לרכוש דירה מקבלן ולקבל פיצוי בחזרה

להבדיל מרכישת דירה יד 2 אשר נערכת לאחר שביקרנו וראינו את הדירה, רכישת דירה מקבלן זה עניין שונה לחלוטין.

בעוד דירה קיימת שאנו רוכשים לאחר שנסתיימה בנייתה מאפשרת לנו לבחון את טיבה, מיקומה, יתרונותיה והפגמים בה, דירה חדשה מקבלן היא בבחינת תעלומה. כל מה שאנו יכולים לדעת בשלב חתימה על החוזה מצוי רק בניירת המשפטית.

לפיכך, אין מחלוקת, כי ברכישת דירה מקבלן אי הוודאות גבוהה יותר ומחייבת בדיקה יסודית ומקיפה יותר לפני חתימת החוזה.

במצב דברים זה, לא די לנו בעורך דין חוזים שיודע לקרוא ולנסח חוזה, אלא יש צורך ממשי לשכור שירותיו של עורך דין חוזה קבלן אשר לו התמחות בקריאת תשריטים, מפרט והיתרי בניה.

מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים דירה מקבלן?

היות וכבר הבנו כי רמת הוודאות ברכישת דירה מקבלן נמוכה יותר מזו של רכישת דירה יד שניה אזי עלינו לעשות "שיעורי בית" כנדרש לפני חתימת החוזה. לא להקל ראש, בבדיקה הקבלן, הקרקע, תוכניות הבניה, והיתרי הבניה שמציג בפנינו הקבלן.

ראשית עלינו לבחון מי הקבלן. זהותו של הקבלן משמעותית מאוד. האם מדובר על חברה יזמית ותיקה בעלת שם ומוניטין בשוק או שמא מדובר על חברה שנפתחה לצורך ביצוע פרויקט בניה אחד ולאחריה עלולה להתפרק ולהיעלם המנוף הנדל"ני.

לשם כך, נבקש להזמין את נסח החברה מרשם החברות ולבחון האם מדובר על חברה ותיקה, יציבה,  ומיהם בעלי מניותיה. ככול ונגלה כי החברה יוסדה אך לאחרונה, לצורך הפרויקט, נבקש לבחון היטב את הבטוחות אשר מעמידה לנו החברה ואת יציבות לצד כדאיות העסקה.

יש לוודא כי החברה היזמית, היא בעלת הזכויות במקרקעין נשוא העסקה עליהם יבנה הבניין או היא בעלת היחידה הרישומית אשר לטובה חתמו כל בעלי הזכויות הקיימים כשמדובר על פרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי). יש לבדוק כי החברה אשר מציגה עמה כמוכרת, היא זו  אשר הגישה את הבקשה היתר הבניה וגם קיבלה היתר והיא זו שגם מיועדת להתקשר עמנו בחוזה המכר, ולא מדובר בסיחור של ההיתר לחברות אחרות.

רצוי לזכור את פרשת ענבר אור. בית המשפט מצא כי "נעשה שימוש בכספים של רוכשים מפרויקט מסוים עבור פרויקט אחר, והחברות התנהלו תוך ערבוב בין נכסיהן (עניין אשר הובהר גם מפיהם של בעלי מקצוע מטעם המערערות); כאשר בעלת השליטה משכה לצרכיה הפרטיים סכומי כסף שהופקדו להבטחת התחייבויות כלפי רוכשים כאמור; כאשר החברות הציגו בדוחות הכספים המבוקרים שלהן נתונים אשר לא משקפים את מצבן האמיתי. ראו ע"א 8263/16 אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ נגד עו"ד איתן ארז ואח'

עו"ד יניב אהרון ייצג רוכשים אשר נפלו קורבן בפרשת ענבל אור ואשר נאלצו להגיש תביעות חוב במסגרתן נותרו במשך שנים ארוכות ללא שום פיצוי בגין כספים אשר שולמו מבלי לקבל בטוחות נאותות להבטחת כספם.

חשוב מאוד לבדוק את התב"ע. הכוונה היא ל- "תוכנית בניין העיר" החלה על המקרקעין ותוקפה יצא היתר הבניה. התב"ע מאפשרת לנו לגלות מה היקף זכויות הבניה שקיימות למרגש, איזה סוג של מבנה ניתן להקים, מהו הגודל המקסימלי? כמה קומות? מהו קו הבניין והמרחק ממנו לגבולות המגרש ועוד אינפורמציה רבה ומגוונת שניתן לחלץ מהתוכנית בכדי להבין האם הקבלן פועל כשורה.

ברור כי לא כל אדם מסוגל להתמודד עם קריאת תב"ע והבנתה. ולפיכך אנו נדרשים, בין השאר, לעורך דין המנוסה בקריאת תב"ע וב- בתוכניות בניה. וכן להיעזר בשירותיהם של אדריכל ושמאי מקרקעין העוסקים בתחום.

ככול ובדקנו את התב"ע ומצאנו כי אכן ניתן מכוח התב"ע הקיימת להגיש בקשה להיתר בניה בכדי לבנות את הבניין ובו אנו מעוניינים לקנות את הדירה, אזי רמת הסיכון, יורדת ומאפשרת לנו להמשיך לבדיקות נוספות.

אילו בטוחות מחויב הקבלן להעמיד לטובת הקונה?

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974 קובע כך:

"לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:

  (1)מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ…

(2) ביטח את עצמו אצל מבטח, שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל ההכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר…

(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר

(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;

(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

מוכר שהבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2(1) או (2) יהיה רשאי להחליף את הערובה באחת מדרכי הערובה לפי סעיף 2(3), (4) או (5), ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה, והכל אם לא נקבע בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 3|"

כפי שעיננו רואות, לא יהא המוכר, ובמקרה שלנו הקבלן, לקבל על חשבון התמורה סכום העולה על 7 אחוזים ממחיר הדירה אם לא דאג לצייד את הרוכש בבטוחה מתאימה.

המלצתנו, לבקש להקבלן , להוסיף סעיף בהסכם המכר המגביל אותו להחליף בטוחות ולדאוג להיצמד לערבות בנקאית אוטונומית להבטחת כספי הרכישה. 

ככול ולא העמיד הקבלן לטובת הרוכש את הבטוחות המפורטות בסעיף  2 לחוק כמפורט לעיל אזי לא יהיה הקבלן רשאי לגבות כספי תמורה אלא לפי קצב התקדמות הבניה בהתאם  לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975

בנייה חדשה: 

בתוספת דירות חדשות במסגרת חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, לרבות בהתאם לתכנית החיזוק:

אני לקראת חתימת חוזה מקבלן ושלחו לי חוזה עם 30-50 עמודים – האם זה תקין?

תקין לחלוטין.

בדרך כלל חוזי רכישה מקבלן הם ארוכים ומסורבלים. הסיבה היא, כי הם אמורים להסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן ובין הרכוש, אך לא רק. הם גם מסדירים את מערכת היחסים העתידית בין הרוכש ובין יתר הרוכשים בפרויקט וגם מול הבנק המלווה את מימון הפרויקט.

לצד ההסכם העיקרי, תמצאו בדרך כלל גם נספחים לחוזה. נספח תמורה ובו יפורטו מועדי התשלום והצמדות התשלומים למדד (בדר"כ מדד תשומות הבניה). נספח הודעה לרוכשים לפי הוראות חוק המכר (דירות). מפרט מכר, תשריטים,  ייפויי כוח לטובת באי כוח הקבלן וכיו"ב ועליכם לדאוג כי לצד כל אלו, יחתם גם נספח שינויים שאתם עורכים באמצעות עורך דין חוזי קבלן מטעמכם.

לפיכך, עו"ד חוזה קבלן, אשר בקיא בקריאת חוזי מכר קבלנים מסוגים שונים, ואשר ילווה אתכם בתהליך הינו דבר מומלץ מאוד לצורך התמודדות מול הפרות הסכם, שכן,  יבדוק תחליה את הוראות חוזה הרכישה מקבלן ויבצע התאמות בהתאם לנהוג בין הצדדים. 

חוזה הרכישה, צפוי להחיל הצהרות בדבר המקרקעין עליהן נבנה הבניין, וכן לגבי הבניין עצמו, הדירה ויתר הזכויות הנמכרות. כמו כן, כולל את המועד הצפוי למסירת החזקה (מסירת מפתח) וכן את התחייבויות הרוכש בנוגע למועדים ולתשלומים. בתוך ההסכם, תמצאו הוראות הנוגעות לתקופת הבניה, לייסוד תקנון בית משותף ולהוצאה והצמדה של חלקים מהרכוש המשותף. כן תמצאנה הוראות בנוגע לזכויות בניה עתידיות ולהפרת החוזה.

מי שאיננו בקיא בהוראות משפטיות סבוכות אלו, ימצא עצמו חסר אונים מול הסכם עב כרס ומפורט ולפיכך המלצתנו להיעזר בעו"ד חוזי קבלן אשר ייצגכם בעסקה.

חשוב מאוד לקרוא את ההסכם היטב, אך לא רק, רצוי מאוד לעבור גם על התנאים במפרט המכר ולוודאי כי הוא תואם את הוראות החוק.

נתבקשתי לשלם לעורך הדין של הקבלן – האם הוא מייצג גם אותי?

ממש לא.

כשאתם רוכשים דירה מקבלן, אל תתבלבלו, עורך הדין של הקבלן איננו מייצג אתכם. עורך הדין קבלן, מייצג אך ורק את האינטרס של הקבלן או של החברה היזמית אשר שכרה את שירותיו. 

ההסכם אשר נערך ע"י עורך דין הסכם קבלן, בנוי באופן מגמתי וסיסטמתי לשמור על האינטרסים של הקבלן ולמנוע אפשרות כי תתבעו את הקבלן עם סיום הפרויקט כנגד הפרות שביצע הקבלן. 

יחד עם זאת, נכון יהיה לומר, כי החובה היחידה של עורך דין קבלן הינה לרשום את הדירה אשר רכשתם, בסופו של דבר, בלשכת רישום המקרקעין כדירה בבית המשותף. זה לא אומר שעורך הדין פועל עבורכם, הוא פועל עבור הקבלן, כי זו ההתחייבות המפורשת של הקבלן כפי שעולה מסעיף 6ב לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973.

ולפניכם לשון החוק: 

"המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב לעשות את כל אלה:

1. לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי; 
2. לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה 
3. לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר".

בפסק הדין בע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק שרמן, פ"ד מד (4) 446: נקבע כך: "ברור לחלוטין שהשכר שמשלם רוכש הדירה לעורך הדין של הקבלן, לא בשל עריכת ההסכם עבור הרוכש הוא ניתן, אלא עבור רישום הדירה, בבא העת, כפי שמתיר כלל 5 (ב) לכלל לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות). התשלום באחוז מסוים מערך העסקה, שמשלם רוכש הדירה לקבלן והמועבר לעורך הדין המטפל בעסקה, נעשה בעיקרו, עבור הפעולות הקשורות ברישום הבית המשותף, בהכנת התוכניות לרישום ובהעברת הדירה על שם הקונה. זה עיקר תפקידו של עורך הדין, זאת טרחתו בעניין ובשל כך הוא מקבל שכר על פי מחיר הדירה הנרכשת".

מה קורה אם הקבלן מפר את חוזה (מאחר במסירת הדירה ו/או מוסר לי דירה שונה ממפרט המכר)?

הקבלן מחויב לעמוד בהוראות החוזה והוא כפוף גם כן להוראות החוק.

כאשר הקבלן מפר את החוזה הוא יהיה חשוף לסעדים הקבועים בחוזה עצמו או בהוראות החוק.

ישנם מספר חוקים רלבנטיים אשר חלים על צדדים להתקשרות בעסקת רכישת דירה מקבלן, ובראשם  חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973.

סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) קובע כי  המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

1.  הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
2. תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
3. תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
4. בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
5.  התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
6.  המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

כלומר לפי סעיף זה, הפר הקבלן את החוזה באם יעמיד לקונה דירה השונה מן האמור במפרט, בתקן הרשמי או בתקנות הבניה. 

נפנה אתכם בהקשר זה לפסק דין מוכר אשר ניתן בעקבות ייצוג של משרדנו ב- ת"א 15854-11-18 חובל ואח' נ' שוהם התחדשות עירונית בע"מ. במקרה זה בו ייצג עו"ד יניב אהרון את הרוכשים (התובעים) זכו התובעים בפיצוי כספי של כ- 330,000 ₪ במצטבר לאור הפרת חוזה של הקבלן.

בפסק הדין נכתב כי התובעים רכשו על פי הסכם המכר, התכנית והמפרט הטכני דירה בשטח של 99.97 מ"ר ושתי מרפסות בשטח כולל של 32.65 מ"ר. אין מחלוקת שהדירה שנמסרה לתובעים הייתה קטנה במידותיה מאלה שצוינו בהסכם המכר והמפרט הטכני, וזאת מהטעם העיקרי שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא אישרה את התכניות שהוגשו לאישורה על ידי הנתבעת והקטינה באופן משמעותי את שטח המרפסות, ומשכך טוענים התובעים שיש לפסוק להם פיצוי כספי בשל הקטנת שטח הדירה.   יש להחזיק את הנתבעת כמי שידעה, או לפחות הייתה אמורה לדעת (בסבירות גבוהה), על החלטת ועדת המשנה שלא לאשר את המרפסות לפי התכניות שהוצגו לפניה, וזאת עוד ביום ,29.1.2013 או בסמוך לכך. מנהל הנתבעת לא זכר האם ננקטו הליכים לצורך שינוי החלטתה של ועדת המשנה, והדעת נותנת שלא ננקטו הליכים בעניין זה. בנסיבות אלה, היה על הנתבעת להודיע לתובעים באופן מפורש, עובר לחתימת הסכם המכר, שלא התקבל אישור לגבי שטח המרפסות, אך זאת לא נעשה, והתובעים חתמו על הסכם מכר, מפרט טכני ותכנית שלא התיישבו, ככל שהדברים נוגעים לשטח הדירה, עם ההחלטה שהתקבלה זה מכבר על ידי ועדת המשנה ועם המידע שהיה ברשותה של הנתבעת. 

בית המשפט קבע בפרשת חובל בה ייצג עו"ד יניב אהרון כי בנסיבות העניין, התנהלותה של הנתבעת (הקבלן) עולה לכדי הטעיה, הפרת הסכם המכר וחוסר תום לב. יש מקום לפסוק לתובעים פיצוי בגין עוגמת נפש בשים לב להתנהלותה של הנתבעת והדברים אמורים לגבי אי תיקון הליקויים בתוך פרק זמן סביר, הטעיית התובעים לגבי שטח הדירה ומסירת הדירה באיחור ניכר. התובעים נדרשו לנקוט בהליך משפטי על ההוצאות, הטרדה וביטול הזמן הכרוכים בכך ויש לייחס לכך את המשקל המתאים.

לפי סעיף 2א לחוק המכר (דירות) מוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש

. סעיף 2א(1) קובע כי "המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידיו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו.

וסעיף 2(ב) קובע כי " כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים."

לפיכך, דרשו לבדוק היטב את מפרט המכר וודאו כי המפרט מכיל את כל הפרטים עליהם הסכמתם מול הקבלן, כך למשל, מידת הדירה, שטח המרפסת, מיקום ומספר חדרי הרחצה, סוג הריצוף, סוג המטבח, ארונות, נקודות חשמל, אינסטלציה וכיו"ב.

כדאי מאוד להכיר את תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) אשר נכנס לתוקף ביום 7.7.2022

סעיף 5 א(א) לחוק קובע

לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

1. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;
2.  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;
3. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

 (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.

הגבלת ההצמדה למדד

עוד קובע החוק בסעיף 5ג (ב) כי על אף האמור בסעיף קטן (א), צדדים לחוזה מכר רשאים להסכים ביניהם כי עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו.

 כלומר, בחוזה המכר אומנם ניתן לקבוע כי תהיה הצמדה לממד תשומות הבניה של מחיר הדירה כך שלכל היותר חצי מכל תשלום יוצמד למדד האמור, למעט תשלום 20% הראשונים ממחיר הדירה שכלל לא יוצמדו למדד.

בכל מקרה, החוק קובע כי לא יוצמד מחיר הדירה לממד שיחול לאחר מועד מסירת הדירה שנקבע בהסכם אלא אם מדובר על איחור בתשלומי הקונה להם אחראי הקונה או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש.

איך אוכל להגן על עצמי לפני חתימת חוזה מקבלן?

בשתי מילים – נספח שינויים !

דאגו כי עורך דין חוזה קבלן, המתמחה בעריכת הסכמים מול קבלנים, הוא זה אשר מייצג אתכם, ובתוך כך, עורך עבורכם נספח שינויים.

נספח השינויים הינו מסמך המתייחס באופן ספציפי לכל אחד מסעיפי החוזה הראשי (חוזה המאסטר) ומשנה אותם באופן שיאוזנו לטובת המוכר.

ברור לנו כי מי שניסח את חוזה הקבלן הוא עורך הדין של הקבלן. כמו גם, ברור לנו שעורך הדין של הקבלן איננו מייצג את הרוכשים. לפיכך, עלינו לדאוג להטות את כף לטובתנו, ככול שביכולתנו לעשות כן.

נספח השינויים עומד על כך שהוראות החוזה לא יטו באופן חסר איזון לטובת הקבלן.  

עלינו לוודא כי הקבלן לא "שותל" הוראות המגינות עליו באופן חד צדדי. כך למשל, נרצה שהקבלן ימסור את הדירה במועד ובהתאם להוראות מפרט המכר, וכי מועד מסירת הדירה יהיה ברור ולא נתון לפרשנות. נבקש כי מפרט המכר לא יהיה נתון לשינויים וכי הבניין יבנה עפ"י היתר בניה ולא תוגשנה בקשות לשינוי היתר הבניה באופן אשר עלול לפגוע בזכויות שלנו בדירה.

 חשוב מאוד לוודא גם שהקבלן ישלים את רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין ולא יעצור את התהליך באמצע הדרך. הפסיקה הכירה בזכותו של רוכש דירה לקבל פיצוי ברכיב עוגמת נפש בשל מחדל המוכר לרשום את הדירה על שמו.

בע"א 7991/07 [פורסם בנבו] נדחה ערעורה של חברה קבלנית על פסק דין שחייב אותה לשלם לרוכשי הדירות פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 50,000 ₪ כ"א הנובע מ"העיכוב המשמעותי ביותר ברישום זכויות הרוכשים", זאת לא רק מכיוון ש "עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב" אלא גם משום ש"בנוסף לכך חוסר הוודאות בדבר רישום הזכויות חשף את הרוכשים לסיכונים שונים… מדוע לא יזכה אדם שסבל מאירוע כאמור, לפיצוי על האכזבה, החששות, הרוגז והתסכול שנגרמו לו" .

גם בע"א 2235/18 [פורסם בנבו] נדחתה השגתה של החברה הקבלנית על חיובה לשלם לרוכשים שקנו ממנה ישירות את הדירות פיצוי בגין נזק שאינו ממוני בסך 30,000 ש"ח  עת נקבע כי "קשה להעריך במדוייק את הנזק שנגרם למשיבים בגין אי רישום הבית המשותף" וכי "הפסיקה הכירה, כדבר מובן מאליו, בקיומו של נזק בגין אי מילוי החיוב החוזי של השלמת הרישום".

יש לזכור כי במקום בו לשון החוזה אינה ברורה כשמובנה דו-משמעי ועת ניצבות לפני הפרשן שתי משמעויות סבירות במידה שווה פחות או יותר, או אז תועדף המשמעות אשר נוחה יותר לצד שלא ניסח את המסמך (ע"א 8325/12 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ, [פורסם בנבו] סע' נז (5.6.2014); ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' "אריה" חברה לביטוח בע"מ, [פורסם בנבו] סע' 28 (21.8.2013 

לענין כלל הפרשנות נגד המנסח ר' כיום סעיף 25(ב1) לחוק החוזים הכללי קובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". פסיקת בית המשפט העליון לגבי משמעות כלל זה והיותו כלל משני, של "סוף הדרך", אשר יופעל כאשר ניצבות שתי משמעויות סבירות באותה מידה מבחינה לשונית, מוחלת גם לאחר התקנתו במסגרת החוק (ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' אריה חברה לביטוח בע"מ [פורסם בנבו] (21.08.2013)).

אם הקבלן מאחר לי במסירה או גרם לי לנזקים האם אני רשאי לקזז לו את התשלום האחרון?

התשובה לשאלה זו איננה חד משמעית כי אם מצויה בגוף ההסכם שבין הצדדים, ובנסיבות המקרה. לפיכך, לפני שנחליט לקזז או לעכב את התשלום לקבלן עלינו לשקול היטב את צעדנו ולבחון את הוראות ההסכם ואת נסיבות ההפרה שבוצעה מצד הקבלן.

סעיף20  לחוק החוזים )תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 (להלן- "חוק התרופות") קובע, כי "חובות שהצדדים חבים זה לזה על פי חוק זה ניתנים לקיזוז".

הקיזוז הוא תרופה מסוג של "עזרה עצמית"  כלומר, את הקיזוז מבצע הנושה בצורה עצמאית, בלא צורך לפנות לבית המשפט, כדרך לגביית חובו מהחייב.  

הקיזוז המופיע בסעיף 53 לחוק החוזים, מדבר על "עסקה אחת". הפסיקה קובעת כי ה מונח איננו ברור וטמון קושי במתן הגדרה מדויקת. משמעות המונח זהה גם לגבי סעיף 32 לחוק המכר, הדן ב"עסקת מכר אחת".  "התשובה לשאלה מהי 'עסקה אחת' לצורך קיזוז חיובים כספיים אינה חד משמעית, ופעמים רבות היא נגזרת מנסיבות המקרה הפרטיקולרי" (ע"א 5460/94 הדס מפעלי מזון בע"מ (בפירוק וכינוס נכסים) ואח' נ' בנק המזרחי המאוחד, פורסם ב"דינים").

גם אם יקבע, מבחינה עקרונית, שניתן לבצע קיזוז, יש לבחון את הדרך בה בוצע הקיזוז בפועל. זכות הקיזוז והשימוש בה כפופים לעקרונות יסוד וערכים כגון תום לב, הגינות וסבירות – עקרונות יסוד של שיטתנו המשפטית בכלל ושל דיני החוזים בפרט. הקיזוז לעולם יהא מוגבל לסכום סביר. למעשה, מדובר בשאלה עובדתית בעיקרה שיש להוכיחה: סבירות היחס בין הסכום שקוזז לבין מידת הנזק שנגרם. ראו לעניין זה תא (י-ם) 1282/99‏ ‏ פיוניר קונקריט ישראל בע"מ נ' דניה סיבוס חברה לבנייה בע"מ

זכות נוספת הינה זכות העיכבון. עולה השאלה, האם ניתן לעכב לקבלן את תשלום התמורה האחרון עד שימסור לרוכש את הדירה?

כנ"ל גם התשובה לשאלה זו איננה חד משמעית ויש לבחון היטב את ההסכם ואת נסיבות העניין. הרי ההסכם בדר"כ קובע כי יהא פיצוי בגין איחור במסירה ובהסכמים רבים מצויין כי אין לרוכש זכות עיכבון או קיזוז. אך יחד עם זאת, סעיף 19 לחוק התרופות קובע כי לנפגע מהפרת חוזה קיימת זכות עיכבון על נכס שקיבל בעקבות החוזה. החיוב המובטח על ידי העיכבון הוא כל סכום המגיע לנפגע בעקבות הפרת החוזה. אביא את הסעיף כלשונו:

 "קיבל הנפגע עקב החוזה נכס של המפר שעליו להחזירו, תהא לנפגע זכות עיכבון באותו נכס כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן המפר עקב ההפרה".

על מנת להבין טוב יותר את התשובה לשאלה זו רצוי לקרוא את פסק הדין רעא 7204/18 ‏ אריגים תוצרת ארצנו בע"מ נ' עוה"ד מור נרדיה וליזה חדש – בתפקידם כנאמנים ‏זמניים שם נכתב: "בבואה לנתח את סעיף 19 לחוק התרופות מבהירה פרופ' זלצמן כי הוראת עכבון סטטוטורית זו היא בבחינת בן חורג להוראות החוק המקנות זכויות עיכבון, המתייחסות בדרך כלל להתקשרויות מסוימות, כגון חוזה קבלנות (ראו סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974) או חוזה שליחות (ראו סעיף 12 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965), במסגרתן קיימת הצדקה עניינית להקניית זכות עכבון למבצע עבודה או לנותן שירות. לעומת זאת, סעיף 19 לחוק התרופות מתייחס לכל נפגע מהפרת חוזה, כאשר ספק אם קיימת הצדקה חברתית מיוחדת לתת זכות עיכבון לנפגע בשל הפרת חוזה רק משום שהוא מחזיק בעת ההפרה נכס שקיבל עקב החוזה, ולהעדיפו עקב כך על נפגע אחר שאינו מחזיק בנכס של המפר. לפיכך סוברת פרופ' זלצמן כי אם מבקשים בכל זאת להצדיק את העמדתו של סעד עצמי מסוג עיכבון לרשותו של נפגע בשל הפרת חוזה, "ראוי לפחות לפרש את ההוראה הנ"ל באופן שהזכות לעכב תוגבל רק למצבים שהנפגע יכול להצביע על "זיקת החזקה" ממשית שלו לנכס, לאמור: שקיבל את הנכס עקב החוזה כתמורה חוזית, או כחלק מהתמורה החוזית; או שקיבל את הנכס לצורך ביצוע עבודה בו או לשם מתן שירות בקשר אליו אותם התחייב ליתן למפר על-פי החוזה"

איך מגישים תביעה נגד קבלן האם זה יפגע בי בעתיד?

אנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין תביעה נגד קבלן. משרדנו מתמחה בתביעות כנגד קבלנים בכל הנוגע למקרים של איחורים במסירה והפרות חוזה בשל פגמים, לקיויים ואי התאמות. 

רצוי כי התביעה תקיף את מכלול הסעדים שאנו מבקשים לתבוע מהקבלן. הסיבה היא כי באם הגשנו תביעה על חלק מהסעדים, כך למשל, תבענו רק בגין איחור במסירה, ולא הכנסנו גם סעדים הקשורים לנזקים אשר נרגמו כתוצאה מליקויים או פגמים, הרי שאנו עלולים לסתום את הדרך להגשת תביעה עתידית, וזאת מכוח, הלכת מעשה בי דין וסופית הדיון. 

המטרה היא להגיש תביעה אחת הכוללת את כל הסעדים. הן הסעדים הכספיים והן הסעדים האופרטייבים ככול וקיימים כאלו.

לפיכך, עוד לפני המועד הקבוע בחוזה המכר למסירת החזקה, וככול ואתם צופים כי יהיה איחור במסירת הדירה, אנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין תביעה כנגד קבלן, המתמחה בהגשת תביעות נגד קבלנים וחברות יזמיות. בשלב זה, ועוד לפני ההפרה הצפויה, רצוי כי עורך הדין ישלח מכתב התראה לקבלן ובו יתריע בפני הקבלן כי הרוכשים מפצירים בו לסיים את בניית הדירה ולמסרה בזמן אחרת מצפים לקבל את הפיצוי הקבוע בסעיף 5 א(א) לחוק המכר (דירות) וזאת כבר ממועד ההפרה.

לרוב קבלנים לא נענים לדרישות הרוכשים, וזאת, מתוך הנחה כי יגיעו להסדר מול הרוכשים לקראת מסירת הדירה באופן אשר יסדיר את המחלוקת וימנע מהרוכשים להגיש תביעות עתידיות.

אל תתפשרו! 

הגשת תביעה בדרך כלל לא פוגעת בקונה אלא משפרת את מעמדו ושומרת על זכויותיו מול הקבלן.

עמדו על זכותכם הקוגניטיבית, כלומר, הזכות הקבוע לכם בחוק המכר (דירות) עליה הקבלן לא יכול להתנות אף אם קבע הוראות סותרות בחוזה המכר. לצד זה, אנו ממליצים לבחון היטב את הידרה. להזמין "חברת בדק בית" או שמאי מקרקעין אשר יבחן היטב את הוראות חוזה אואת מפרט המכר ויעמוד על הסטיות והפגמים ואי ההתאמות בין מצבה הפיזי של הדירה ובין ההבטחות החוזיות בתשריט ובמפרט המכר.

אנו גם ממליצים במקרים בהם נראה לעין כי קיימת סטיה בגודל הדירה להצטייד במודד מוסמך. באמצעות בעלי מקצוע אלי, ניתן להגיע מוכנים לקראת העימות מול הקבלן, ובמעמד זה, להגיש תביעה הכוללת את כל הסעדים המתבקשים תוך כדי הצגת הוכחות וראיות מובהקות בנוגע להפרה הנטענת.

נמליץ לכם לקרוא את פסק הדין ת"א 15854-11-18 חובל ואח' נ' שוהם התחדשות עירונית בע"מ. במקרה זה ייצג עו"ד יניב אהרון את הרוכשים (התובעים) אשר זכו בפיצוי כספי של כ- 330,000 ₪ מתוך דירה שנרכשה במחיר של 1,100,000 ₪ בלבד. מדובר על הישג משפטי מדהים אשר הצליח בעקבות, הכנה מוקדמת הכוללת איסוף של הראיות והמסמכים אשר היו דרושים לשכנע את בית המשפט להפרה של הקבלן בכל הנוגע הן למסירת הדירה והן לפגמים, ליקויים ואי התאמות בדירה. 

מכרתי את הדירה שקניתי מקבלן, האם הקונה החדש לו מכרתי את הדירה זכאי להגיש תביעה נגד הקבלן ?

בהחלט כן.

סעיף 1 לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 קובע במפורש

"קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר;
"קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;

סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) קובע – המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

הסעיף מפרט מצבים בהם יהיה רשאיים הן הקונה והן הקונה המשנה להגיש תביעה כנגד הקבלן בגין הפרת התחייבויותיו.

ואולם, על אף שסעיף 22 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] שכותרתו "אין המחאה בנזיקין" קובע "הזכות לתרופה בשל עוולה, וכן החבות עליה, אינה ניתנת להמחאה אלא מכוח הדין"   הפסיקה מבחינה בין תביעות "אישיות" לתביעות בעלות "אופי רכושי 

בפסק הדין ת"א 49073-02-15 רויטמן ואח' נ' גינדי החזקות דירות מפוארות (2006) בע"מ המחו בני הזוג טראוב למשפחת מסיקה זכויותיהם בדירה מס' 1 במסמך "כתב המחאת זכויות" (  בכתב המחאת הזכויות נרשם:" אנו החתומים מטה… ממחים לך בזאת את כל זכויותינו הקיימות ו/או העשויות להיות לנו כלפי היזם אשר מכר לנו בהתאם להסכם המכר אשר נחתם בינינו לבינו ביום 20.3.2007."

משכך קבע בית המשפט בהתאם כי אין מניעה מכוח הדין, בנסיבות דנן, להמחאת הזכויות מהזוג טראוב למסיקה, המחאה אשר מקנה למסיקה זכות להגיש תביעה זו נגד הנתבעת, בגין חלק מעילות התביעה, כפי שעשה.

נכתב ע"י עורך דין יניב אהרון