המתווך דורש כסף מבלי שמכר את הנכס?

במאמר זה נדון על מערכת היחסים בין המתווך ללקוח ובין הלקוח למתווך עפ"י המסגרת החוזית אשר נרקמת בין הצדדים בהסכם התיווך ולאורן של הוראות חוק המתווכים במקרקעין , תשנ"ו-1996

מהם שלושת התנאים אשר מזכים את המתווך בדמי התיווך?

שלושת התנאים אשר על המתווך להוכיח בבואו לדרוש דמי תיווך הינם כדלקמן: 

תנאי 1 – במועד ביצוע העסקה היה – "מתווך רשום" כלומר מחזיק ברישיון המוענק ע"י רשם המתווכים ושילם את האגרה השנתית כדין.

סעיף 2 א לחוק המתווכים קובע: "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה".

תנאי 2 – הסכם/הזמנה למתן שירותי תיווך בכתב. 

סעיף (9) א לחוק המתווך קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה. סעיף 1 לתקנות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 קובע מהם הפרטים שחובה לציינם בהזמנה למתן שירותי תיווך: 

(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2)  סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

(3)  תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4)  מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975.

תנאי 3 –  המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.

עם השנים יצרו בתי המשפט בחנים לשאלה מתי נחשב המתווך לגורם היעיל. כך למשל,  מידת התערבותו של המתווך בעסקה, האם היו מעורבים בעסקה מתווכים נוספים ומהי מידת מעורבותו של המתווך הדורש דמי תיווך.   להלן מספר שאלות אשר יבחנו בבואנו להכריע האם המתווך היה הגורם היעיל

(א) מידת הדמיון ההצעה המקורית ובין החוזה הסופי.   

(ב) תנאי התשלום בהצעה המקורית ובין החוזה הסופי

(ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד להירקמות העסקה.

(ד) מידת המוערבות של המתווך בעסקה, לרבות מספר הפגישות, שיחות עם הצדדים וכיו"ב.  

(ה) קיומו של גורם נוסף ומידת התערבותו של אותו גורם.

(ו) האם שולם דמי תיווך על ידי הצד השני בעסקה. 

(ז) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה.

השאלה מתי המתווך נחשב לגורם היעיל מתייחסת, בין השאר, לקשר הסיבתי בין פעולות התיווך ובין ביצוע העסקה במקרקעין.    המבחן המשמש להוכחת סיבתיות האם ללא התערבותו של המתווך היתה עדיין מתקיימת העסקה.  בהקשר זה, ניתן למצוא כי מבחן היעילות, כלומר, האם המתווך הוא זה שהביא להירקמות העסקה או שימש גורם היעיל להתקשרות בין הצדדים.

האם אדם שאיננו מתווך יכול לדרוש תשלום עבור עסקת תיווך?

התשובה היא לא. רק מתווך רשום יכול לדרוש עמלה על פעולת תיווך במקרקעין בהתקיים התנאים שהזכרנו קודם. סעיף 14 (א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע במפורש כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2)  הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3)  הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

האם ניתן לערוך הסכם תיווך בע"פ?

התשובה היא לא. סעיף 9 לחוק המתווכים קובע. מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה. הפסיקה מלמדת אותנו שחתימה על הזמנה בכתב לביצוע פעולות יכולה להתפרש באופן נרחב גם להסכמה בהודעות וואטסאפ, לפיכך, באם המתווך מנה את תנאים לעסקת התיווך לרבות זיהוי הנכס, וגובה תשלום דמי התיווך, יתכן כי בית המשפט יקבע כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם תיווך.

חתמתי על הסכם תיווך ואני זה שאיתרתי את הקונה -האם המתווך זכאי לתשלום?

התשובה לשאלה זו קשורה, בין השאר, לנוסח הסכם התיווך שנחתם. האם בבין השאר נחתם הסכם בלעדיות אשר מקנה למתווך זכות בלעדית לשיווק הנכס לתקופה הקבועה בו? יש לזכור כי הסכם התיווך כפוף לחוק החוזים. כלומר, הצדדים יכולים לקבוע בהסכם התיווך את ההוראות והכללים אשר בכוונתם ליישם במהלך תקופת ההתקשרות. בפועל, מי שבדר"כ מנסח את הסכם התיווך הוא התווך והמוכר או הקונה אינם צד לניסוח ההסכם. יחד עם זאת, מומלץ להם להוסיף הערות בכתב יד ולחתום ליד ההערות על מנת לקבוע הסכמות שאינן קבועות בהסכם הסטנדרטי. לפיכך, בהנחה והסכם תיווך נחתם אבל המתווך איננו היה הגורם היעיל הוא גם איננו זכאי לדמי תיווך. יחד עם זאת, באם נחתם הסכם בלעדיות, כפי בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין: מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

(1)  יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2)  שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).

(ב1 ) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו, נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:

(1)  תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;  

(2)  תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.

במקרה כזה יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך אף אם המוכר איתר את הקונה. מומףץ מאוד להתסייע בשירותיו עורך דין לפני שמחפשים קונה על מנת לוודא את ניתוק היחסים בין המתווך ללקוח.

חתמנו על הסכם תיווך אבל כתבנו הערה בכתב יד – האם זה תופס?

בהחלט! הסכם תיווך כמו כל הסכם כפוך לחוק החוזים. תוספת הערה בכתב יד שלידה חתמו הצדדים מלמדת על רצונם של הצדדים להסכים לגבי תנאי מסויים ספציפי שאיננו היה קבוע בתבנית הסכם התיווך המקורי.

מהי חובת תום הלב החלה על המתווך?

המתווך חייב להפגין חובת תום לב גבוה, ואף יותר מכך. המתווך הוא איש אמונו של הלקוח והשלוח מטעמו לאתר קונה לנכס. לפיכך חוק המתווכים קובע סטנדרט התנהגות המצופה מהמתווך:

סעיף 8(א) לחוק המתווכים קובע: 

מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. סעיף 8 (ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

כמו כן, מוסיף חוק המתווכים בסעיף 10   לחוק: מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים.

אם לא די בכך, בתקנות המתווכים ישנו פרק שלם המלמד אותנו על התנהגות הנמתווך כלפי הלקוח:

איזו רמת אחריות מקצועית יש למתווך?

התנהגות מקצועית

נוסף על החובות המפורטות בסעיף 8 לחוק, מתווך במקרקעין יעניק שירות מקצועי, תוך הקפדה על יושר ועל חובת תום הלב, ותוך שמירה על כבוד המקצוע, ינהג בלקוחו בכבוד ויעניק לו שירות נאות בסטנדרט מקצועי מקובל.

איסור הפעלת השפעה בלתי הוגנת

בלי לגרוע מכלליות האמור בסעיף 8 לחוק, מתווך במקרקעין לא יפעיל השפעה בלתי הוגנת כמשמעותה בסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, על יחיד להתקשר עימו בעסקת תיווך.

איסור הטעיה

מתווך במקרקעין לא יעשה דבר, במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת, העלול להטעות אדם בכל עניין מהותי בנוגע לעסקת התיווך או לעסקת המקרקעין, ובכלל זה הצגת נכס ביודעו שאינו מיועד למכירה או להשכרה.

חובת גילוי וחובת הצגת רישיון תיווך במקרקעין

בפנייה ראשונה של מתווך במקרקעין לאדם בנוגע לנכס מסוים יציין המתווך את שמו ואת עובדת היותו מתווך.

מתווך במקרקעין יציג לפי דרישת אדם המעוניין להתקשר עימו בעסקת תיווך, רישיון תיווך במקרקעין בתוקף בהזדמנות הראשונה לאחר הדרישה.

חובת הסבר ותרגום ללקוח

מתווך במקרקעין יסביר לאדם, לפני חתימתו של האדם על טופס הזמנה בכתב, בשפה פשוטה ומובנת, על אודות מהות עסקת התיווך, לרבות אודות הפרטים המופיעים בטופס הזמנה בכתב; כללה עסקת התיווך תנאים לעניין בלעדיות – יסביר המתווך גם על משמעויותיה של עסקת התיווך שניתנה בה בלעדיות כמפורט בסעיף 9 לחוק.

מתווך במקרקעין לא יחתים אדם על טופס הזמנה בכתב, אלא לאחר שהוסברו לו הפרטים שפורטו בתקנת משנה (א), בשפה המובנת לו.

מסירת מידע מהותי

במשא ומתן לקראת כריתתה של עסקת תיווך בנוגע לנכס מסוים, יגלה מתווך במקרקעין אם העסקה במקרקעין היא מכירה על ידי רשות כמשמעותה בסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968.

בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 8 לחוק, יראו את המידע שבתוספת הראשונה כמידע בעניין מהותי הנוגע לנכס שעל מתווך למסור ללקוחו שאינו בעל הזכות במקרקעין בשפה פשוטה וברורה.

כמו כן חשוב לציין גם את סעיף 14 לתקנות המתווכים במקרקעין כי  מתווך במקרקעין יעביר ללקוחו בתוך זמן סביר, כל הצעה שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקת המקרקעין, ויפעל בעניינים אלה לפי הוראות הלקוח. כלומר אם המתווך החליט להסתיר מהלקוח הצעות בהובאוו בפניו הרי שהוא חוטא לתפקידו ומפר את הוראות החוק.

האם מתווך יכול להיות חברה בע"מ?

כן. אין מניעה ממתווך לייסד חברה בע"מ אשר תאגד את פעילות משרד התיווך ובתנאי כי המתווך אשר ביצע את פעולות התיווך בפועל (יכול להיות גם אדם שכיר) יהיה מתווך רשום במועד ביצוע העסקה.

נכתב ע"י עורך דין יניב אהרון