כיצד לקנות דירה עם אפס סיכונים?

כדי לקנות דירה עם 0 סיכונים אנחנו צריכים לייצר 100% וודאות. וזה בהחלט אפשרי.

הוודאות צריכה להתבטא הן בזהות המוכרים הן בטיב העסקה והן במנגנוני ההגנה על הקונה או המוכר (תלוי את מי מייצגים) והכל יקבל ביטוי בהוראות חוזה המכר. 

ככול ורמת הוודאות תעלה לפני חתימת ההסכם , אזי בהכרח תרד רמת הסיכון. אך גם הפוך. על מנת לעשות זאת, יש לבצע בדיקות מקדמיות בלתי מתפשרות, כפי שנפרט להלן.

משרדנו, הכולל התמחות ממוקדת של עורכי דין למקרקעין, מתעסק בלווי עסקאות מקרקעין, רכישת דירות מקבלנים רכישת דירות יד 2, מגרשים ונכסים מסחריים, מהפשוטות ועד המורכבות ביותר, ובתוך כך, מבצע בדיקות מקיפות על מנת להפחית את הסכנות בעסקה במטרה לאפשר רכישת הדירה בצורה בטוחה וכדאית.

מה חשוב לבדוק בנסח הטאבו?

נסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס. 

הנסח בנוי מכמה חלקים: 

תאריך ומספר נסח |  מספר שטר  |  פירוט גוש חלקה ותת חלקה  |  תיאור הנכס  | בעלויות  | הצמדות

הערות אזהרה | הערות אחרות

וודאו כי הנסח מעודכן והוא נושא תאריך לכל הפחות מהחודש האחרון הקודם לעסקה. אם לא די בכך, תתעקשו להוציא נסח חדש באותו יום בו מתבצעת העסקה. הסיבה היא כי יתכן ונעשו דיספוזיציות (פעולות) העלולות להשפיע על העסקה שלכם, לרבות רישום הערות אזהרה או משכנתא או אולי הוטל עיקול על הנכס או  אף בוצעו עסקאות נוגדות בקשר לאותה הדירה מהן נרצה להימנע לפני שנכנסים לעסקה. 

רוב מוחלט של הקרקעות במדינת ישראל מנוהלות כיום  ע"י רשות מקרקעי ישראל (לשעבר: מינהל מקרקעי ישראל) ולפיכך הבעלות תרשם בנכס הטאבו ע"ש מדינת ישראל ותחת זאת תרשמנה חכירות לטובת בעלי הזכויות. דין חכירה לדורות כדין בעלות רשומה . חכירה לדורות: מוגדרת בסעיף 3 לחוק המקרקעין: שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים. הלכה למעשה, מדובר בדר"כ על תקופות חכירה ארוכות של 49 שנים ואף 98 שנים.

יש לוודא היטב כי זהות האנשים המציגים עצמם מוכרים תואם את הרישום בנסח הטאבו. על אחת כמה וכמה, יש להפעיל משנה זהירות, כאשר מדובר על מכירה באמצעות מיופיי כוח או אנשים אשר נמצאים בחו"ל וחותמים על המסמכים בנפרד מהקונים. 

יש לוודא שגודל הדירה הרשום בטאבו תואם את השטח הפיזי כפי שראינו בעת הביקור בנכס. כמו גם שאין סטיה משמעותית בין השטח הרשום בדו"ח הארנונה ובין השטח הנקוב בנסח הטאבו. בדרך כלל השטח המופיע בארנונה גדול יותר וזאת היות והשטחים הנמדדו לצורך הארנונה כוללים גם את עובי הקירות, והשטחים המשותפים הצמודים לנכס ובכך מגדילים את שטח המדידה, בעוד המדידה לצורך הרישום בטאבו הינה בהתאם לצו מכר דירות ומדובר על שטח נטו של הדירה. מקרים שהגיעו לטיפול משרדנו מלמדים כי ישנם מקרים בהם מדובר על דירות אשר איחדו אותם או חילקו אותם ולפיכך גם שמספר הגוש וחלקה תואם הרי שטח הדירה שונה בתכלית וצריך להיזהר מטעויות אלו.

וודאו היטב כי הדירה "נקיה" מהערות. עורך דין למכירת דירה המנסח את ההסכם אמור לרשום בחוזה המכר הצהרות ברורות ומפורשות באשר להערות המגבילות את העברת הזכויות על שם הקונה. הערות אזהרה כשמן כן הוא הערות המזהירות את המתעניין בדירה מפני עסקאות קודמות בזמן או פעולות משפטיות אשר מגבילות את מכירת הזכויות והעברתן. עו"ד יניב אהרון מומלץ מאוד לייצוג בעסקאות מקרקעין, וממליץ לכם להיות ערניים לפני חתימת החוזה: כך למשל כשמוטל עיקול על חייב, ולאותו חייב יש נכס מקרקעין, רשאי הנושה באמצעות הליכים בפני לשכת ההוצאה לפועל להטיל עיקול אשר ירשם על אותו הנכס. בנסיבות אלו, לא תתאפשר העברת הזכויות על שם הרוכש לפני הסרת העיקול הרובץ על הדירה, ומשמע, תשלום לנושה על מנת שיסיר את ההערה המגבילה את הרישום. כך גם יתכן ורשומה הערת משכנתא לטובת הבנק. זו סיטואציה מאוד שכיחה אך מחייבת את הרוכש להיות זהיר ולדרוש לראות יתרת סילוק עדכנית מהבנק על מנת לאמוד את התשלום אשר יידרש לבנק בכדי להסדיר את החוב ולמחוק את הערת המשכנתא המגבילה את העברת הזכויות על שם הרוכש.

וודאו כי הדירה נמכרת עם ההצמדות של הדירה. אל תקלו ראש בבדיקות, ולפיכך דרשו להזמין תיק בית משותף. הצמדות יכולות להיות, חניה, מפרסת, יחידת שטח, גג, גינה ואף זכויות בניה בלתי מנוצלות. לכל אחת מההצמדות הנ"ל ישנו שווי שמאי שאנו בהחלט נבקש לכמת ולהוסיף למחיר הדירה לפני מכירתה.

בהקשר זה חשוב לציין כי הלכה פסוקה היא כי על מנת לגרוע חלקים מהרכוש המשותף ולבצע הצמדה כדין יש צורך לפרט את החלקים שהוחרגו מהרכוש המשותף בהסכמי המכר, ובנוסף לפרט בעניין זה במסמך נפרד מחוזה המכר, במפרט או במסמך חיצוני אחר, כאשר הגריעה צריכה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים (ע"א 7397/06 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, [פורסם בנבו] פסקה 50, 10.9.2009; ע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון נ' עו"ד דורון סטריקובסקי, כונס נכסים, [פורסם בנבו], 24.10.2013)

אם אין לדירה טאבו האם עדיין כדאי לקנות?

בהחלט כן. אבל…

רצוי לבדוק קודם מדוע אין לדירה טאבו? האם מדובר על תהליך שהחל וטרם הסתיים מסיבות ריאליות או שקיימת מניעה שאיננה ברת פיתרון ועלינו להכירה לפני חתימה על הסכם הרכישה.

עו"ד מקרקעין מנוסה, כזה אשר עיסוקו המרכזי הינו כעו"ד רכישה ועו"ד מכירה של דירות ונכסים ידע מיד להתחקות אחר הסיבה. 

יש לזכור, כי שוק הדירות בישראל כולל בהחלט דירות אשר רישומן טרם הסתיים בפנקס הבתים המשותפים (נסח טאבו) . הסיבה לכך, נעוצה בתהליכי תכנון ורישום המקרקעין ע"י היזם ו/או הועדה  המקומית לתו"ב, מסיבות רבות שלא נלאה אתכם לגביהם במאמר זה.

מועד סיום הבנייה ומסירת הדירות הרוכשים איננה מהווה בהכרח סימן לרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, במקרים מסוימים, הליכי הרישום ימשכו זמן רב ואף שנים רבות לאחר מסירת הדירות לרוכשים, ובמקרים אחרים, מצויים חלק מהרוכשים במצב בו דירתם טרם נרשמה והצפי לרישומה כלל איננו נראה באופק.

במקרים אלו, מתנהל רישום הזכויות בפנקסי החברה היזמית אשר רכשה את המגרש או את זכויות הבניה מכוחם נבנה הבניין. במילים אחרות, מדובר על חברה משכנת אשר אמונה על רישום זכויות והעברתן ממוכר לרוכש עד למועד בו ירשם הבניין, ובתוך כך, הדירה בלשכת רישום המקרקעין.

כרוכשים דירה הרשומה בפנקסי החברה המשכנת, חלה עלינו החברה לבצע בדיקות יסודיות ומדוקדקות אף יותר, הכוללות, בין השאר, אך לא רק, בדירה ברשם המשכונות ביחס למוכר וביחס לממכר, בדירה ברשות מקרקעי ישראל ככול והדירה הינה חלק מבניין אשר נבנה על קרקע המנוהלת ע"י רמ"י וכן בדיקות הקשורות לסיבה בגינה טרם נרשמה הדירה בלשכת רישום המקרקעין והאם הדבר הינו בר פתרון.

ובכל אופן, יתכן כי סטאטוס הדירה אשר נעדרת רישום בטאבו, יגרע מעט מערכה, ובמקרים אלו, ניתן להיועץ גם עם שמאי מקרקעין ביחס לשווי הנכס בשל היעדר הרישום.

מה ההבדל בין הערת אזהרה לעשיית עסקה ובין מניעת עסקה?

הערות אזהרה, כשמן כן הן, הערות אשר החשופות לעיון הציבור הרכב, ומזהירות את כל מי שחפץ בבדיקת סטאטוס הנכס בטרם רכישתו. 

סעיף 126 לחוק המקרקעין מלמד על  שתי סוגי עסקאות אשר מאפשרות לזכאי להירשם בעל הערת אזהרה. האחת: התחייבות לעשיית עסקה והשניה: הימנעות מעשיית עסקה.

סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע  "נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט".

מלשון החוק, ניתן להבין כי הערת אזהרה מונעת כל אדם המבקש לרשום הערת אזהרה מאוחרת בזמן וסותרת את ההערה הקיימת, החריג לכך, הינו "הסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט". כלומר הזכאי עצמו יכול לרשום הערה על הערה ללא הגבלה.

 בעוד הערת אזהרה לעשיית עסקה מלמדת על חוזה או כתב הסכמה לפיו התחייבו הצדדים (המתחייב והזכאי) לבצע עסקה במקרקעין הרי שהערת למניעת עסקה מלמדת על חוזה או כתב הסכמה למנוע עשיית עסקה. לדוגמה במקרים בהם העבירו ההורים לבנם או בתם דירה והם חפצים להשאיר את השליטה בידיהם, יבקשו מעורך הדין שלהם לרשום הערת אזהרה למניעת עסקה כתנאי להעברת הנכס במתנה לילדיהם.

האם צריך עורך דין כדי לחתום על חוזה מכר?

בהחלט כן.

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע : " התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

מסמכים בעלי אופי משפטי רק עורך דין רשאי לערוך. אף אם המתווך או יועץ המשכנתאות סמוך ובטוח שיש לו יכולת להפיק מסמך בדמות חוזה מכר, הרי קיימת הגבלה לאנשים שאינם עורכי דין לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי.

מה גם, שלעסקת מקרקעין ישנם שלבים. חתימת החוזה הוא השלב הראשון. לאחר מכן, יש לערוך מסמכים, להחתימם ולאמתם, לרבות בקשה לרישום הערת אזהרה, ובקשה לרישום משכנתא. יש צורך לספק לבנק למשכנתאות, במידה והעסקה נדרשת למימון בנקאי, סט מסמכים הנדרשים לבדיקה ולחתימה של עורך דין. 

כבר נקבע בפסיקה: " ככל שמדובר בעסקה שמהותה העברת בעלות בנכס מקרקעין, הרי שזו מחייבת את השלמת הליכי הרישום על שם הרוכש. כל עוד לא הושלמה העסקה ברישום, הקונה אינו בעל מלוא זכויות הבעלות במקרקעין, אלא רק בעל התחייבות לעסקה במקרקעין (סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).

החובה לדאוג לרישום קבועה אף בסעיף 6ב(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 המטיל על המוכר את החובה "לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה" תצ (מרכז) 1901-05-15‏ ‏ סלים שלמה עג'מי נ' רשות המסים

תמיד תזכרו,  עסקה במקרקעין הינה עסקה החשובה ביותר שאנשים נורמטיביים עושים. אמר כב' השופט יעקב טירקל כי "הבית הוא אחד הנכסים החומריים החשובים ביותר שיש לאדם, ואולי החשוב שבהם" – שופט בית המשפט העליון יעקב טירקל, רע"א 6339/97 רוקר נ' סולומון, פ"ד נה(1) 199

אל תתלבטו ואל תחסכו על עורך דין מנוסה, אדיב ומקצועי שילווה אתכם ברכישה או במכירת הנכס. 

משרדנו ערך עסקאות מקרקעין ברחבי הארץ עו"ד רכישת דירה בתל אביב, עורך דין מכירת דירה בפתח תקווה עורך דין רכישת דירה באשקלון, עורך דין רכישת דירה באשדוד, עורך דין רכישת דירעה בגבעתיים, עורך רכישת דירה בראש העין. עו"ד מכירת דירה בקרית אונו, עו"ד מכירת דירה בראשון לציון, עורך דין רכישת דירה בגבעת שמואל, עו"ד מכירת דירה בהרצליה, עו"ד רכישת דירה בחולון, עו"ד קנית דירה ברמת השרון, עו"ד מכירת דירה ברמת גן.  משרדנו המונה סניף באזור הדרום וסניף באזור המרכז מייצג רוכשים ומוכרים בכל הארץ.

למה כל כך חשוב לבדוק את היתר הבניה לפני ביצוע העסקה?

אם אמרנו שנסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס. אז בואו נקרא להיתר הניה ה- D.N.A  של הנכס. היתר הבניה קובע איך יבנה הנכס. מה גודלו, מהי מכסת זכויות הבניה שנוצלו או לא נוצלו בנכס. היכן ימוקמו,  הקירות החיצוניים והפנימיים, הכניסות, היציאות, מערכת החשמל, האינסטלציה, הרכוש בפרטי, הרכוש המשותף והמתקנים הטכניים וכל אלמנט אחר ממנו בנוי הנכס.

היתר בניה אחד יכול לשמש לבניית בית צמוד קרקע והיתר אחר למגדל גורד שחקים עם עשרות דירות.

היתר בניה יכול להיות לתחנת דלק ואחר להקמת מחסן.

היתרי הבניה כוללים תשריט (המכונה גם גרמושקה) ולצידו נספחים, נספח בינוי, נספח אינסטלציה, נספח חשמל, נספח כיבוי אש וכיו"ב. אוסף הנספחים הללו, יחד עם דברי ההסבר מייצרים בפני בודקי הרשות של העירייה או הוועדה המקומית לתו"ב את הבקשה הנדרשת בסופו של דבר לקבל אישור סטטוטורי כהיתר בניה בתוקף.

אם נפתח בפנינו את היתר הבניה ונדמיין היטב, נוכל ממש לראות בדפים איך יראה הנכס מבחינה פיזית. כמובן, שהיכולות הללו אינן מסורות לכל אחד, אלא לבעלי מקצוע המתמחים בקריאת תוכניות, ובראשם האדריכלים, המהנסים והשמאיים. זו הסיבה שמשדרנו, עובד באופן מתמיד עם בעלי מקצוע אשר מעניקים מומחיות משלימה הנדרשת לביצוע עסקת מקרקעין בצורה מושלמת.

החשיבות לבדוק את היתר הבניה לפני חתימת ההסכם היא ראשונה במעלה. יש לוודא כי המצב הפיזי של הנכס כפי שהציג בפניכם המוכר תואם גם את המצב התכנוני של הנכס עפ"י היתר בניה.

תשוו בנפשכם מצב כי הוצג לכם בית צמוד קרקע ובו חמישה חדרים, גינה, גג שתי כניסות, ומחסן. לאחר שחתמתם על החוזה, והעברתכם את מרבית התמורה עפ"י מועדי התמורה הנקובים בחוזה, אתם פונים לעריייה לקבל אישור לטאבו ואז מתברר בפניכם, שהמחסן שבנוי בחצר הבית, והכניסה האחורית נבנו שלא כדין ואין להם היתר. האם היה עליכם לבדוק זאת לפני חתימת החוזה או היה על המוכר לגלות?

בתי המשפט קבעו כי חובת הגילוי חלה אפילו אם יכול היה הצד השני לבדוק ולגלות בעצמו את המידע שלא גולה (ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, וגם ע"א 1873/16 סויסה נ' הדרי אשקלון אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, פסקה 14 [פורסם בנבו] (16.7.2018); ומנגד ראו: ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1977)).

נקבע גם בנסיבות דומות לענייננו, בהן נטען כי הקונה צריך היה לברר בעצמו מידע הנוגע להיתרי הבנייה של הנכס מושא חוזה המכר. באותו מקרה, ציין בית משפט זה כי "אין מקום לדרוש מכל קונה לברר פרטים מסוג זה, להעמיס עליו משא ולכפות עליו מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית או הממשלתית, בשעה שהמוכר יודע את העובדות כהווייתן" (ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, פסקה 8 לפסק הדין של השופט נ' סולברג [פורסם בנבו] (11.2.2014)). 

עמדה זו מתיישבת עם מגמת הדין הישראלי לזנוח את העיקרון של "ייזהר הקונה", שלפיו כל צד אחראי לעצמו והסיכון לפגם בממכר מונח לפתחו של הקונה; ולהתקרב אל עבר גישה שבבסיסה ערכים של הוגנות, סולידריות ותום לב (ראו: שלו וצמח, בעמ' 390-389; וראו גם: פרידמן וכהן, בעמ' 671-670 

במצב זה, אתם נכנסים לדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אתם מעוניינים מאוד להשלים את העסקה ולקבל את החזקה ואת הבעלות על הבית. מצד שני, ברור לכם שהמוכר לא הביא לידיעתכם בדבר חריגות הבניה ואי התאמות הללו, ועל כן, לכאורה, מדובר על הפרת ההסכם מצידו של המוכר, אשר מונעת מכם להשלים את העסקה ולרשום את הבעלות על שמכם. מה עושים?

התמחות של עורך דין בתכון ובניה היתהה בוודאי מונעת מראש את התקלה עוד לפני חתימת ההסכם. הידע לקרוא ולנתח עו"ד היתרי בניה החלים על הנכס, בזמן ביצוע הבדיקות המקדמיות, מסוגל להבדיל בין נכס אשר נבנה עפ"י דין ונרשם כראוי בפנקסי המקרקעין, ובין נכס שאולי רשום בטאבו אך יש לו חלקים אשר נבנו שלא דין.

קודם כל, מתייעצים עם עורך דין לתכנון ובניה. רק עו"ד לתכנון ובניה, אשר יש לו ידע וניסיון לא רק בעריכת חוזים אלא גם בהליכי התכנון הנדרשים מול העיירה, יכול העניק לכם את הייעוץ המשפטי הנדרש. עו"ד יניב אהרון מתמחה בתכנון ובבניה ויש לו את הידע והמומחיות לבחון קיומם של היתרי בניה בטרם חתימה על עסקת מקרקעין.

בשלב זה של העסקה,כאשר נחתמה עסקה ולא ניתן להעבירה בטאבו בשל אי התאמות להיתר הבניה  יש לראות כיצד מצמצמים נזקים. כיצד מביאים להשלמת העסקה, תוך חיוב המוכר בעלויות אשר תדרשנה בכדי להכשיר את חריגות הבניה באמצעות הוצאת היתר בניה להסדרת המצב הקיים או לחלופין, לבצע התאמות ו/או הריסות של חריגות הבניה על מנת להתאים את מצבו הפיזי של הנכס לזה הרשום בהיתר הבניה. 

על כל אלו אנו נרחיב במאמר נפרד ששווה מאוד קרוא ולהכיר.

נכתב ע"י עורך דין יניב אהרון