רכישת דירה מקבלן רמת השרון והגשת תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירה פגמים וליקויים ברמת השרון

רכישת דירה חדשה מקבלן מהווה עבור מרבית המשפחות את אחת העסקאות הכלכליות המורכבות והמשמעותיות ביותר שיבצעו במהלך חייהן. בשונה מרכישת דירה יד שנייה, אשר ניתן לבחון אותה פיזית, להתרשם ממצבה בפועל ולהעריך את איכות הבנייה בזמן אמת, הרי שברכישת דירה מקבלן מדובר בעסקה הנשענת במידה רבה על מסמכים, מפרטים טכניים, תכניות אדריכליות והתחייבויות חוזיות מצד החברה היזמית. מטבע הדברים, כאשר הנכס טרם נבנה או מצוי בשלבי בנייה מוקדמים, רמת אי הוודאות גבוהה יותר והסיכון המשפטי והכלכלי עבור הרוכש גדל בהתאם.

לא בכדי קבע בית המשפט העליון בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין כי רכישת דירת מגורים היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שמבצעת משפחה ממוצעת בישראל, ועל כן יש להעניק לרוכשים הגנה מוגברת במסגרת הדין. במצבים אלו, ליווי משפטי על ידי עורך דין ייצוג נגד קבלן רמת השרון כבר בשלבי הבדיקה הראשוניים עשוי למנוע סיכונים עתידיים ולהבטיח את זכויות הרוכש.

השלב הראשון והמהותי ביותר טרם חתימה על חוזה מכר הוא בדיקת זהות היזם והחברה הקבלנית. פעמים רבות, החברה אשר משווקת את הפרויקט היא חברה ייעודית אשר הוקמה לצורך ביצוע פרויקט מסוים בלבד. מצב כזה עלול להוות סיכון משמעותי עבור הרוכש, שכן בתום הפרויקט החברה עשויה להפסיק פעילותה או להתפרק, דבר אשר יקשה על מימוש זכויות במקרה של ליקויי בניה או הפרת חוזה. לפיכך, יש לבצע בדיקה ברשם החברות, לבחון את מועד התאגדות החברה, את בעלי מניותיה ואת הדירקטורים בה, וכן לבדוק האם רשומים שעבודים על נכסיה. במקרים רבים, פנייה אל עו"ד ייצוג נגד קבלן רמת השרון לצורך בדיקות אלו יכולה למנוע התקשרות עם גורם שאינו יציב כלכלית.

הצורך בבדיקות אלו מתחדד נוכח פרשת ענבל אור (ע"א 8263/16 אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ נ' עו"ד איתן ארז), במסגרתה נמצא כי כספי רוכשים מפרויקטים שונים שימשו למימון פרויקטים אחרים תוך ערבוב נכסים בין חברות שונות. כתוצאה מכך, רוכשים רבים נותרו ללא בטוחות מספקות ונאלצו להגיש תביעות חוב במסגרת הליכי חדלות פירעון.

בנוסף לבדיקת זהות היזם, יש לוודא כי החברה המוכרת היא בעלת הזכויות במקרקעין או מחזיקה בזכות חוקית לבנות עליהם. בפרויקטים של התחדשות עירונית, כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי, חשוב לבדוק כי היזם התקשר כדין עם כלל בעלי הזכויות וכי קיימים ייפויי כוח מתאימים לטובתו. כמו כן, יש לוודא כי החברה אשר מציגה עצמה כמוכרת היא זו אשר הגישה את הבקשה להיתר בניה וקיבלה אותו בפועל.

בדיקה נוספת שיש לבצע נוגעת לתוכנית בניין העיר (תב"ע) החלה על המקרקעין. התב"ע קובעת את היקף זכויות הבניה, מספר הקומות המותרות, קווי הבניין והשימושים האפשריים במגרש. פער בין התב"ע לבין התכניות שהוצגו לרוכש עלול להוביל לשינויים מהותיים בדירה, כגון הקטנת שטח המרפסת או שינוי בתכנון הפנימי. סוגיה זו נדונה בין היתר בת"א 15854-11-18 חובל ואח' נ' שוהם התחדשות עירונית בע"מ, שם נקבע כי מסירת דירה בשטח קטן מזה שהובטח במפרט מהווה הפרת חוזה והטעיה המזכה בפיצוי כספי משמעותי.

היבט מהותי נוסף בעסקאות מסוג זה הוא הבטחת כספי הרוכש בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה–1974. החוק קובע כי קבלן אינו רשאי לקבל מרוכש סכום העולה על 7% ממחיר הדירה ללא מתן בטוחה מתאימה להבטחת החזר הכספים במקרה של כשל בפרויקט. בין הבטוחות האפשריות ניתן למנות ערבות בנקאית, ביטוח, רישום הערת אזהרה או שעבוד הקרקע לטובת הרוכש. בפועל, ערבות בנקאית אוטונומית נחשבת לבטוחה היעילה ביותר, שכן היא מאפשרת לרוכש לדרוש את השבת כספו מהבנק המלווה במקרה של הפרת התחייבויות הקבלן. בשלב זה, מומלץ להיעזר בעורך דין ייצוג קבלן רמת השרון לבחינת מנגנון הבטוחות בהסכם.

חוזה המכר בעסקאות רכישת דירה מקבלן הוא מסמך מורכב ורב עמודים, הכולל לא אחת עשרות סעיפים ונספחים, כגון מפרט טכני, תשריטים, לוח תשלומים וייפויי כוח לטובת עורכי הדין של הקבלן. חשוב להדגיש כי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכש, אלא פועל לרישום הזכויות בלבד, כפי שנקבע בע"א 37/86 לוי נ' שרמן. לפיכך, מומלץ להסתייע בעורך דין הכנת תביעה נגד קבלן רמת השרון כבר בשלב החוזי לצורך עריכת נספח שינויים אשר יאזן את תנאי החוזה וימנע הכללת תניות מקפחות.

סוגיה נפוצה נוספת היא איחור במסירת הדירה. סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע כי רוכש זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק במקרה של איחור במסירה, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כאשר סכום זה מוכפל בהתאם למשך האיחור. פיצוי זה משולם באופן חודשי ואינו תלוי בהוכחת נזק בפועל. במקרים כאלה ניתן לפנות אל עורך דין הגשת תביעה לאיחור במסירה רמת השרון לצורך מימוש הזכויות.

בנוסף, סעיף 4 לחוק המכר (דירות) קובע כי מסירת דירה השונה מן האמור במפרט או בתקנות הבניה מהווה אי התאמה המזכה את הרוכש בסעדים שונים, לרבות תיקון הליקויים או פיצוי כספי. במקרים של ליקויי בניה, ירידת ערך או אי התאמות, ניתן להגיש תביעה באמצעות עורך דין הגשת תביעה על ליקויי בניה רמת השרון או עורך דין תביעה כספית נגד קבלן רמת השרון.

יש לזכור כי תביעה נגד קבלן צריכה לכלול את כלל הסעדים הרלוונטיים, שכן הגשת תביעה חלקית עלולה למנוע תביעה עתידית מכוח עקרון מעשה בית דין. לשם כך, מומלץ לפנות אל עו"ד תביעה בבית המשפט נגד קבלן רמת השרון, אשר יבחן את חוות הדעת ההנדסיות והשמאיות ויגבש את עילת התביעה.

נושא נוסף המחייב תשומת לב הוא רישום הבית המשותף והעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש. הקבלן מחויב לבצע את כל הפעולות הדרושות לרישום הבית המשותף ולהעברת הזכויות תוך פרק זמן סביר. בפסיקה נקבע כי עיכוב משמעותי ברישום מזכה את הרוכש בפיצוי בגין נזק לא ממוני, בין היתר בע"א 7991/07 ובע"א 2235/18.

בפועל, לא אחת נדרשים רוכשים לפנות אל עורך דין ייצוג נגד קבלן רמת השרון או עו"ד ייצוג נגד קבלן רמת השרון לצורך מיצוי זכויותיהם מול הקבלן, בין אם במסגרת משא ומתן ובין אם בהגשת תביעה לבית המשפט. ליווי של עו"ד ייצוג קבלן רמת השרון כבר בשלבים הראשונים של העסקה עשוי למנוע מחלוקות עתידיות ולהבטיח כי זכויות הרוכש יישמרו בהתאם להוראות החוק והפסיקה.