לאחר שנים שחסכנו וחסכנו, הגיע רגע האמת – קונים דירה! נו אז מה הבעיה?! שוכרים שירותיו של עורך דין, עושים הסכם, מקבלים מפתח, מעבירים בטאבו והופ אפשר לקבוע תאריך לחנוכת הבית. אוקי אז רגע לפני שמתחילים: חמש בדיקות מקדמיות ובתוכן עשרות פעולות שעל העורך דין לבצע לפני שרוכשים נכס (מגורים) יד 2.
זהות המוכרים ודיירי הבית
- יש לוודא היטב כי זהות המוכרים נבדקה ומאומתת ולא מדובר במתחזים.
- יש לבחון האם מדובר על קטין או פסול דין אשר הבית רשום על שמם.
- יש לבדוק האם מדובר על זכויות מכוח צוואה או יורשה.
- האם הדירה נמכרת אגב גירושין.
- מי מתגורר בבית בזמן העסקה ומהי סיבת המכירה.
- האם הבעלים גרים בחו"ל ואדם המציג עצמו כמיופה כוח מטפל בעסקה מורשה כדין לייצג את אותו אדם שמוכר את הבית.
- האם המוכר הינו פושט רגל.
- האם רכש את הדירה מקבלן ומעמיד אותה לאחר פחות משנה וחצי למכירה?
- בדיקות נוספות
לכל אחת מן הסיטואציות הנ"ל יש השלכות לפיהן צריכים לדעת כיצד לנהוג. בדיקות אלו ונוספות הן בדיקות חשובות ביותר והאינפורמציה שמתקבלת לאחר השלמתן מדליקה, לעיתים, אצל הרוכשים נורה אדומה המצדיקה לפעול במשנה זהירות.
בדיקת הנכס – המצב הקנייני
בדומה לאנשים, לכל בית ישנה תעודת זהות, התעודה הזאת נקראת נסח הרישום. יתכן כי הבית במצבו הפיזי מתאים לנו ביותר, אבל מאחורי החזות המרשימה חייבים גם לבדוק היטב למי והיכן רשומות הזכויות.
- האם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
- האם מדובר על קרקע פרטית או קרקע השייכת לרשות מקרקעי ישראל. האם טרם נסתיימו הליכי איחוד וחלוקת הגושים והחלקות ולפיכך לא נרשם הנכס בטאבו.
- האם העברת הזכויות נעשית אצל החברה המשכנת או חברת עמיגור.
- האם הבעלות במלואה רשומה על שם המוכרים.
- האם אין הערות אזהרה המגבילות את העברת הזכויות.
- בדיקה נוספת לגבי עיקולים, שעבודים ומשכנתאות שרשומות על הנכס ו/או ביחס בעלי העניין.
- האם אין צווים ו/או החלטות משפטיות שרשומות בנסח הטאבו.
- בדיקות נוספות.
בדיקות אלו הן קריטיות בטרם נעשה צעד כלשהו לרכישת הנכס.
בדיקת הנכס – המצב התכנוני
המצב התכנוני של הנכס מלמד הרבה על הכשרות שלו לעבור בצורה נקייה לרוכשים ולהירשם ללא מכשולים בטאבו. אפשר להגיד שהמצב התכנוני הוא ה- DNA של הבית, ויש לוודא כי הנכס נבנה עפ"י התוכניות ואין חריגות בניה ו/או צווי הריסה שעלולים לסכל את העברת הזכויות.
- ראשית, יש להבחין האם מדובר על דירה בבניין להבדיל מבית צמוד קרקע או דירת גג (פנטהאוס) השוני הוא באפשרויות לבצע תוספות בניה שטרם אושרו בהיתר. במידה ויתבהר כי ישנן בבית חריגות בניה, יש להתמודד עם הכשרתן ולא תהיה בעיה לרשות המקומית להוציא אישור לטאבו וככול הנראה הכנס לא יירשם עד לטיפול בליקויים.
- שנית, יש להכיר את חוק התכנון והבניה, ובתוך כך, לבחון את ההיתרים החלים על הנכס ו/או להתייעץ עם אדריכל/שמאי, אשר יודע לבחון את הנכס בהיבט התכנוני ולאשר כי המצב בהיתר זהה למצב הפיזי של הנכס.
- בנוסף לכך, יתרון גדול לעורכי דין, המצויים ברזי עולם התכנון והבניה ברשויות המקומיות ויודעים לקדם תהליכי במחלקות הרישוי והפיקוח על הבניה בכדי להימנע מתקלות לא רצויות במהלך הדרך.
אומדן חבות מס והיטלים
סיכמנו עם המוכרים את המחיר, ואנחנו בסה"כ מרוצים! אבל זה לא הכול, יש לקחת בחשבון שהעברת זכויות במקרקעין גוררת אחריה מס למדינה ואולי גם היטל לרשות המקומית. עניין זה חשוב מכיוון שמשנה את סכום ההוצאה שתכננו בגין רכישת הנכס:
מס רכישה ומס שבח
- המס החל כיום על רוכשים הינו מס רכישה הקבוע בחוק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, יש לאפיין מיהם הרוכשים ולבחון האם חלים עליהם הפטורים המצויים בחוק.
- כנ"ל לגבי המוכרים, עליהם חל מס שבח, השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה וגם כאן קיימים פטורים במקרים מסוימים ויש להכירם, ובדגש, לאור הרפורמה בתיקון 76 מיום 29.07.2013.
- היכרות עם חוקי המיסוי ותכנון מוקדם של שימוש בפטורים, יכול לחסוך לרוכשים ולמוכרים עשרות אלפי שקלים לאוצר המדינה.
ארנונה והיטל השבחה
- במישור אחר, יש לבחון האם על הנכס יש חבויות של ארנונה ו/או היטלי השבחה. את הארנונה כולנו מכירים, הארנונה הכללית הינה מס המוטל על ידי העירייה על פי חוק על ה"מחזיק" בנכס. לגבי היטל ההשבחה זהו תשלום שדורשת הרשות המקומית לאור עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. במילים אחרות, תוכניות אשר נכנסו לתוקף והשביחו את הנכס באופן שערכו האמיר. את היטל ההשבחה הרשות המקומית גובה כשמתבצעת פעולה אופרטיבית בנכס, כך לדוגמה כשרוצים לבצע העברת הזכויות בטאבו או כשרוצים לממש את יתרונות התוכנית המשביחה באמצעות קבלת היתר בניה אזי באה הרשות המקומית בחשבון עם הנישום ומטילה באמצעות הועדה המקומית לתכנון ובניה היטל על אותה ההשבחה.
בדיקת הנכס – המצב הפיזי
סבתא שלי פעם אמרה לי שלא קונים חתול בשק. יש להגיע ולבדוק פיזית את הדירה.
- יש לוודא שאין בנכס ליקויים, שהדירה נבדקה ונמצאה מתאימה לצרכי הקונים.
- לוודא עפ"י הסכמי רכישה קודמים אילו הצמדות יש לדירה והאם רשומות במרשמים השונים, לרבות חנייה, מחסן, גג, חצר וכד' ולראותם פיזית.
- במקום שישנו ספק שקיים ליקוי, יש להסדיר את המצב בחוזה ולקבוע מנגנונים לתיקון ו/או פיצוי בעקבות הנזק, מטרד או אי נוחות שעלולים להיגרם מאותו הליקוי.
בשעה טובה אפשר לתאם פגישה בין הצדדים ולעבור לשלב של חתימת ההסכמים. על כך נרחיב במאמר אחר.
**כל האמור במאמר זה בפרט ובאתר בכלל אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ משפטי, אין להסתמך על הנאמר ואין באמור באתר משום הצעה או קיבול של משרדנו לקבל או ליתן ייצוג או ייעוץ משפטי. האמור במאמר זה ובדומיו הינו לנוחיות ציבור הקוראים ובמטרה להקנות ידע ראשוני לגבי הסוגיות המפורטות בו, וכאמור, איננו מהווה מקור להסתמכות או תחליף ליעוץ משפטי.