הוצאת היתר בניה ובדיקת הזכויות עפ"י תוכנית בנין עיר (תב"ע)
תוכנית בניין עיר/ תב"ע, תוכניות מתאר, תוכנית בינוי, זכויות בניה, היתר בניה. איך כל אלו משפיעים על ערך הנכס שלנו?
שווי נכסי נדל"ן מושפע מזכויות הניה הקיימות ו/או הפוטנציאליות שניתן לחלץ מהתב"ע שהחלה על המקרקעין. פוטנציאל ההשבחה הינו נגזרת של התב"ע המקומית שעל פיה ניתן להוציא היתר בניה לנכס ולהעלות משמעותית את ערכו.
בכל פעם שאנו מתעניינים לרכוש דירה או להרחיב את דירתנו הקיימת עלינו לבחון היטב אלו זכויות בניה לא מנוצלות ישנן בנכס והאם ניתן לממשן.
מבחן הוצאת היתר בניה
כמה זמן לוקח להוציא היתר בניה. זו שאלה שכולם תמיד שואלים לפני שניגשים לעבודה. אז קודם כל עלינו להבין מהי המורכבות בבקשה להיתר בניה שאנו רוצים להוציא. זמן ממוצע להוצאת היתר בניה מיום שמוגשת הבקשה הינו בין 3 חודשים ל- 6 חודשים. על מנת להוציא היתר בניה יש לפעול מול מחלקת הרישוי של הרשות המקומית. התהליך הינו באמצעות אנשי מקצוע בתחום הגשת בקשות להיתרים, לרבות אדריכלים, מהנדסים, הנדסאי אדריכלות וכיוצ"ב. כל הגשת בקשה להיתר בניה נבדקת ע"י בודקי רשות של העירייה ומשם עוברים לפאנל בהשתתפות מהנדס העיר. תהליך קבלת היתר בניה מרתיע אנשים רבים. העיסוק מול מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ההתמודדות עם התנגדות פוטנציאלית מצד השכנים, והתעסקות עם ענייני מיסוי והיטלי השבחה גורמים לחשש מכניסה לתהליך שאמור להיות חיובי ונכון כלכלית.
משרדנו מונה עורך/כי דין המתמחים בטיפול בכתב אישום חריגות בניה ובפרט בנושאים הקשורים למכלול האספקטים בהיתר בניה. משרדנו מטפל בנכסים רבים בגינם מוגשות בקשות להיתרי בניה באשדוד, באשקלון, בראשון לציון ובסביבה. ליווי משפטי של עורך דין הבקיא בתחום התכנון והבניה יביא להתמודדות מהירה וזולה יותר עם הקשיים המשפטיים ויגדיל את הסיכוי לקבלת היתר בניה שתואם את רצון בעל הנכס. כלומר, עורך דין לתכנון ובניה לא רק שמסוגל לטפל בהיבט המשפטי כנגד כתב האישום, הוא גם יכול לטפל אופרטיבית לצד האדריכל או המהנדס בקידום בקשת היתר הבניה לאורך השלבים הבירוקרטיים וטיפול בהתנגדויות מול השכנים.
גם במקרה שבו נדחתה הבקשה להיתר בניה של המבקש, קיימות בפני המבקש אפשרות נוספות לקבלת ההיתר המבוקש באמצעות הגשת ערר לוועדת הערר המחוזית, פניה למחלקה המשפטית של העירייה ובמידת הצורך הגשת עתירה או ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.
משרדנו בקיא בטיפולים מורכבים של בקשות להיתרי בניה ו/או בקשות לשינוי תב"ע לצורך הוצאת היתר בניה. ע"י תכנון נכון של המהלכים בראשית הדרך עורך דין יכול למנוע הגשת כתב אישום ולקדם בקשה להיתר בניה שתאיין את הרצון של הועדה המקומית להגיש כתב אישום כנגד אדם שביצע את עברות הבניה.
פניה לערכאות משפטיות בתחום התכנון והבניה
עבור יזמים ואדריכלים אי קבלת היתר בניה יכול להיות אסון גדול שיתבטא בהפסד של כספים רבים. פרויקט שתלוי ועומד בהיתר בניה שאותו מסרבת הועדה המקומית לתת, הוא פרויקט המאבד מערכו לאור התחייבויות של היזמים לרוכשים, לבנקים, לאנשי המקצוע, לעובדים וכד'. לפיכך, ראוי להקדים ולטפל הן במישור האופרטיבי דרך מחלקות רישוי הבניה, ולעיתים גם באמצעות פניה לערכאה שיפוטית אשר יש בה כדי להפוך את ההחלטה ולקבל את היתר הבניה המבוקש.
ישנם מצבים הפוכים בהם האינטרס הוא הפוך. קרי בהגשת התנגדות להיתר בניה. במקרים בהם שכן מגיש בקשה להיתר בניה שעלולה לפגוע באיכות החיים של שכנו, מומלץ לפנות לעורך דין אשר יגיש בעבורו התנגדות לבקשת היתר הבניה וייצג את האינטרס המנוגד למבקש ההיתר, הן מבחינת הפרעה, חסימת אור השמש, הפרעה למשטר רוחות, מיקום בניה המהווה הפרעה או סכנה וכיוצ"ב. הליך ההתנגדויות מתנהל בפני מקבלי ההחלטות בוועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או בפני וועדת ערר ככול שהוגש ערר על החלטת הועדה המקומית.
חשוב לזכור כי לכל תב"ע ישנו דף מידע תכנוני המפרט את הזכויות במסגרת התב"ע. ישנן בקשות שניתן לקבלן מתוקף התב"ע ולפיכך היתר הבניה צפוי שלא להיתקל בהתנגדויות ולעבור הליך מזורז בפני רשות הרישוי העירונית. ישנם מצבים בהם היתר הבניה הוא בר תוקף מכוח הקלה. "הקלה" מוגדרת בחוק התכנון ובהבניה כהרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטייה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג.
ישנן הקלות רבות המנויות בחוק ובתקנות ועורך דין תכנון ובניה המתמחה ייצוג בכתבי אישום בבית המשפט נדרש להכיר ולשמור על האינטרסים של הלקוח המבקש לעשות שימוש בהקלות המנויות בחוק.
כך למשל תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 נקבע כי סטיה מתכנית יכולה להיות שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה; כמו כן, הוספת בנינים במגרש על מספר הבנינים המותר לפי התכנית, אלא אם כן בין הבנינים נשמר מרחק הגדול פי שניים מהמרחק שנקבע בתכנית כמרחק שבין גבול הבניה מצד הבנין ובין גבול המגרש. בנוסף בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בחזית המגרש. דוגמאות אלו הן מקצת הדוגמאות שיש להכין על מנת לבחון אפשרות להוצאת היתר בניה או סירובה עוד לפני שמתחילים את מלאכת הגשת הבקשה.
שירותי משרד עו"ד יניב אהרון בתום התכנון והבניה
עו"ד יניב אהרון שימש בעבר כעוזר ראש העיר באשדוד. בתקופה זו פעל באפן צמוד בוועדה המקומית לתכנון ולבניה באשדוד והכיר מקרוב את פעילות מחלקות הרישוי, התכנון, פיקוח על הבניה של עיריית אשדוד.
במסגרת התפקיד עו"ד יניב אהרון עבר הכשרה מקיפה אשר העמיקה את הידע והניסיון שלו עם התחום והכניסה אותו לקבוצה מצומצמת של עורכי דין באשדוד הבקיאים בנושאים אלו.
עורך הדין יניב אהרון מציע ללקוחותיו את השירותים הבאים:
- בקשות להיתרי בניה – ליווי וייעוץ משפטי בשלב בהגשת ההיתרים לצד אדריכל. משרד עורכי דין יניב אהרון פועל לצד צוות של יועצים לרבות אדריכלים, מהנדסים ושמאים, מתמחה בהגשת עררים במקום שהחלטות הועדות המתכננות אינן עולות בקנה אחד עם הוראות החוק וציפיות הלקוח.
כמו גם, בקשות לשימושים חורגים במטרה לאפשר מגוון שימושים בשונה מהתכליות המופיעות לגביהן בהיתר הבניה ובתב"ע. - תביעות כנגד אדריכלים ואנשי מקצוע – משרד עורכי דין יניב אהרון מייצג אדריכלים ואנשי מקצועי בפני תביעות הנוגעות לחוק התכנון והבניה כנגדם ע"י לקוחות. כמו כן, פועל יחד ובעצה אחת עם אדריכלים להגשת עררים על סירוב למתן היתר בניה, למתן הקלות ובבקשות לשימוש חורג, מול ועדת הערר המקומיות והמחוזיות.
- ייצוג בהתנגדות – ייצוג בפני הועדה המקומית או הועדה המחוזית כנגד מתן היתרי בניה.
- ייצוג בבתי משפט ובעתירות מנהליות – משרדנו מתמחה בליטיגציה אזרחית. בתוך כך, מעניק ייעוץ וליווי משפטי ללקוחות הן בוועדות לתכנון והן בבתי המשפט.