בדקו זכאות להחזר כספי של מאות אלפי שקלים ממס שבח ומס רכישה

כל עסקה במקרקעין, בין אם הנכס הנמכר הוא דירת מגורים, נכס מסחרי, קרקע או זכויות במקרקעין, מחוייבת בדיווח לרשויות המס, אף אם המכירה או הרכישה פטורים ממס שבח או מס רכישה.

הדיווח נעשה כיום בצורה מקוונת ע"י עו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין. 

במאמר זה נעסוק באמצעים אשר ברשותנו עפ"י החוק בכדי להימנע ממיסוי מקרקעין או בכדי לבצע השבה של מס אשר שולם ביתר.

מתי צריך להגיש דיווח למיסוי מקרקעין?

הדיווח יוגש בתוך 30 ימים מיום המכירה.  

סעיף 94 לחוק מיסוי מקרקעין קובע "לא הגיש אדם הצהרה או הודעה במועד שנקבע בסעיפים כמפורט להלן, יוטל עליו, בעד כל שבועיים של פיגור, קנס בסכום כמפורט להלן:

(1)   בסעיפים 73 ו-76 – 250 שקלים חדשים;

(2)   בסעיפים 74 ו-75 – 200 שקלים חדשים;

הסכומים האמורים יתואמו אחת לשנה, ב-16 לינואר, לפי שיעור עליית המדד שפורסם בחודש ינואר של אותה שנה לעומת המדד שפורסם בחודש ינואר 2011;  

המנהל רשאי, אם הוכח להנחת דעתו כי האיחור היה מנסיבות מוצדקות, לפטור אותו מתשלום הקנס לפי סעיף קטן (א), כולו או חלקו.

אילו פטורים חלים על תשלום מס רכישה?

מס רכישה הוא המס המשתלם על עסקת מקרקעין וחל על הרוכש.

סעיף 9 (א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע: במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת …

מס הרכישה מחושב מתוך שווי העסקה; שיעורי המס מתעדכנים בכל 15.1 לכל שנה ושנה שיעור מס הרכישה לגבי דירת מגורים יחידה הוא מס מדורג וניתן לראות בכל שנה את העדכון של מדרגות המס.

להבדיל מדירת מגורים יחידה, דירת מגורים נוספת כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, איננה זוכה ל"מדרגות" ועליה חל מיסוי שונה.

להלן קישור למדרגות מס הרכישה המעודכנות לשנה הנוכחית:

https://www.gov.il/he/pages/sa160124-2

נכסים אשר אינם מהווים "דירת מגורים" כל למשל מגרש, חנות, נכס מסחרי, משרד וכו' שיעור מס הרכישה הוא קבוע – נכון לשנת 2025-2026 עומד על 6% מהשקל הראשון.

החוק קובע מספר פטורים המוכרים ברשויות מיסוי מקרקעין כפטורים החלים על מס רכישה, כדלקמן:

• פטור נכה/עיוור

רכישה ע"י מי שעומד בהגדרת נכה ע"פ התקנות ובתנאי שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו. חישוב מס רכישה לנכה מגיעה שתי פעמים בלבד.

סעיף 11 (א)  לתקנות מס רכישה: מכירת זכות במקרקעין לנכה, לעיוור, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%, ואם התקיים לגביו האמור באחת מפסקאות (א) עד (ג) בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק יהיו שיעורי מס הרכישה כמפורט להלן, ובלבד שחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה זו, לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד .

• פטור עולה חדש

ברכישה מיום ,15.8.24 יחול רק לגבי עולה שיום עלייתו לישראל היה לפני 15.8.24) רכישה על ידי מי שעומד בהגדרת עולה על פי התקנות ובתנאי שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו ושהרכישה התבצעה שנה לפני או 7 שנים אחרי כניסתו לישראל לראשונה. חישוב מס רכישה לעולה הרוכש דירה מגיעה פעם אחת בלבד.

סעיף 12 לתקנות מס רכישה: בתקנה זו, "עולה" – מי שנכנס לישראל אחרי יום ד' באדר התשכ"ג (28 בפברואר 1963) ובידו אחת מאלה:

(א)   אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, התש"י-1950 (להלן – חוק השבות);

(ב)   תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות;

(ג)    אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974;

(2)   שר האוצר רשאי לקבוע סוגי בני-אדם שדינם כדין עולה.

(ב)  מכירת זכות במקרקעין לעולה תהא חייבת במס רכישה על חלק השווי שעד 1,463,035 שקלים חדשים בשיעור של 0.5% ועל חלק השווי העולה על סכום כאמור בשיעור של 5%, ובלבד שרכש אותה העולה תוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל לראשונה, כאמור בתקנת משנה (א), ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו כאמור ובלבד שלא תובא במנין שבע השנים תקופת שירותו בשירות חובה כהגדרתו בחוק שירות הקבע בצבא הגנה לישראל (גמלאות) [נוסח משולב], התשמ"ה-1985, או בשירות אזרחי כהגדרתו בחוק שירות אזרחי, התשע"ז-2017; החיוב במס רכישה לפי תקנת משנה זו יחול רק על מכירת זכות במקרקעין שהיא בית עסק, לרבות משק חקלאי, כדי שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו.

הטבה לעולה ברכישת דירת מגורים תק' תשפ"ד-2024

12א.   (א)  במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, לעולה כהגדרתו בתקנה 12(א)(1) שהתקיים לגביו האמור בפסקה (א) או (ב) שבסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן, ובלבד שרכש אותה העולה בתוך התקופה הקבועה בתקנה 12(ב); לעניין התקופה המתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל ראשונה, ברכישת דירת מגורים כאמור, שיש עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה, לא תובא במניין התקופה האמורה, התקופה שבה דירת המגורים הייתה בשלבי בנייה, ובלבד שלא יחלפו יותר משלוש שנים ממועד רכישת הדירה ועד שנכנס לישראל לראשונה וכן שניתן לו אחד האישורים שבתקנה 12(א)(1) בתוך שנה ממועד רכישת הדירה:

(1)   על חלק השווי שעד לסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(א) לחוק – לא ישולם מס;

(2)   על חלק השווי העולה על הסכום האמור בפסקה (1) ועד לסכום המזערי הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(ד) לחוק – 0.5%;

(3)   על חלק השווי העולה על הסכום המזערי הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(ד) לחוק – ישולם מס רכישה כקבוע בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק.

           (ב)  חיוב במס רכישה לפי תקנה זו לא יינתן לעולה אלא פעם אחת.

           (ג)   חיוב במס רכישה לפי תקנה זו לא יינתן במכירת זכות במקרקעין כאמור בתקנת משנה (א) אם שווי הזכות הנמכרת עולה על הסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(ה) לחוק.

           (ד)  האמור בתקנה 12(ג) יחול גם לעניין תקנה זו, בשינויים המחויבים.

• מכירה בין קרובים

מכירה בין צדדים קרובים בהתאם להגדרה שבתקנות, כשאין כל תמורה ישירה או עקיפה בצידה (מתנה). רכישה ללא תמורה מקרוב תחויב בשליש ממס הרכישה הרגיל. תקנה 20 לתקנות מס הרכישה: במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.

• העברת דירת מגורים לבן או בת זוג

מכירה ללא תמורה לבן זוג המתגורר יחד איתו בדירה הנמכרת. על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה.

 הגדרתה של דירת מגורים לפי החוק  "דירת מגורים" – כל אחת מאלה:

(תיקון מס' 101) תשפ"ג-2023

(1)   דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה, והכול למעט דירה המנויה בפסקה (3);

(2)   זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;

 (3)   דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה כדירת מעטפת; לעניין זה, "דירת מעטפת" – דירה, בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדיר

אילו פטורים חלים על תשלום מס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין קובע:  מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.   השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47.

הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה – לפיכך על עסקאות הקשורות בהורשה כך למשל העברת זכויות אגב ירושה או אגב צוואה, תהיה העברה פטורה שהרי איננה מהווה אירוע מס.

הייתה בבעלותם דירת מגורים מזכה במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה.

במועד המכירה לא הייתה בבעלותם יותר מדירה אחת.

• אם המוכר רכש את הדירה לפני שהייתה מוכנה למגורים, 18 החודשים ייספרו מיום שנהייתה מוכנה למגורים, למשל מקבלת אישור אכלוס (טופס 4).
• במכירת דירה שנרכשה לאחר שהתקבל אישור האכלוס, 18 החודשים ייספרו מיום חתימת החוזה.
• הפטור ניתן עד סכום של 5,008,000 ₪ (נכון לשנים 2027-2024), כאשר החלק משווי הדירה שעולה על תקרת הפטור יחויב במס.

במשרדנו אנו מבצעים סימולציות של תשלום מס צפוי לפני חתימה על הסכם המכר, עו"ד יניב אהרון מומלץ לאור נסיונו כעו"ד מתמחה במיסוי מקרקעין ובפרט בעסקאות עליהן חל מס שבח ובעסקאות עליהן חל מס רכישה. 

מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

כאשר מדברים על מס שבח, כבר אמרנו כי מדובר על מס המשולם על ההפרש שבין המחיר בו הנכס נקנה למחיר בו הנכס נמכר אותו משלמים לאוצר המדינה. לעומת זאת, היטל השבחה הינו  תשלום החל על בעל מקרקעין על ידי הוועדה המקומית, אשר השביחה את המקרקעין בכך שאישרה תוכנית חדשה והתשלום בגין השבח הנובע מהתוכנית משולם לקופת העירייה.

כלומר,  היטל השבחה משולם לרשות המקומית ואילו מס שבח הוא מס המשולם לרשות המיסים. כדאי לזכור, כי תשלומי היטל ההשבחה מוכרים בניכוי מלא כשמדווחים על תשלום מס שבח, והם צפויים להתקזז ממס השבח שתשלמו בגין מכירת הנכס.

אז מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה ברמה הפרקטית? למרות שהם נשמעים דומה הם שונים מאוד. ההבדלים בניהם מהותיים. מס השבח עומד ע"ס 25% רק מאותו החלק של ההשבחה בין מחיר הרכישה ומכיר המכירה לאחר הפחתת העלייה האינפלציונית המשפיעה על השבח הריאלי החייב בתשלוםולאחר ניכויים ופטורים ולעומת זאת היטל ההשבחה עומד ע"ס 50% מההשבחה אשר נוצרה במקרקעין כתוצאה מתוכנית אשר אושרה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

בואו ניתן דוגמה:

נניח ורכשנו דירת מגורים ב- 1 לאוקטובר 2005 במחיר של 1,000,000 ₪ 

ובשנת 2010 התקבלה החלטה במועצת העיר לאשר תוכנית אשר אפשרה הגדלת זכויות בניה באזור המגורים בו נמצאת הדירה. שמאי מקרקעין העריך כי התוכנית אפשרה הגדלה של 50 מ"ר ולפיכך העריך את התוספת ב- 400,000 ₪.  ולפיכך היטל ההשבחה לתשלום בגזברות העירייה יעמוד ע"ס 200,000 ₪ 

וביום 1 לאוקטובר 2020 נמכרה הדירה במחיר של 1,750,000 ₪ 

במצב דברים זה, השבח בין מחיר הרכישה ובין מחיר המכירה עומד ע"ס 750,000 ₪ 

שבח מקרקעין – 750,000.00 ₪ 

סכום אינפלציוני – 213,994.71 ₪ 

שבח ריאלי – 536,005.29 ₪ 

לתשמת לבכם כי הסכום האינפלציוני איננו מחושב כתוספת למס השבח ויש להפחיתו ולפיכך השבח הריאלי נמוך באופן משמעותי

מספר הימים שעברו מתאריך 7.11.2001 ועד לתאריך 1.1.2012 – 2,283

מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה – 5,479

שבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי – 223,343.69 ₪ 

יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי – 312,661.60

בדוגמה שלפנינו צפוי הנישום לשלם שבח לאחר יום התחילה בסך של 20% ושבח ריאלי לאחר מועד השינוי בסך של 25% 

 ולפיכך הסכום לתשלום צפוי להיות – 122,834.14

באם נגיש את הוצאת היטל ההשבחה כניכוי אזי יופחת התשלום הזה עוד יותר והוא יעמוד ע"ס – 77,000.96 ₪ 

על מנת להבין טוב יותר את החישוב אנו ממליצים להציב את המספרים בדוגמה בתוך סימולטור מס שבח באתר רשות המיסים:

https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmFirstHadmaya.aspx

מהם ניכויים המותרים בחישוב מס השבח?

סעיף 39 לחוק קובע: לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה:

כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת; ולענין זה יראו כהוצאה גם שוויה המוערך של עבודה, שהוכח למנהל שעבדו בעל הזכות במקרקעין וקרוביו להשבחת המקרקעין, אם התמורה בעד אותה עבודה – אילו היתה משתלמת – לא היתה ניתנת לניכוי לפי סעיף 32(4) לפקודת מס הכנסה;

כך למשל הוצאות מוכרות לניכוי במס שבח הן

• הוצאות השבחה (שיפוצים).
• אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס.
• דמי תיווך ברכישה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
• דמי תיווך במכירה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
• שכ"ט עו"ד.
• שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך.
• הוצאות ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישה או השבחה של המקרקעין (למשל משכנתא).
• סכומים ששולמו כהיטל השבחה.
• הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור (למשל בהליכי השגה על שומת היטל השבחה).
• כדאי לדעת: היתה הזכות הנמכרת, חלק מזכות במקרקעין או חלק מסוים במקרקעין, יותר חלק יחסי של הניכויים המותרים לפי סעיפים 39 ו-39א (להלן – הניכויים המותרים), כיחס החלק הנמכר אל הזכות בשלמותה.

האם כדאי לרכוש דירה בנאמנות כדי לחסוך מס?

בהחלט. בכל הנוגע לנאמנות מדובר על כלי נהדר המאפשר לנאמן לנהל את הנכס בעבור הנהנה, ולהינות ממעמדו של הנהנה עפ"י זכויותיו עפ"י חוקי המס.

כך למשל, הורים אשר רוכשים דירה עבור ילדם בנאמנות. יכולים לרשום את הדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין ולנהל את הדירה כראות עיניהם, ולמעשה, מבחינה מהותית הנהנה הוא זה אשר יהא זכאי להשלים את הרישום על שמו ולפיכך גם הילד יהיה זכאי להקלות או לפטורים הקבועים בתקנות מס הרכישה לצורך העניין כרוכש דירה יחידה ו/או כאדם המנהנה מהפטורים לרבות פטור מס נכה/עולה וכיו"ב.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כללים ברורים עבור נאמנויות במקרקעין:

נאמנות רצונית (סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין) – העברת זכויות במקרקעין לנאמנות רצונית לא תיחשב "מכירה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין. לצורך כך, יש להוכיח התקיימותם של שני תנאים: האחד מהות – כי יש בנאמנות נהנה ספציפי, אשר קיים במועד הקניית הזכות במקרקעין לנאמנות; 

השני פרוצדורלי – קובע חובת דיווח – החזקה של המקרקעין בעבור אותו נהנה.

אמנות מכוח חוק (סעיף 3 לחוק מיסוי מקרקעין) – העברת זכויות במקרקעין לנאמן, לאפוטרופוס, למפרק או לכונס נכסים לא תיחשב "מכירה".  

עו"ד יניב אהרון מתמחה בעל ידע ביצירת נאמנויות וניתן דרכו לבצע רכישות לנהנים ובתוך כך יכלול השירות עריכת הסכם נאמנות וחתימה על מסמכי נאמנות הדרשים הן לפתיחת חשבונות בנקים והן לדיווח עסקאות מקרקעין לרשות המיסים.

כיצד ניתן להגיש בקשה להחזרי מס שבח ומס רכישה אם שילמנו ביתר?

בקשה להחזרי מס עושים עם עו"ד מנוסה בתחום מיסוי המקרקעין. לא לבד.

הבקשה תוגש במסגרת תיקון שומה עפ"י סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע:

"המנהל רשאי, בין ביזמתו ובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה לפי הסעיפים 78, 79 ו – 82, תוך ארבע שנים מיום שנעשתה, בכל אחד מהמקרים האלה:

(1) נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר

       שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות

       את סכום המס;

(2) המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את  סכום המס או למנוע תשלום מס;

(3) נתגלתה טעות בשומה;

      בקשה לתיקון שומה

הטופס יוגש ועימו פירוט הטענות והנימוקים לתיקון השומה תוך ציון מהו הסכום לתשלום שאיננו שנוי במחלוקת ומהו הסכום השנוי במחלוקת לגביו הוגשה הבקשה לתיקון שומה.

אפשרות נוספת להגיע לתוצאה של החזרי מס הינה בדרך של הגשת השגה

 (א)  היה אדם חולק על השומה רשאי הוא לבקש מהמנהל, בהודעת השגה, בכתב, לחזור ולעיין ולשנות את השומה; בקשה כאמור תפרש את הנימוקים להשגה על השומה, את סכום המס הנובע מהם ואת דרך חישובו (להלן – סכום המס שאינו שנוי במחלוקת), ותוגש בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו הודעת השומה; הוכח להנחת דעתו של המנהל שהאדם החולק על השומה היה מנוע מלהגיש את הבקשה בתוך המועד האמור משום שנעדר מן הארץ או היה חולה או מכל סיבה סבירה אחרת, רשאי הוא להאריך את המועד ככל שנראה סביר לפי הנסיבות.

           (ב)  לא הגיש אדם הצהרה לפי הוראות סעיף 73 והוצאה לו שומה לפי סעיף 82, יראו כהשגה על אותה שומה רק הצהרה מפורטת, כאמור בסעיף 73, שהגיש לגבי העסקה או הפעולה.

           (ג)   בא המשיג על השומה שנערכה לו לידי הסכם עם המנהל, תתוקן השומה לפי זה ותומצא לו הודעה על המס שעליו לשלם.

           (ד)  המנהל ייתן למשיג את החלטתו המנומקת בכתב בתוך שמונה חודשים מיום שנמסרה לו הודעת ההשגה או בתוך 30 ימים מיום שאישר כי המשיג המציא את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר; המנהל יהיה רשאי, מטעמים מיוחדים, להאריך את התקופה האמורה עד תום שנה מהיום שנמסרה לו הודעת ההשגה.

           (ה)  על אף האמור בסעיף קטן (ד), על השגה שהוגשה על שומה שהוצאה לפי סעיף 82, ייתן המנהל למשיג את החלטתו בתוך 12 חודשים מיום שקיבל את ההצהרה המפורטת כאמור בסעיף קטן (ב).

           (ו)   לא נתן המנהל את החלטתו למשיג במהלך התקופה האמורה בסעיפים קטנים (ד) או (ה), לפי העניין, לרבות תקופה שהוארכה, יראו את ההשגה כאילו התקבלה.

           (ז)   לא יחליט המנהל לדחות את ההשגה, כולה או חלקה, בלי שניתנה למשיג הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו.

על השגה שנדחית ניתן להגיש ערר ולאחר מכן ערעור מנהלי לבית המשפט בהתאם להוראות החוק.

כדאי להכיר גם כלי נהדר שנקרא "פריסת מס שבח" במסגרתו מחילים את הפטור הפרסונלי של האדם על חבותו לתשלום מס שבח. במצב ובו גילו של האדם ויכולת השתכרותו מאפשרים לייצר תחשיב נמוך יותר מהמס המשתלם עקב מס השבח ניתן לבצע הפחתות משמעותיות ביותר של מס.

נכתב ע"י עורך דין יניב אהרון