הארנונה שוחקת לך את הרווחים? הגש השגה וכתב ערר על ארנונה – עורך דין השגה ארנונה

מאיפה נובעת הסמכות לגבות ארנונה?

ארנונה היא מס מוניציפאלי שמשלמים מחזקים בנכס לרשות המקומית.

המקור אשר מעניק לרשויות המקומית את הזכות לגבות ארנונה קבוע בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (להלן – "חוק ההסדרים").

אותו חוק ההסדרים קובע כי מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין והארנונה הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

לכל עירייה, מועצה מקומית או אזורית, יש צו ארנונה שהיא אמצה לעצמה. ועל אף הדמיון, צווי הארנונה, שונים אחד מהשני.

בסעיף  12 לחוק ההסדרים שר הפנים יקבע בתקנות תנאים וכללים למתן הנחות אחרות בתשלומי הארנונה הכללית, ואת שיעורי ההנחה המרביים; וכן רשאי הוא לקבוע את שיעורי ההנחה המזעריים.

הרשות המקומית מחויבת לאמץ את "טבלת ההנחות" המופיעה בתוספת הראשונה לתקנות הסדרים יחד עם זאת, בסמכות הרשות המקומית לבחור איזו טבלת הנחות לאמץ – את הטבלה הקיימת במועד פרסום צו הארנונה או את הטבלה העתידית שתפורסם בסוף אותה שנה.

הרשות רשאית לקבוע את אחוזי ההנחה הרלוונטיים, בהתייחס לקריטריונים באותה טבלה, ובלבד שלא תקבע אחוזי הנחה מעבר לאחוזים המרביים שנקבעו.

שאלה: כמה זמן יש לי להגיש השגה מרגע שאני מקבל חיוב ארנונה?

מרגע קבלת דרישת החיוב 90 ימים להגשת השגה.

חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976  בסעיף 3  (א)  מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

בדרך כלל החיוב נשלח ישירות למחזיקים בתחילת השנה כלומר ב- 1 לינואר ולפיכך התאריך האחרון להגשת השגות הנו עד ליום 31 לחודש מרץ.

יחד עם זאת, לעיתים נשלחות הודעות חיוב מעודכנות כתוצאה משינוי דרישות חיוב או מסקרי מדידה ולפיכך מניין 90 הימים מתחיל ממועד שבו קיבלת לראשונה את הדרישת החיוב אף אם זה קרה באמצעו השנה.

חשוב לציין כי גם מנהל הארנונה מוגבל בזמנים והוא ישיב למשיג תוך ששים יום מיום קבלת ההשגה. במידה ולא השיב מנהל הארנונה תוך ששים יום – ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר את מועד מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שתקופת ההארכה לא תעלה על שלושים יום.

שאלה: מה ההבדל בין הגשת השגה להגשת ערר על ארנונה?

בהתאם לסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) השגה מוגשת על  הודעת התשלום לפני מנהל הארנונה, והיא מובססת על יסוד טענה מטענות אלה:

(1)   הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2)   נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

(3)   הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;

(4)   היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

כלומר, בהתאם להוראות החוק, הסכמות להגשת השגות מוגבלת ל- 4 הטענות הללו בלבד.

לעומת זאת, ערר מוגש על החלטת מנהל הארנונה. סעיף 6א לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) קובע כי  הרואה עצמו מקופח בתשובת מנהל הארנונה על השגתו רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו התשובה, לערור עליה לפני ועדת ערר.

ועל החלטת ועדת הערר רשאים העורר ומנהל הארנונה לערער לפני בית משפט לענינים מינהליים.

 

שאלה: מה הסיכוי למצוא טעויות בגביית ארנונה?

הסיכוי גבוה מאוד.

במקרים רבים בהם טיפל משרדנו המתמחה כמשרד עורך דין ארנונה ומיסוי מוניציפאלי מצאנו שאכן נפלו טעויות מהותיות ומשמעותיות בתחשיבי הגביית הארנונה.

צווי הארנונה, ריבוי הסיווגים, והדינמיקה הקיימת בעולם המסחרי, התעשתייתי, ואף באזורי המגורים, משנתה ולעיתים, מתוך טעויות ו/או אי התאמות אנחנו מוצאים פערים בין השטחים המחוייבים בארנונה ו/או בין התעריפים השונים אשר אינם מגדירים באופן מהות השימוש בפועל.

לצד זה, לעיתים משרדנו מציע ללקוחותיו שירות בנוגע לתכנון מס לגיטימי בכל הנוגע לארנונה.

כך למשל, באם חלקים רחבים אינם משמשים באופן ספציפי את הייעוד לשמם הקומו פ"י היתרי הבניה, נציע "לסדר מחדש" ולארגן את בית העסק ובכך לצמצם שטחים בהם סוג הסיווג הינו בתעריף גבוה יותר ולהגדיל שטחים בהם הסיווג נמוך יותר והכל בהתאם לצרכים ולשימושים של הלקוח.

האם בין רשות אחת לרשות התעריפים וסוגי סיווג הנכסים הם שונים?

בהחלט כן.

משרדנו מייצג מפעלים ובתי עסק רבים שיש להם פעילות בכמה אתרים שונים בישראל.

אפשר להבחין שכפי שמחירי השכירות בארץ שונים בין עיר לעיר ובין רשות לרשות כך גם תעריפי הארנונה המחויבים שונים לחלוטין.

כך למשל ניתן לראות כי צו הארנונה של עיריית חיפה מחייב מפעלי תעשייה בתעריפים הבאים (שיעורי החיוב נלקחו מצו הארנונה חיפה לשנת 2025):

צו הארנונה של עיריית חיפה – לחץ כאן

בעוד עיריית אשדוד מחייבת בארנונה לתעשייה ומלאכה בשיטת חיוב אחרת ובתעריפים שונים בתכלית (שיעורי החיוב נלקחו מצו הארנונה חיפה לשנת 2025):

בדיוק כך, ניתן לראות הבדלים בין התעריף ושיטת החיוב ביחס למחסנים לוגיסטיים באזור חיפה ולעומת מחסנים לוגיסטיים באשדוד:

צו הארנונה של עיריית אשדוד – לחץ כאן!

שתי הטבלאות נלקחו מצווי הארנונה של עיריית חיפה ועיריית אשדוד בהתאמה לשנת 2025.

בואו נראה מה קורה בנושא קרקע תפוסה

בעיריית חיפה בתחתית כל קבוצת סיווג יש עלויות לשימוש במ"ר קרקע ובנוסף יש להם סעיף שיורי המתייחס לקרקעות מכל הסוגים לרבות לחניונים, מפעלים עתירי שטח, מחסנים לוגיסטים באזורים מסוימים וכו'.

צו הארנונה של עיריית חיפה – לחץ כאן

בואו נראה מה קורה לבי קרקע תפוסה באשדוד בהיבטים אלו:

צו הארנונה של עיריית אשדוד – לחץ כאן!

לסיכום, צווי הארנונה אכן מורכבים, ובכל רשות יש תעריפים שונים ושיטות חיוב שונות ולכן יש לפקח היטב על עבודת מפקחי הארנונה אשר מזינים את מנהל הארנונה בנתונים שאינם תמיד מדויקיים ומשקפים נאמנה את השימושים אשר נעשים בפועל בשטח.

אילו  סוגי הנחות ניתן לקבל על חיובי ארנונה?

תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993מפרטות קריטריונים וקבוצות של תושבים הזכאים להנחה בתשלום הארנונה, בשיעורים מרביים שנקבעו:

• בעלי הכנסה חודשית ממוצעת: הנחה בשיעור שנקבע לפי טורי ההכנסה שבתוספת הראשונה, בהתאם למספר הנפשות המתגוררות בנכס. טבלה זו מתייחסת למספר הנפשות ולהכנסה חודשית ממוצעת, וקובעת שיעורי הנחה מרביים באחוזים.

 

אזרחים ותיקים: זכאים להנחה של עד 25% לגבי 100 מ"ר משטח הנכס. אם מקבלים בנוסף גמלת הבטחת הכנסה, זכאים להנחה של עד 100% לגבי 100 מ"ר.

נכים: זכאים להנחה בשיעורים שונים בהתאם לדרגת נכותם (לדוגמה, עד 80% לנכה הזכאי לקיצבה חודשית מלאה בדרגת אי כושר השתכרות של 75% ומעלה, ועד 40% לנכה עם דרגת נכות רפואית של 90% ומעלה).

בעלי תעודת עיוור: זכאים להנחה של עד 90%.

עולים: זכאים להנחה של עד 90% לגבי 100 מ"ר משטח הנכס, למשך 12 חודשים מתוך 24 החודשים הראשונים לעלייתם.

חיילים, מתנדבי שירות לאומי/אזרחי והורים לחיילים: זכאים להנחה של 100% (חייל, מתנדבת בשירות לאומי, משרת בשירות אזרחי במסלול מלא, הורה של חייל בתנאים מסוימים), 75% (משרת בשירות אזרחי-חברתי 30 שעות שבועיות), או 50% (משרת בשירות אזרחי במסלול מפוצל).

נכי צה"ל, נפגעי פעולות איבה ועוד: זכאים להנחה של שני שלישים.

משלמים בהוראת קבע: מועצה רשאית לקבוע הנחה של עד 2% מסכום הארנונה הכללית למחזיק שנתן הוראת קבע לתשלום.

 אילו  סוגי פטורים ניתן לקבל על חיובי ארנונה

פקודת מסי העיריה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938 מעניקה פטור מארנונה כללית לסוגים שונים של נישומים בשל מעמדם המיוחד או אופי הפעילות המתבצעת בנכס.

פטורים למוסדות וגופים בעלי מעמד מיוחד : מדינות זרות, עדות דתיות ומוסדות דתיים, אגודות צדקה ומוסדות חינוך:** סעיף 4 לפקודת הפטור קובע כי ארנונה כללית לא תוטל על בניין או קרקע תפוסה שהבעלות וההחזקה עליהם הן בידי מוסד חינוך, בתנאי שהנכס משמש לצרכים חינוכיים מוגדרים (כגון גן ילדים, בית ספר, סמינר, בית ספר מקצועי, בית חינוך לעיוורים/אילמים/חרשים, או ספרייה ציבורית), ושהשימוש אינו לשם הפקת רווח כספי.

 

נכסים המשמשים למטרות ציבוריות ספציפיות : רכוש השייך לאגודה או למוסד שיתופי שמטרתם העיקרית לספק עזרה רפואית שלא על מנת לקבל פרס, ולהחזיק בתי חולים, בתי הבראה, מרפאות או קליניקות, בתנאי שהרכוש משמש אך ורק למטרות אלו

 

מוסד מתנדב לשירות הציבורי: , במיוחד למוסדות שעיקר פעילותם בענייני בריאות, רווחה או חינוך לתלמידים עד גיל 25.

 

נכסים נוספים: הפקודה כוללת פטורים גם עבור מקומות שהם מצבה היסטורית, הקדש לצרכי צדקה או חינוך שאינו למטרות רווח, בתי קברות שאינם למטרות רווח, מגרשים ציבוריים, בתי חיילים/מלחים, רכוש של חברת צער בעלי חיים, נכסים המשמשים לספורט או תרבות הגוף שלא למטרות רווח ומוזיאונים

 

פטורים חלקיים: סעיף 5ג קובע הטלת ארנונה בשיעורים מדורגים (החל מ-6% בשנת 2003 ועד 33% בשנת 2006 ואילך) על נכסים אלו, למעט מקרים ספציפיים בהם נשמר פטור מלא, כגון בתי תפילה, מקוואות, בתי קברות שאינם למטרות רווח, מוסדות חינוך מוכרים שאינם למטרות רווח, מעונות יום, מקלטים לנשים מוכות, מעונות לילדים ונערות בסיכון כו'.

 

פטור לבניין שנהרס או ניזוק: סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע פטור מלא מארנונה לבניין שנהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו בפועל. תנאי הכרחי לקבלת פטור זה הוא מסירת הודעה בכתב לעירייה על מצב הנכס. הפטור ניתן ממועד מסירת ההודעה. נטל הוכחת התקיימות התנאים מוטל על מבקש הפטור. הפטור אינו מותנה בכך שהנכס יהיה "ראוי לשימוש" במובן הרחב, אלא מתמקד במצב הפיזי של הבניין ובחוסר היכולת לשבת בו.

 

בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה (30.12.2009) החלטה זו קבעה הלכה לפיה פטור מארנונה לבניין שניזוק יינתן על בסיס מבחן פיזי אובייקטיבי של אי-יכולת לשבת בבניין, וביטלה את מבחן הכדאיות הכלכלית לשיפוץ הנכס כתנאי לפטור. ההחלטה קיבלה את ערעורי הנישומים, ובכך אישרה את זכאותם לפטור.

ב עמ"נ (מינהליים חי') 35923-03-22 סמיר עואד נ' עיריית חיפה (02.08.2023) החלטה זו מפרטת את שלושת התנאים המצטברים לקבלת פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות – נזק או הריסה המונעים ישיבה בנכס, אי-ישיבה בפועל, ומסירת הודעה בכתב לעירייה, ומדגישה כי הנטל להוכחת מצב הנכס מוטל על המחזיק.

בר"מ 3036/24 גלעד רוזה השקעות בע"מ- 29 אח' נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (12.12.2024)החלטה זו מתארת את מתווה הפטור התלת-שלבי המעודכן בסעיף 330 לפקודת העיריות (לאחר תיקון 2012), הכולל תקופת פטור מלאה, תקופת חיוב מינימלי, ותקופת פטור מלא נוספת, ומדגישה כי הפטור חל על הבניין עצמו ואינו מושפע משינויים בזהות המחזיק.

עמ"נ (מינהליים חי') 8660-10-17 בטי מלק נ' מנהל הארנונה בעיריית חדרה (18.02.2018)החלטה זו קבעה כי יש להחזיר את הדיון לוועדת הערר, שכן לא נימקה באופן מספק מדוע הכרזת מבנה כמסוכן אינה מובילה לפטור מארנונה, ובכך הדגישה את הצורך בבחינה מעמיקה של מצב הנכס הפיזי.

פטור נכס ריק? אם לא השתמשתי תקופה בחלק מהנכס האם אפשר לקבל פטור מחיוב ארנונה?

בהחלט כן.

תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993  מאפשרות  לקבל הנחה בשיעור משתנה ולתקופות קצובות עבור נכס העומד ריק, בהתאם לתקנה 13 לתקנות ההנחות. הפטור אינו מוגבל לבעלים בלבד ויכול להינתן גם לשוכר, שכן חובת תשלום הארנונה מוטלת על ה"מחזיק" בנכס. עם זאת, מאחר שהפטור הוא חד פעמי למשך תקופת בעלות אחת, מן הראוי שמנהל הארנונה יקבל את עמדת הבעלים לפני מתן הפטור לשוכר.

תנאים לקבלת הפטור הם שהנכס יהיה "בניין" ושהוא "ריק" וש"אין משתמשים בו" לתקופה רצופה של 30 ימים ומעלה. תקנה 13 אינה מתנה את ההנחה בכך שהבניין יהיה "ראוי לשימוש", בניגוד לתקנה 12 העוסקת בהנחה לבניין חדש. כלומר, גם נכס שאינו ראוי לשימוש יכול להיחשב כ"בניין ריק" לצורך קבלת הפטור, כל עוד הוא עומד במבחנים הנדרשים.  

עמ"נ (מינהליים ת"א) 7423-03-21 מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו נ' אלדר השקעות (א.ל.ה) בע"מ (22.12.2021) החלטה זו קיבלה את טענת הנישומים וקבעה כי אין תנאי שהנכס יהיה "ראוי לשימוש" כדי לקבל פטור "נכס ריק" לפי תקנה 13 לתקנות ההסדרים, אלא די בכך שיהיה בניין ריק שאין משתמשים בו.

 בר"מ 10356/05 זיויאל השקעות בע"מ נ' עירית תל אביב יפו מנהל הארנונה (22.01.2006)החלטה זו דחתה את בקשת הבעלים לפרש את תקנה 13 כך שהפטור יינתן לבעלים בלבד, ואישרה כי הזכות לפטור "נכס ריק" נתונה ל"מחזיק" בנכס, שיכול להיות גם שוכר, ובכך הרחיבה את מעגל הזכאים לפטור.  

בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה (30.12.2009) 1החלטה זו קיבלה את ערעורי הנישומים וקבעה כי הפטור מארנונה לבניין שניזוק לפי סעיף 330 לפקודת העיריות יינתן על בסיס מבחן פיזי אובייקטיבי של אי-יכולת לשבת בבניין, ואין לבחון את הכדאיות הכלכלית לשיפוצו כתנאי לפטור.

ע"א (מחוזי חיפה) 2560/01 סופריור כבלים בע"מ נ' עירית חיפה (08.08.2002)החלטה זו קבעה כי גם שוכר בנכס לתקופה העולה על שלוש שנים בפועל זכאי לבקש פטור מארנונה בגין נכס ריק, בהתאם לפרשנות סעיפי החוק הרלוונטיים.עמ"נ (מינהליים ת"א) 15703-11-19 ליאורה מיכקשוילי נ' מנהל הארנונה בעירית תל-אביב-יפו (28.10.2020)החלטה זו קיבלה את טענת המערערים לשינוי נסיבות במצב הנכסים, מה שהצדיק בחינה מחודשת של זכאותם לפטור מארנונה, תוך יישום המבחן הפיזי האובייקטיבי שנקבע בהלכת "המגרש המוצלח". 2. עמ"נ (מינהליים מרכז) 37796-05-10 משה רבינוביץ נ' מנהל הארנונה של עירית פתח תקוה (26.12.2010) החלטה זו קיבלה את ערעור הנישומים וקבעה כי נכס שהיה במצב של שלד ומעטפת בלבד, ללא חיבור לרשת החשמל והמים, אינו נכס שבנייתו הושלמה, ולפיכך לא ניתן לחייבו בארנונה. עמ"נ (מנהלי תל אביב-יפו) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ (29.11.2007) .

עמ"נ (מינהליים ת"א) 7423-03-21 מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו נ' אלדר השקעות (א.ל.ה) בע"מ (22.12.2021) [1]עמ"נ (מינהליים ת"א) 7423-03-21 מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו נ' אלדר השקעות (א.ל.ה) בע"מ (22.12.2021) [2]

תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג- 1993 קובעת כי ההנחה בגין נכס ריק ניתנת בשיעורים מדורגים לתקופה מצטברת של עד 36 חודשים:  עד 6 חודשים: הנחה של עד 100 |  מהחודש ה-7 עד החודש ה-12: הנחה של עד 66.66% |  מהחודש ה-13 עד החודש ה-36: הנחה של עד 50%.

עמ"נ (מינהליים מרכז) 36152-02-17 פוליגון נדל"ן בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה (16.07.2019)

לא כל הרשויות אימצו את חוק ההסדרים כלשונו אולם ניתן למצוא ברוב הרשויות בארץ מנגנון התואם את הוראות החוק ותקנות ההסדרים לעניין הנחת פטור נכס ריק מארנונה.

שאלה: מהי קרקע תפוסה?

"קרקע תפוסה" מוגדרת בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] כ"כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין". הגדרה זו קובעת ארבעה תנאים מצטברים: (1) הקרקע בתחום העירייה; (2) אינה אדמה חקלאית; (3) משתמשים בה ומחזיקים אותה; (4) השימוש וההחזקה אינם יחד עם בניין.

תנאי 1 –  ה"שימוש" בקרקע תפוסה – ה"שימוש" הנדרש לצורך סיווג קרקע כתפוסה חייב להתבטא בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו של הקרקע לצורך מסוים, ואינו מסתפק ב"שימוש בכוח" או ב"זכות להשתמש". שימוש זה צריך להיות "שימוש ייחודי", כלומר, שימוש המובחן מן השימוש שנעשה בקרקע על ידי כלל הציבור. דוגמאות לשימוש כזה כוללות גריסת משאבי חפירה, שיווק ומכירה, או אף מניעת שימוש מאחרים לצורך שמירה על ביטחון מפעל.עמ"נ (מינהליים חי') 36801-09-12 סקום (ישראל) בע"מ נ' עירית עכו (27.10.2013) [2]

תנאי 2 – ה"החזקה" בקרקע תפוסה המונח "החזקה" בהקשר של "קרקע תפוסה" אינו זהה בהכרח ל"מחזיק" לצורך חיוב בארנונה. בעוד שה"מחזיק" הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס לצורך תשלום הארנונה, ה"החזקה" הנדרשת לסיווג קרקע כתפוסה מתייחסת לשליטה פיזית בקרקע, ולעיתים אף לזיקה משפטית-קניינית (בעלות, שכירות, חכירה). הפסיקה אימצה מבחן משולב של "מקבילית הכוחות", לפיו ככל שמידת ההחזקה חזקה יותר, ניתן להסתפק ברמה נמוכה יותר של שימוש. עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (01.12.2011) [2]

הבחנה מ"בניין" ו"אדמת בניין" ההגדרה של "קרקע תפוסה" מבחינה אותה מ"בניין" ומ"אדמת בניין". קרקע שעיקר שימושה עם מבנה מסווגת כ"בניין", ולא כ"קרקע תפוסה". "אדמת בניין" היא הגדרה שיורית לכל קרקע שאינה בניין, אדמה חקלאית או קרקע תפוסה, ואינה חייבת בארנונה. ע"א 10977/03 דור אנרגיה 1988 בע"מ נ' עיריית בני ברק (30.08.2006)

שאלה: האם ניתן לחייב אותי בארנונה על אחסנה פתוחה?

כאשר מדובר באחסנה פתוחה, כלומר, שימוש בקרקע לצורך אחסון ללא מבנה, הסיווג המתאים הוא "קרקע תפוסה". הפסיקה מכירה בקיומן של תתי-סיווגים בצווי ארנונה מקומיים, כגון "קרקע תפוסה לאחסון" או "קרקע תפוסה לכל מטרה אחרת", המאפשרים התאמה של תעריף הארנונה לאופי השימוש הספציפי. המבחן העיקרי לסיווג נכס הוא מבחן השימוש הספציפי הנעשה בו בפועל, וזהות המחזיק אינה נמנית על הקריטריונים הרלוונטיים בהטלת ארנונה שתחושב לפי שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. במשרדנו היה מקרה של לקוחה תעשתייתית אשר העמידה מכולות אחת על השניה בשטח החצר התפעולית שלה. הבחינה כי העירייה שינתה את הסיווג מקרקע תפוסה ל- אחסנת טובין. בשלב זה, וכתוצאה מהגשת הגשה וערר, שינתה העירייה את החיובים ונוגה בה מהדרישה לחייב את החברה לפי סיווג אחסנה. משרדנו מתמחה בדיני הארנונה ועו"ד יניב אהרון מומלץ בייצוג מול רשויות מקומיות לאור עברו כעוזר ראש עיר וכיוצא רשות מקומית ולפיכך יש לו היכרות רבה עם הוראות החוק והפרוצדורות הקשורות לטיפול בנושא הארנונה והמיסוי המוניצילפי.

האם עירייה יכולה לחייב באופן רטרואקטיבי ארנונה והאם הנישום יכול לדרוש החזר רטרואקטיבי על ארנונה ששילם ביתר?

התשובה היא לא, למעט במקרים חריגים.

הפסיקה נוקטת עמדה שלילית וחשדנית כלפי חיוב רטרואקטיבי בארנונה, וידו של בית המשפט "קפוצה" בהתרת חיובים כאלה. ככלל, חיוב רטרואקטיבי נחשד מלכתחילה כפסול, והנטל לסתור הנחה זו מוטל על הרשות המקומית המבקשת להתיר את החיוב. זאת, בניגוד לחיוב פרוספקטיבי (מכאן ולהבא) הנתפס כתקין. עע"מ 6076/22 עיריית חיפה נ' חברת תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ (14.01.2024) [1] ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.08.2012) [1]

התרת חיובי ארנונה רטרואקטיביים תיעשה בכפוף למבחן דו-שלבי של סמכות וסבירות:

מבחן הסמכות:   בהיעדר הסמכה מפורשת בחוק לחיוב רטרואקטיבי בארנונה, קמה חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע. חזקה זו ניתנת לסתירה רק בהינתן טעמים כבדי משקל.

מבחן הסבירות:  אם נסתרה חזקת אי-הסמכות, יש לבחון אם החיוב הרטרואקטיבי עומד במבחני שיקול הדעת המנהלי, ובראשם מבחן הסבירות. במסגרת זו, יש לאזן בין אינטרס הציבור (קיום החוק, גביית מס אמת, שוויון בנטל המס ושמירת הקופה הציבורית) לבין אינטרס הפרט (סופיות ההחלטה, מידת ההסתמכות שלו ומידת אשמו).

הפסיקה הכירה באפשרות לחיוב רטרואקטיבי במקרים בהם רובץ אשם על הנישום, למשל כאשר לא דיווח על שינויים בנכס, ידע שעליו לשלם ארנונה אך לא עשה כן, או כאשר הטעות בגבייה נגרמה באשמתו. כמו כן, אם מדובר בתיקון טעות חישובית "טכנית" בשומת הארנונה, או כאשר הנישום לא שילם כלל ארנונה על נכס שמושכלות יסוד הן שהחזקה בו מחייבת בארנונה, טענת ההסתמכות שלו נחלשת. עע"מ 6076/22 עיריית חיפה נ' חברת תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ (14.01.2024) [2] ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.08.2012) [3] בהקשר זה יש לציין כי חיוב ארנונה המושת על הנישום לאחר תום שנת הכספים הרלוונטית הוא בהכרח חיוב רטרואקטיבי. חיוב הנשלח במהלך שנת הכספים יכול להיחשב רטרואקטיבי אם הוא מתייחס לתקופה שקדמה לקבלת החלטה מנהלית חדשה על ידי העירייה ויישומה. עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (01.12.2011) [1]

סעיף 6(א) לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 קובע כי אדם ששילם תשלום חובה (כולל ארנונה) שלא חב בו או שילם ביתר, זכאי להחזר מהרשות המקומית. אם תשלום היתר לא הוחזר תוך 30 ימים מיום שילומו, הרשות תחזירנו בתוספת הפרשי הצמדה. אם הנישום הודיע בכתב לרשות שהתשלום שנגבה ממנו הוא תשלום יתר, וההחזר לא בוצע תוך 30 ימים מיום ההודעה, הרשות תחזיר את הסכום בתוספת הפרשי הצמדה וריבית צמודה בשיעור של 0.5% לחודש מיום התשלום ועד יום ההחזר. משרד עו"ד ארנונה יניב אהרון, מתמחה, בין השאר, בהשבת תשלומי ארנונה ששולמו ביתר וכן בדרישה לזיכויים בגין תשלומי ארנונה בדרך של הגשת השגות ועררים.

הפסיקה קובעת כי דרישת תשלום ריבית פיגורים רטרואקטיבית היא אסורה, וכי החיוב בריבית מתחיל מיום הדרישה לתשלום החוב ולא לפני כן. לפיכך, במקרים בהם נישום היה "תם לב" ולא ידע על חובתו לשלם ארנונה עד שהעירייה הטילה עליו את החיוב בפועל, אין מקום לחייב אותו בריבית פיגורים. אם שולמה ריבית פיגורים במקרים כאלה, היא נגבתה שלא כדין ויש להורות על השבתה. עת"מ (מינהליים מרכז) 25558-06-24 דר' מלצר בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעיריית ראשון לציון (05.10.2025)