משרדנו עוסק בעסקאות מכירה ורכישה של דירות מגורים, נכסים מסחריים, קרקעות, וכיוצ"ב. עו"ד יניב אהרון העומד בראש מחלקת המקרקעין והמחלקה המסחרית, בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין, ובתוך כך, מתמחה במיסוי הנגזר מביצוע העסקאות.
באמצעות תכנון מס נכון ניתן לחסוך באופן חוקי סכומי כסף גבוהים ביותר במס רכישה. עסקאות מיסוי מקרקעין, גם אם נראה על פניו אחרת, הינן מורכבות, מומלץ להיוועץ בנושא עם עורך דין מנוסה והמתמחה בתחום. בשורות הבאות יובא הסבר על חוק מיסוי מקרקעין, מס רכישה, הליכים נדרשים, תקנות מס רכישה, פטור מתשלום המס, ועוד.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן – "חוק מיסוי מקרקעין") עוסק בנושא של מכירת זכויות במקרקעין (וזכויות באיגוד מקרקעין), בעת מכירתן.
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה . "זכות במקרקעין", מוגדרת בחוק כזכות של בעלות, או זכות של חכירה (לתקופה העולה על 25 שנה), וכן זכות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראותה כבעלות, או חכירה.
א). במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים:
יחד עם זאת, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה – 1974 (להלן – "תקנות מיסוי מקרקעין") קובעות פטורים/הקלות במקרים מסוימים בתשלום מס רכישה (למשל: לגבי דירה יחידה), אותן נסביר בהמשך.
המונח "מכירה" כמשמעו בחוק, איננו נוגע רק לעסקאות מכירה תמורתן תשלום כספי, מכירה כהגדרתה בחוק מתחייבת גם להעברה ללא תמורה, מכירה, או ויתור, על זכות במקרקעין.
כך למשל אדם שהחליט להעביר לאדם את דירתו במקרקעין נדרש להגיש דיווח לרשויות המס בדבר העסקה, הוא אומנם יהיה פטור ממס השבח, מכיוון שלא קיבל תמורה בגין העברה אך על מקבל הדירה במתנה יחול מס רכישה.
לעומת זאת, דירה אשר עוברת בין אנשים במקרה של גירושין והורשה, תהיה פטורה ממס -רכישה. בואו ניקח לדוגמה שני אחים אשר ירשו מאביהם המנוח נכס מקרקעין ובנוסף סכום כסף השווה לערכו של הנכס אשר ירשו. האחים, בינם ובין עצמם, הסכימו שהנכס ירשם על שמו של אח אחד וסכום הכסף יעבור במלואו לאח השני. במקרה כזה, הסכם חלוקת העזבון בין האחים אשר משנה את סל הזכויות שקיבלו השניים בהורשה מאביהם המנוח יאפשר את רישום הנכס על שמו של האח הראשון ללא תשלום מס רכישה.
אז איך זה עובד
לאחר חתימה על ההסכם, פועלים הצדדים בהתאם לסעיף 73(ג). לחוק מיסוי מקרקעין ומגישים (באמצעות עורכי דינם) הצהרת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 30 יום מיום עסקת הרכישה.
ההצהרה נדרשת לכלול:
פרטי הזכות הנרכשת – האם מדובר על דירה/חנות/קרקע; איך היא רשומה (טאבו, מינהל חברה משכנת), שנת בניה, הצמדות וכדומה.
פרטים על העסקה –פשוט מצרפים חוזה מכר.
סך התמורה המשולמת לפי החוזה בעד רכישת הזכות.
סך המס שנדרשים לשלם, אם בכלל, לרשויות המס או שמסמנים סעיף פטור מתאים.
על הצהרה זו להיות מאומתת ע"י עורך דין מטעם הרוכש, במקרים שבהם מבקש הרוכש לנצל סעיפי פטור המוקנים לו לפי חוק, יצרף הקונה הצהרות משלימות להצהרה העיקרית או מסמכים נוספים:
בבקשה לקבלת פטור חלקי במס רכישה ברכישת זכות ע"י נכה/עולה – טופס 2973.
ברכישת זכות במסגרת העברה ללא תמורה מבן זוג המתגורר באותה בדירה – טופס 7038.
ברכישה זכות במקרקעין באמצעות – טופס 7067 (הודעה על נאמנות).
לאחר ביצוע הדיווח ישלח לרוכש/עורך הדין הודעה על קליטת ההצהרה וכבר ישלח שובר לתשלום מס רכישה לפי השומה העצמית אותה חישב הקונה. בשלב זה אין לטעות, שוב תשלום מס הרכישה עפ"י השומה העצמית איננו מעיד על כך שרשויות המס מסתמכות רק על החישוב שביצע הקונה, ובפרק הזמן העומד לרשותם עפ"י חוק, מבצעים חישוב מטעמם ושולחים לקונה שובר לתשלום יתרת התשלום ו/או הודעה על אי התאמה. את תשלום מס הרכישה ניתן לבצע בכל בדואר ובסניפי הבנקים באמצעות שובר התשלום וכן דרך האינטרנט באמצעות אתר רשות המיסים.
יום הרכישה הקובע הינו המועד המוקדם מבין אלו: יום החתימה על חוזה המכר; יום החתימה על זיכרון דברים מחייב או הצעת רכישה מקבלן; יום חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר; יום התשלום הראשון; איחור בתשלום גורר אחריו תשלומי הפרש הצמדה, וריבית וכן תשלום קנס.
אחר ביצוע התשלום, ישלחו רשויות המס אישור המופנה ללשכת רישום המקרקעין באמצעותו ירשם הנכס בעתיד ע"ש הקונה (כיום ניתן להוריד את התשלום באמצעות אתר האינטרנט ע"י עורך דין שלרשותו כרטיס חכם).
סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרוכש חייב לשלם מקדמה על חשבון מס השבח שבו חייב המוכר אלא אם ביקש המוכר פטור ממס שבח.
במידה והמוכר מבקש פטור ליניארי אזי שיעור המקדמה הוא לפי גובה השומה העצמית של המוכר.
גובה המקדמה נע לפי 15%, או 7.5% ורואים את סך המקדמה ששילם המוכר כתשלום ע"ח התמורה בגין העסקה. היתרון בתשלום מס השבח ע"י הקונה הינו כי יקבל הקונה את אישור מס לרישום בפנקסי המקרקעין לאחר תשלום המקדמה.
מדרגות מס רכישה
מס רכישה נקבע כחלק משווי העסקה כולה. להבדיל מנכסי מגורים המהווים "דירת מגורים" אלא זכות אחרת במקרקעין, שיעור המס הינו קבוע לכל שווי הנכס ואילו לגבי דירות למגורים שיעור המס הינו מדורג.
עפ"י תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה שיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין, אשר אינה דירת מגורים, כמו לדוגמה מגרש, חנות, נכס מסחרי וכדומה – מס הרכישה ישולם לפי מדרגה של 6% מסכום העסקה החל מהשקל הראשון.
"דירה יחידה" מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל כאשר יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים בה חלקו של הרוכש הינו שליש או פחות. כמו כן, לפי תיקון 85 לחוק (תחילתו מיום 01.05.2016) חזקת "דירה יחידה" כנ"ל תחול גם על רוכש שיש לו דירה שקיבל בירושה, ובלבד שחלקו בה אינו עולה על מחצית.
סעיף 9(ג) לחוק מגדיר את המונח "דירת מגורים" לצרכי מס הרכישה.
"דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
חריגים
הסכם ממון – דירה שלגביה קובע הסכם הממון שהיא רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג, לא ניתן מבחינה קניינית לקבוע כי היא דירה בבעלות משותפת גם אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים בה משק בית משותף. בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין פלם נקבע כי את חזקת התא המשפחתי הקבועה לעניין מס רכישה יש להחיל רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות אשר בוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. לפיכך, הבהירה רשות המיסים כי קיומו של הסכם ממון מכריע בשאלת הזכויות הקנייניות של בני הזוג בנכסיהם. הסכם הממון מהווה ראיה מכרעת בדבר קניינו הנפרד של בן הזוג בנכס.
מגרש המשמש לבניה למגורים – מגרש אשר נכון למועד העסקה קיימת לגביו תוכנית בניה תקפה המתירה לפחות בניה של דירת מגורים אחת ואשר יתקבל בגינה היתר בניה ללפחות דירת מגורים אחת בתוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע. – במקרה כזה שיעור מס הרכישה יעמוד על 5% בלבד.
דירת נופש – דירת נופש" אינה מהווה "דירת מגורים", הרי שמי שמחזיק "דירת נופש" ורוכש לעצמו "דירת מגורים" ייחשב הלכה למעשה כמי שרוכש "דירה יחידה". יחד עם זאת לפי פסיקת בית המשפט העליון מהשנים האחרונות, וכן בהתאם לעמדת רשות המסים (הוראת ביצוע 5/2010) מי שרוכש "דירת נופש" אינו זכאי לקבל פטור במס רכישה הניתנת במצב של רכישת "דירת מגורים".
מדרגות מס רכישה נכון ל- 2023
כאמור, על פי תקנות מיסוי מקרקעין מס רכישה משולם לפי מדרגות, המתעדכנות משנה לשנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. בניגוד למה שאנשים עשויים לחשוב, עליית מדד המחירים לצרכן, שהייתה גבוהה מאוד בשנים האחרונות, אינה פועלת לרעתם של רוכשי הדירות אלא דווקא לטובתם. כלומר, מה שמעודכן איננו האחוזים שיש לשלם כסך מסוים משווי הדירה (אלא אם קבעה הכנסת תיקון לחוק), אלא מה שמעודכן הוא הערך של הדירה. למשל, אם בשנה מסוימת התחילו מדרגות המס ב- 2 מיליון ₪, ומדד המחירים לצרכן עלה ב- 5%, הרי שבשנה הבאה המדרגה תתחיל רק בדירות ששוויין 2.1 מיליון ₪.
אם כן, גם בשנה האחרונה (2023) התעדכנו המדרגות כדלהלן:
על שווי שעד 1,919,155 ש"ח אין מס רכישה בכלל. כלומר, דירה ששווה 1.8 מיליון ₪ אינה נדרשת בכלל בתשלום מס רכישה. גם בדירות יקרות יותר מתחילים לשלם את המס רק מעבר לסכום האמור לעיל. על שווי שמעל 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח עומד מס הרכישה על 3.5%, שווי שמעל 2,276,360 ש"ח ועד 5,872,725 ש"ח משלמים 5%, שווי שמעל 5,872,725 ש"ח ועד 19,575,755 ש"ח משלמים 8%, ועל שווי שמעל 19,575,755 ש"ח – 10%. כך יוצא, למשל, שבדירה השווה 3 מיליון ₪, משלמים 3.5% על החלק שבין 1.9 עד 2.2 מיליון ₪, ולאחר מכן 5% על החלק שבין 2.2 ל- 3 מיליון ₪.
לעומת זאת, אם מדובר בדירה נוספת, כלומר שאיננה דירת מגורים יחידה, משלמים 8% מס רכישה החל מהשקל הראשון ועד לשווי של 5,872,725 ₪, ולאחר מכן 10% על השווי שמעל סכום זה. למשל, אם אדם קונה דירה ששווה 7 מיליון ₪, הרי שעליו לשלם 8% על הילק שעד כ- 5.8 מיליון ₪, ועל כל השאר 10%. כפי שניתן לראות, מדובר בסכומים בלתי מבוטלים שיכולים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים, כך שחשוב להכיר את הפטורים וההקלות הקבועים בחוק.
פטורים/הקלות במס רכישה
כל אדם חייב בתשלום מס אלא אם הוא זכאי לפטורים/הקלות, מלאים ו/או חלקיים, בתשלום של מס רכישה.
הצהרה על מכירת הדירה הנוכחית תוך זמן קצוב – סעיף 9(ג1א)(2)(א)(2) לחוק קובע הקלה לפיה יחיד שהתקיים לגביו האמור להלן ייחשב כרוכש של "דירה יחידה"
"בשמונה עשר החודשים (תיקון 85) שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה"
היה והרוכש לא מכר את דירתו הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק, יהא עליו לשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה. בנוסף לכך, עד שלא יבצע את התשלום או ימכור את דירתו הנוכחית לא יהיה זכאי לרשום את דירתו לבלשכת רישום המקרקעין היות ומתבצעת ע"י מיסוי מקרקעין 'הקפאת שומה'.
הקלות נוספות:
שכירות מוגנת
לא תחשב דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני תאריך 01.01.1997.
לא תחשב דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/3 (שליש) ולגבי דירה שהתקבלה בירושה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/2 (מחצית).
חילוף דירת מגורים
ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של 50% בלבד ממס הרכישה החל.
פינוי בינוי
דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם – פטורה ממס רכישה.
עסקת העברה ללא תמורה (מס רכישה דירה במתנה מקרוב)
יחיד המקבל דירת מגורים מקרוב במסגרת עסקת מתנה (העברה ללא תמורה) ישלם מס רכישה מופחת לפי שיעור של 1/3 (שליש) ממס רכישה הרגיל.
במסגרת עסקת העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחדיו באותה דירה, בדרך של מתנה, העסקה הינה פטורה ממס רכישה לחלוטין.
במידה ובני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה, אזי ישלמו מס רכישה 1/3 (שליש) כמו כל קרוב אחר.
"קרוב" לעניין זה, משמעו בחוק – בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות.
חשוב לציין כי בעוד מעביר המתנה (העברה ללא תמורה) יהיה פטור מתשלום מס שבח (מס השבח לא יתאפס אלא יעבור תחת בעלותו של הנעבר) לגבי מס רכישה יהא הנעבר (מקבל המתנה) נדרש לשום (להעריך) את שווי הדירה ולעשות חישוב מס רכישה מתוכו ישלם 1/3 (שליש) בלבד מהמס בגין החלק היחסי שיקבל מהקרוב.
נכה, עולה חדש, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה.
כל אלו זכאים לפטור משמעותי במס רכישה לפי מדרגה של 0.5%
סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שניתן להגיש בקשה לתיקון שומה בתוך 4 שנים מיום שנעשתה, בהתקיים אחד משלושת המקרים שלהלן:
נמסרה הצהרה שהינה בלתי נכונה. נתגלו עובדות חדשות אשר לא היו ידועות למנהל בזמן עשיית השומה ואשר עשויות לחייב במס או לשנות סכום החיוב במס. נתגלתה טעות כל שהיא בשומה המשפיעה על סכום חיוב המס.
בקשה לתיקון של שומה יכולה להיעשות ביוזמת מנהל מיסוי מקרקעין, או הנישום.
בקשה לתיקון שומה יש להגיש בטופס ייעודי (7085) ועליה לכלול הסבר על מהות הבקשה לתיקון השומה בצירוף אסמכתאות רלוונטיות.
הגשת השגה
סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמוכר/רוכש אשר קיבל הודעת שומה, אשר הינו חולק על נתוניה, רשאי להגיש למנהל השגה בתוך 30יום מהיום שנמסרה לו הודעת השומה.
את ההשגה יש להגיש בטופס 7013 באופן מסודר, מפורט ומנומק.
כמו כן, חובה לציין את סכום המס אשר אינו שנוי במחלוקת. ודרך חישובו (ויש לשלמו, או להעמיד ערבות בנקאית בגינו).
מנהל מיסוי מקרקעין יזמין את מגיש ההשגה לדיון במשרדי מיסוי מקרקעין וישיב לו בכתב בדבר החלטתו באופן מנומק עד 8 חודשים מהמועד שבו הוגשה ההשגה (ובמקרים מסוימים הקבועים בחוק – עד 12 חודשים).
הגשת ערר
סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר/רוכש הרואה עצמו מקופח מהחלטת המנהל בהשגה רשאי להגיש ערר לוועדת הערר אשר ליד בית המשפט המחוזי, זאת בתוך 30 יום מיום שנמסרה לו החלטת המנהל.
בעת הגשת כתב הערר יש לשלם אגרת משפט.
על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט העליון אך ורק בסוגיה משפטית, זאת בתוך 45 יום מיום קבלת החלטת ועדת הערר.
לפרטים נוספים וסיוע מקצועי
למשרדנו ניסיון עשיר בכל הקשור לדיני מקרקעין, לרבות במס רכישה, מס שבח והיטלי השבחה.
לצפייה בתחומי העיסוק של המשרד בהרחבה, לחצו כאן, ולקבלת פרטים נוספים על מס רכישה, חוק מיסוי מקרקעין, הליכים ופטורים, התקשרו ל – 050-2708116 או לטלפון המשרד 08-6893374.