כתב תביעה לפי סעיף 197
בהתאם לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 התובעת מתכבדת להגיש תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965;
עניינה של התובעת
- התובעת הינה בעלת זכויות הקניין בבית צמוד קרקע ויחידת משק הידועים כגוש ******* חלקה **** בשד' *** (להלן – "המקרקעין/נכס");
העתק אישור זכויות רצ"ב ומסומן כנספח 1.
- התובעת רכשה את הזכויות במקרקעין בשנת ******* ומתגוררת ברציפות מאז ועד היום.
- על מקרקעי התובעת חלות, בין השאר, תוכניות *******וגם תוכנית *****ואח' המקנות שימוש אזורי המיועד למגורים א' על החלקה הכוללת בית מגורים, מגרש חקלאי ונחלה.
התוכנית מס' ….
- תוכנית מס' ******נשוא תובענה זו (להלן – "התוכנית הפוגעת"), מטרתה לבצע הסדרה סטטוטורית עבור מעגל תנועה אזורי בכניסה ליישוב ורדון, זאת באמצעות הרחבה נקודתית של זכות דרך קיימת בכביש *****.
- הודעה בדבר הפקדתה פורסמה בילקוט הפרסומים ***** ביום ***. עפ"י נתוני אתר רשות מקרקעי ישראל נכנסה התוכנית לתוקף ביום **** ולפיכך מוגשת התביעה במועד הקבוע בחוק.
- התוכנית חלה על זכות הדרך המצויה בגוש **** חלקה ******.
- יוטעם כי חלקה ***הנה החלקה גובלת עם חלקה **** אשר בבעלות התובעת וההשקה בין החלקות רצופה לאורך הכביש המוביל אל הישוב. גבעת שמואל עורך דין מקרקעין עו"ד תביעה לפני סעיף 197 בגבעת שמואל עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין גבעת שמואל. נס ציונה עורך דין מקרקעין עו"ד תביעה לפני סעיף 197 נס ציונה עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין נס ציונה.
- התוכנית קובעת, בין היתר, "הסדרה סטטוטורית עבור מעגל תנועה אזורי תקני בכניסה ליישוב ורדון, זאת באמצעות הרחבה נקודתית של זכות דרך קיימת (כביש ***). בנוסף מוצע שינוי קו בניין צדי ואחורי במגרש לתעשייה ומלאכה. עיקרי הוראות התכנית: הרחבת דרך לתוך שטח בייעוד תעשיה ומלאכה (כהרחבה נקודתית לזכות דרך קיימת( שינוי קו בניין צדי ואחורי במגרש לתעשייה ומלאכה, מ-5 ל-3 מ'.".
- החוק מאפשר להגיש תביעה לפי 197 כלהלן: נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית. תוכנית מוגדרת: "תכנית" – תכנית מהתכניות שלפי פרק ג' לחוק התכנון והבניה – תכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית, תכנית מפורטת, תכנית לשימור אתרים, תכנית לתשתיות לאומיות, תכנית דרך.
הפגיעה בפן הנורמטיבי
- התובעת תטען כי בשנים האחרונות, ועפ"י התחזיות, בשנים העתידות לבוא, סובלת ועתידה לסבול התובעת ממפגעים הנובעים מעומסי התנועה בזכות הדרך ובפרט באזור מעגל התנועה אשר מתבטאים ברעש וזיהום אוויר יומיומיים כתוצאה מהתגברות עומסי התעבורה בכביש **** הסמוך לביתה של התובעת.
- הצמיחה הגיאוגרפית והדמוגרפית המתהווה ביישוב ובסביבה, מייצרת, מטבע הדברים, עומסי תעבורה אשר משפיעים במישרין ובעקיפין על איכות חיי התובעת ומשפחתה, המתגוררים "קו ראשון", אולם, התוכנית הפוגעת, הנה בסיס לירידה משמעותית בערך המקרקעין אשר בבעלותה של התובעת כפי שיפורט להלן. הרצליה עורך דין ייצוג בבית משפט שכירות עו"ד תביעה לפני סעיף 197 הרצליה עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין הרצליה. רמת השרון עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 רמת השרון עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין רמת השרון.
- תוכנית ***** אשר אושרה ע"י הוועדה המקומית לתו"ב עתידה לנתב את התנועה דרך אזור מגוריה של התובעת, וביתר שאת.
- ירידת הערך המקרקעין קיבלו ביטוי וכימות כספי בחוות דעת השמאי**** מיום ****
העתק חוות דעתו של השמאי *** מיום ****** רצ"ב ומסומנת כנספח 2.
- לציין כי תובענה זו לפי סעיף 197 איננה גורעת מזכותה של התובעת להעלות טענות ולפצל סעדיה גם לנזקים הקשורים למישור הנזיקי, וככול ולא תמצה התובעת את תביעתה באופן מלא במסגרת תובענה זו לפי סעיף 197 הרי שפתוחה בפניה הדלת הדיונית להגיש תביעה נזיקית כנגד הוועדה המקומית לתו"ב בבית המשפט. הוד השרון עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 הוד השרון עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין הוד השרון. פתח תקווה עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 פתח תקווה עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין פתח תקווה.
- ביהמ"ש מבהיר כי לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק די להוכיח כי ערך המקרקעין נמוך מן הערך שעשוי היה להיוודע להם בשוק אילולא התכנית הפוגעת. אין צורך להוכיח כי ערך המקרקעין מיד לאחר אישור התכנית נמוך מערכם לפני אישור התכנית. עעם 683/13 רשות שדות התעופה נ' אליהו טויטו ואח'.
- ביהמ"ש קובע כי אין מניעה להעניק פיצוי, בגדרי סעיף 197 לחוק, גם בגין פגיעה בערך המקרקעין שיש צפי להתרחשותה בעתיד; אך הענקת הפיצויים מותנית, בכך שהפגיעה האמורה מוכחת באמצעים שמאיים.
מקרקעין גובלים
- התובעת תטען כי התוכנית חלה על מקרקעין גובלים ולפיכך זכאית היא לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ראה לעניין זה, בין השאר, עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים":
"הכלל שלפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת כדי להגשים את תכלית החקיקה… לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריטה, לבין המקרקעין תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197".
- בעניין זה, לא צפויה מחלוקת לעניין מיקומם של המקרקעין והתוכניות החלות עליהם, וניתן לקבוע כי ההשלכות הקשורות לשינויים התכנוניים אשר מייצרת התוכנית הפוגעת משפיעות על המקרקעין הגובלים ומתבטאת בירידת הערך. הראש העין עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 ראש העין עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין ראש העין. ראשון לציון עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 ראשון לציון עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין ראשון לציון.
פגיעה בערך המקרקעין
- ההלכה קובעת שיקולים אותם יש לקחת בחשבון במסגרת עריכת האיזון הראוי בין זכות הקניין לאינטרס הציבור. בהקשר זה נקבע כי יש להתחשב במידת ירידת ערכם של המקרקעין הנפגעים, במידת "פיזור הנזק", ובמידת קיומו של אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית. ראה בדנ"א 1333/02 הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז נגד יהודית הורוויץ.
- התובעת תטען כי עומדת היא בתנאים המקנים לה זכות לתביעה מכוח סעיף 197 הן לאור ירידה מובהקת בערך המקרקעין, הן לעניין רציונל פיזור הנזק והן לאור קיומו של אינטרס הציבורי לפצות נכסים המצויים ב-"קו ראשון" לתוכנית הקובעת שינויים בזכות דרך המהווים בסיס ליצירה ולהחרפת המטרדים המפורטים לעיל. נתניה עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 בנתניה עו"ד תביעה ייצוג מקרקעין נתניה. קרית אונו עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 קרית אונו עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין קרית אונו. בת ים עורך דין מקרקעין עו"ד תביעה לפני סעיף 197 בבת ים עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין בת ים.
- הפסיקה מלמדת על מקרים רבים, מקבילים למקרה דנן, בהם הכירו בתי המשפט בפיצוי הולם לפי סעיף 197, אף שהתוכניות, לכאורה, מיטיבות עם הציבור כמו במקרה של יצירת/הרחבת כבישים ו/או יצירת מעגלי תנועה וכיוצ"ב. קל וחומר, שעה שהמקרקעין שבבעלות התובעת, מצויים בקרבה מידית ומובהקת למעגל התנועה נשוא התוכנית הפוגעת, והפיצוי המבוקש איננו גזירה שאין הוועדה יכולה לעמוד בה. כפר סבא עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 כפר סבא עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין כפר סבא. תל אביב עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 תל אביב עורך דין תביעה ייצוג תביעה לפני סעיף 197 תל אביב.
- הזכות לפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע מתגבשת כבר בשלב שבו נגרמה לניזוק "פגיעה מושגית" אשר טרם התממשה לכדי הפסד כספי במציאות (וראו בהקשר דומה ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 216 (1994))
חוות דעת שמאי
- חוות הדעת השמאי מתייחסת לשני מישורים: האחד, פיצוי כספי בגין ירידת ערך המקרקעין. השני, פתרונות אופרטיביים לצמצום המטרדים.
- עפ"י חוות הדעת ובהשוואה לפסיקות קודמות של שמאים מכריעים מצא השמאי מטעם התובעת כי ירידת הערך במקרה הנדון הנה כדלקמן: בגין רעש – 5% זיהום אויר – 5% לכלוך ופגיעה בהנאה ואיכות החיים – 3%. ובסה"כ 13% מערך המקרקעין.
- יוצא אפוא כי ירידת הערך מסתכמת לדידו של השמאי בסך **** ₪.
- במקביל הציע השמאי פתרון של בניית קירות אקוסטיים שקופים ולאפשרות להתקין "אספלט שקט". אשקלון עורך דין ייצוג ב הנמ ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד באשקלון עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין אשקלון. ירושלים עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד ירושלים עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין ירושלים
תימוכין בראי הפסיקה
- התובעת תטען כי קביעתו של השמאי ביחס לירידת הערך כמפורט לעיל מצויה בתוך מתחם הסבירות וזאת בהשוואה לפסקי דין ועררים בסוגיות מקבילות לזו אשר בה עסקינן.
- בהתאם לפס"ד ע"א 1188/92 הועדה המקומית ירושלים נ' ברעלי נקבעה ירידת ערך כתוצאה מרעש שמקורו בעורק ראשי וסואן (כביש 1). פס"ד בימ"ש מחוזי בהתאם לפס"ד ת"א 2345/00 דוויק נ' ועדה מקומית ירושלים נקבע פיצוי של 9% עקב הרחבת רחוב בן יהודה בגין ירידת ערך הנכס. פס"ד מחוזי בהתאם לפס"ד ע"א 9682/06 עיריית ירושלים נ' אסתר דרעי ואח', נקבע ירידת ערך בשיעור של כ – 37% עקב אישור תכנית מתאר מקומית 3544 וסלילת כביש מס' 1 . אשדוד עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 באשדוד עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין אשדוד. רעננה עורך דין ייצוג ועדת ערר לתכנון ולבניה עו"ד תביעה לפני סעיף 197 ברעננה עורך דין תביעה ייצוג מקרקעין רעננה.
- זאת ועוד, ועדת ערר בהתאם להחלטת ועדת ערר ת"א 95022/10 ויטלי כהן ו – 35 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון קבעה כי יש להבחין בין האם נגרמה פגיעה לבין שיעורה ופרקי הזמן בהם יש לבחון את מרכיבים אלו. וועדת ערר ערר 97 /רש/ 5245 ו-5472 בעניין שכונת רסקו נקבעה ירידת ערך בשיעור של עד 20% עקב הרחבת דרך קיימת והתקרבות הדרך לבתי מגורים. ערר 106/04 + 107 נקבע ע"י השמאי המכריע כי התכנית נס/ 120 גרמה לפגיעה בנכס בהיבט של שינוי אופי הסביבה והגדלת הצפיפות מעבר לפוטנציאל התכנוני. נקבעו ירידות ערך לשני נכסים בשיעורים 7-8% וירידה בשיעור 4% בגלל הקרבה לדרך ברוחב 25 מ'. ועדת הערר קבעה כי השיעורים עברו את תחום הסביר מעל ל 5% .
סיכום
- מכל האמור לעיל, מתבקשת הוועדה הנכבדה לאשר את התביעה ולהורות על פיצוי הקבוע בחוות דעתו של השמאי *** מיום ****
- הוועדה מתבקשת לזמן את התובעת ובא כוחה לדיון בטרם הכרעה בתביעה.
- הוועדה מתבקשת לבחון אלטרנטיבות נוספות להפחתת המטרדים המתוארים בתביעה פרט לפיצוי הכספי.
____________________
עו"ד יניב אהרון
ב"כ התובעת
נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון
אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.
