי שימוש, דמי חכירה, רישום נכסים והערתם בפנקסי רשות מקרקעי ישראל.
- סיוע בשלב הכנת התב"ע ו/או היתרי הבניה ועבודה שוטפת מול הרשות המקומית.
- עורך דין תכנון ובניה המתמחה ייצוג בהתנגדויות ו/או וועדות ערר לתכנון ולבניה.
- עורך דין תמ"א 38 אשדוד המתמחה בפרויקטים באזור אשדוד והסביבה
- עו"ד תמ"א 38 אשדוד הבקיא ברזי מערכת הרשות המקומית ועיריית אשדוד.
