הפרת חוזה ובדגש על חוזה מכר דירות
משרדנו מתמחה בהפרות חוזיות שונות. משרדנו הממוקם באשדוד מטפל בהפרות חוזיות בבית המשפט באשדוד ובמקומות אחרים בארץ אם כתוצאה מהפרה של הסכם רכישת דירה ואם מהפרה של חוזה אחר שנחתם בין שני צדדים או יותר. במשרדנו עורכי דין המתמחים בהפרות חוזיות. עורך דין הפרת חוזה, הינו עו"ד המתמחה, בין השאר, בניתוח מקרים לאורם של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 ו- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 ויודע להקיש בין המקרה הספציפי של הלקוח ובין ההלכות אשר נקבעו בבית המשפט במקרים דומים.
במאמר זה נרחיב על מקרה שכיח בחוזה מכר מול קבלן. כמעט בכל חוזה מכר שנחתם בין רוכשי דירות לקבלנים נוספת ע"י עורך הדין של הקבלן פסקה לפיה :
"הרוכשים הצהירו במסגרת החוזה, בין היתר, כי "ראו את המגרש ובדקו את כל הזכויות הקשורות במגרש וכי ידוע להם כי המגרש או הבית מהווים אך חלק ממתחם המקרקעין [ה]רשום בפנקס הבתים המשותפים ביחד עם מבנים אחרים. בנוסף הצהירו הרוכשים במסגרת החוזה כי "ידוע להם כי על מנת לרשום זכויות הבעלות בדירה בטאבו על-שמם, יש צורך תחילה בביצוע חלוקה"
בפסק הדין בתיק ע"א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ברוך ובר עמדה כב' השופטת חיות על השאלה האם הפרה החברה הקבלנית את החוזה כלפי הרוכשים, כאשר לא השלימה את מלאכת רישום הבניין כבית משותף ורישום דירת הרוכשים על שמם במשך למעלה מ-11 שנים.
לצורך כך התכנס בית המשפט לסעפי החוק הבאים "סעיף 1(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) מגדיר הפרת חוזה כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". כלומר, בבואו של בית המשפט לקבוע האם חוזה מסוים הופר על ידי אחד מהצדדים, יש לבחון בשלב ראשון מהם החיובים שנטלו על עצמם הצדדים במסגרת החוזה, ולאחר מכן בשלב שני לבחון האם הם קיימו את חיוביהם בנסיבות העניין.
לא למותר לציין כי בבואנו לבחון בשלב הראשון את החוזה ואת סוג והיקף החיובים שנטלו על עצמם הצדדים במסגרת החוזה, עלינו לבדוק האם מלבד החיובים המפורשים נקבעו בחוזה גם סייגים ותנאים שונים המצמצמים בנסיבות מסוימות את היקף החיובים. ועוד ראוי לציין, כי בבואנו לבחון האם צד לחוזה קיים את חיוביו בהתאם לחוזה אם לאו, הרי שבמקביל לטענותיו בדבר סייגים ותנאים שנכללו בחוזה יש לזכור גם כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב" [סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים)]. במילים אחרות, השאלה האם מעשה (או מחדל) מסוים עולה כדי הפרת חוזה אף פעם אינה שאלה כללית.
החוזה שלפנינו הינו חוזה מכר דירת מגורים שנכרת בין רוכשים לקבלן, וחוזים מסוגו נכרתים בכל שנה במאות ובאלפים. בצורתו הנפוצה ביותר, בנוי חוזה מכר דירה מסוג זה מ"תבנית" פשוטה למדי: הרוכשים נוטלים על עצמם במסגרת החוזה חיוב כספי (לשלם תמורה כספית בסך מסוים, בתשלומים ובמועדים מסוימים), ואילו הקבלן נוטל על עצמו חיוב לספק לרוכשים את הממכר חוזה המכר מורכב משני שלבים עיקריים: השלב הראשון הינו שלב מסירת החזקה בדירה כשהיא ראויה למגורים, והשלב השני הינו שלב רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים.
בחוזה המכר לא נאמר בסעיף כי החברה "תעשה ככל יכולתה" או "תעשה כל מאמץ סביר" להביא לרישום הזכויות בפרק זמן מסוים. ניסוח כזה, אילו היה מופיע בחוזה, היה מעיד על התחייבות להשתדל, להתאמץ, לפעול ככל הניתן, אך לא על התחייבות להשיג תוצאה מסוימת. עם זאת, כאמור, זהו לא הניסוח שמופיע בחוזה, ואין בלשון סעיף 11(א) לחוזה עיגון מינימאלי לטענת החברה כי מדובר בחיוב לפעול ככל יכולתה ותו לאו [להרחבה בדבר ההבחנה בין חיוב תוצאה לבין חיוב השתדלות, ראו: פרידמן וכהן, כרך ג (2003) בעמ' 390-385; שלו ואדר, בעמ' 120-118; ע"א 6553/11עזבון המנוח יוסף ברלס נ' פז-ים הולדינגס 2000 [פורסם בנבו] (29.12.2013) בפסקה 15 לפסק דינו של השופט י' עמית והאסמכתאות המוזכרות שם].
לנוכח הקביעה של בית המשפט "כי החיוב שנטלה על עצמה החברה הינו חיוב תוצאה ולא חיוב השתדלות, יש להשיב על השאלה מהו פרק הזמן שנקבע לקיום החיוב. כאמור, בסעיף 11(א) לחוזה נקבע כי רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים ייעשה על ידי החברה "מוקדם ככל האפשר ובתוך כשנה" ממועד מסירת החזקה בדירה."
"סעיף 41 לחוק החוזים קובע שאלת "הזמן הסביר" לקיום חיוב שנטל על עצמו צד לחוזה מתעוררת אך ורק במקרים שבהם לא נקבע בחוזה מועד כלשהו לקיומו של חיוב. ברוח זו נקבע בעניין שהם כי כש"מדובר בחיוב שהצדדים הסכימו במפורש על דרך קביעת העיתוי לקיומו, אין אפשרות להיזקק לכלל המחייב ביצועם של חיובים חוזיים שלא נקבע מועד לקיומם תוך זמן סביר".
עוד נקבע כי "זמן סביר" אינו מונח סטאטי, וכי המענה לשאלה מהו "זמן סביר" לקיום חיוב שלא נקבע בחוזה מועד לקיומו משתנה ממקרה למקרה בהתאם לנסיבותיו, לרבות התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה [ראו, למשל: עניין מפעלי ברוך שמיר בעמ' 401-400; ע"א 192/80 גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בנין בע"מ, פ"ד לו(3) 533, 538 (1982) (להלן: עניין גדנסקי); ענייןהכהן בפסקה1]
זאת ועוד, נקבע כי "גילוי מלא של צד להסכם לצד השני נגזר מעיקרון תום הלב הקבוע בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים, וממילא מדובר, כעיקרון, באינטרס משותף של המוכר והרוכש כאחד. למוכר יש אינטרס לגלות את כל המידע הידוע לו בנוגע לממכר, כיוון שאי-גילוי מלא של כל המידע הידוע לו יחשוף אותו לתביעות עתידיות מצד הרוכש לתשלום פיצויים בגין חוסר תום לב במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים או לביטול החוזה בגין הטעייה לפי סעיף 15 לחוק החוזים [ראו למשל: ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 671 (2002)] ואילו לרוכש יש אינטרס לקבל את כל המידע הקיים בנוגע לממכר ולקבל החלטה מושכלת בנוגע לעסקה. עם זאת, אין לטשטש את הגבול שבין חובת הגילוי המוטלת על הצדדים לחוזה לבין החיובים שנטלו על עצמם במסגרת החוזה.
עוד קבע בית המשפט כי בית המשפט המחוזי צדק בהסתמכו על פסיקת בית משפט זה בעניין נאות דברת ובעניין אהרן, שבהם נדחו טענות דומות של קבלנים שטענו כי איחורים של שנים במסירת דירות או ברישומן נבעו מגורמים שאינם בשליטתם, תוך הסתמכות, בין היתר, על תנית פטור גורפת או "סעיף סיכול חוזי" שנכללו בחוזה. אפרט מעט בנקודה זו.
תניות פטור ו"סעיפי סיכול חוזיים" שנכללים בחוזים בין קבלנים לבין רוכשי דירות ושמנוסחים בצורה גורפת יפורשו בדרך כלל בדווקנות ובצמצום [ראו: פרידמן וכהן כרך ג בעמ' 292-285]. לפיכך, תניות פטור גורפות שמסייגות את החיובים שנטל על עצמו הקבלן בחוזה או פוטרות אותו לחלוטין מחיובים אלו בהתרחש אירועים שאינם בשליטתו יפורשו בדרך כלל כצופות פני עתיד ולא כבעלות תחולה לגבי התרחשויות שהיו ידועות או צפויות במועד כריתת החוזה.
אשר על כן, יש לדחות את טענת החברה כי סעיפי ה"הצהרה/גילוי" שמופיעים בחוזה משתיקים את הרוכשים מלטעון להפרת חוזה בנסיבות העניין, ויש לדחות גם את טענת החברה כי סעיף 20(א) לחוזה פוטר אותה מאחריות לעיכוב ברישום הדירות שהינו תוצאה של גורמים אובייקטיביים שונים שאינם מצויים בשליטתה."
מכל האמור בפסק דין ניתן להבחין בחשיבות הרבה ובאחריות הגדולה שיש לעורך הדין חוזים לעו"ד מקרקעין המתמחים בייצוג רוכשים לפני ולאחר חתימת הסכם המכר לרכישת הדירה. במקרה הזה, כמו במקרים רבים, יש לעמוד על הכנסת סעיפים לחוזה ובמיוחד במקרים שהחוזה מכיל פסקאות לרעת הרוכשים, ולהגן על אינטרס הרוכש לסיים את הרישום הנכס על שמו עפ"י אחריות והחובה החלה על הקבלן.
הפרת חוזה שאינה יסודית במכר דירה
פסק הדין שלעיל מהווה דוגמא עקרונית עבור הפרת חוזה קניית דירה מקבלן. עם זאת, ראוי להדגיש כי הפרת חוזה רכישת דירה עשויה בהחלט להתקיים גם בדירות מיד שנייה, ושגם במקרים אלו פתוחות בפני הצד הנפגע (מוכר או קונה), אפשרויות פעולה שונות, לרבות פנייה אל בית המשפט. בנוסף, חשוב לדעת כי על פי חוק הפרת חוזה מכירת דירה יכולה להיות הפרה יסודית או שאינה יסודית.
הפרת חוזה מכר דירה שאיננה יסודית הינה הפרה קלה יחסית. למשל, אם אדם קנה דירה מיד שנייה ולאחר מכן התברר שקיימת בעיה שאינה מהותית ביותר במערכת האינסטלציה, התקשורת, במוצרי חשמל שנקנו ביחד עם הדירה וכיוצא בזאת. כמובן, תהא זו הפרה במידה ובהסכם המכר הצהיר המוכר כי הדירה על כלל חלקים תקינים. אמנם, קיימת כנגדה גם הצהרת הקונה כי בדק את הדירה ומצאה לשביעות רצונו מן ההיבטים השונים, וכאן קיים תפקיד חשוב לעורכי הדין המנסחים את ההסכם, הדואגים לאינטרסים של לקוחותיהם.
אם כן, הפרה שאיננה יסודית היא קלה יחסית, ומובן שאין טעם מיוחד בביטול הסכם המכר עקב עניינים פעוטים. במקרים כאלו, ניתן לפנות אל מוכר הדירה ולנסות להגיע להסכמות לגבי אחריותו לתיקון התקלות בדירה, ולהגיע לעמק השווה מבלי לפנות אל בית המשפט. במידה שלא ניתן להגיע להסכמה, קיימת האפשרות לפנות בתביעות קטנות או אחרות לבית המשפט, אך התביעה לא תכוון לביטול ההסכם לחלוטין, וסביר להניח שממילא לא הייתה מתקבלת בבית המשפט.
מאידך, מה שכן ניתן לתבוע הוא הטלת אחריות על המוכר לליקויים בדירה, ומכאן פיצוי כספי כלשהו עבור התיקונים הנדרשים. ראוי לומר כי אם מוכר הדירה לא נטל אחריות ולא דאג לטפל בבעיה, עשויה ההפרה הלא יסודית של החוזה להפוך מבחינת בית המשפט ליסודית, ולכך יש השלכות על עצם התקיימות החוזה, כפי שנראה בהמשך.
באופן כללי, עדיף לנסות לפתור את הסוגיה מחוץ לבית המשפט, ולהימנע מהליכים שעלולים להיות ממושכים ויקרים, ולא ניתן לדעת מה תהא תוצאתם. על כל פנים, חשוב להיוועץ בעורך דין מקרקעין שיבהיר לגבי האפשרויות הפתוחות והדרך העדיפה להתנהל בכל מקרה ומקרה.
הפרות יסודיות של חוזה מכר דירה
בניגוד להפרות שאינן יסודיות, הפרה יסודית אכן עשויה להוביל לביטול ההסכם ו/או מתן פיצויים בשיעור מסוים, בין אם הוא צוין בהסכם המכר, הוסכם על ידי הצדדים בדיעבד, או נקבע על ידי בית המשפט. הפרות יסודיות יכולות להיות למשל איחור משמעותי במסירת הדירה על ידי הקבלן כאמור לעיל, קונה שאינו עומד בתשלומים כפי שנקבעו בחוזה, ליקויי בנייה משמעותיים בדירה שנקנתה ואשר המוכר היה מודע אליהם בעת המכירה, וכדומה.
כפי שראינו בדוגמא שלעיל, זהו תפקידם של עורכי הדין המייצגים את לקוחותיהם, להכניס אל הסכם המכר סעיפים שלגביהם מצוין כי הפרתם תהא הפרה יסודית של החוזה, על כל המשתמע מכך. בנוסף לכך, אף אם לא צוין בהסכם כי סעיף כלשהו הינו יסוד, הרי שכשהדברים מגיעים לפתחו של בית המשפט, השופטים עשויים לקבוע כי אכן היה זה תנאי יסודי הסכם, כלומר שלו היה ידוע לקונה מצב הדירה באותה עת, לא היה נכנס אל העסקה.
כאמור, הפרה יסודית יכולה להגיע עד כדי ביטול חוזה מכר ופיצויים לצד הנפגע. הפיצויים עשויים להיות כתובים בחוזה (כגון "קנס" יומי או חודשי עבור כל איחור במסירת הדירה), וכאשר הדברים מגיעים לפתחו של בית המשפט הוא עשוי לקבל את גובה הפיצויים כלשונם בחוזה המכר, וכן להקטין או להגדיל אותם.
לפרטים נוספים בנושא ולקבלת ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי, הנכם מוזמנים לפנות אל משרד עו"ד יניב אהרון בטלפון 050-2708116