כתב תביעה
התובעת מתכבדת להגיש בזאת כתב תביעתה כדלקמן:
- כללי
- התובעת תהא מיוצגת בתביעה זו על ידי באי כוחה עורכי הדין שבכותרת וכתובתה להמצאת כתבי בי-דין הינה בכתובת באי כוחה הנ"ל.
- כל טענה הנטענת או מאוזכרת בכתב תביעה זה, נטענת באופן מצטבר, משלים או חלופי לפי הקשרם של הדברים.
- מקום בו נזכרות בכתב תביעה זה טענות עובדתיות חלופיות, נובע הדבר מכך שהעובדות כהווייתן אינן ידועות לתובעת.
- הנספחים לכתב התביעה מהווים חלק בלתי נפרד הימנו.
- ההדגשות אינן במקור אלא אם צוין אחרת.
[חלק שני – תמצית הטענות]
תיאור תמציתי של בעלי הדין
התובעת, אזרחית ישראלית תושבת ארה"ב ובעלת הזכויות בדירת מגורים הידועה כגוש ***********************, רמת השרון (להלן – "דירת התובעת")
הנתבעת הינה חברה בע"מ ויזמית של פרויקטים בתחום התכנון והבניה. הנתבעת יוזמת ומקימה פרויקט התחדשות עירונית בבניין ובו דירת התובעת וחתומה מול כל בעלי הדירות בבניין על הסכם תמ"א 38 מיום ********** ולזכותה הערת אזהרה הרשומה עפ"י שטר מס' ************
העתק נסח טאבו רצ"ב ומסומן נספח 1
הסעד המבוקש
- בית המשפט מתבקש לזמן את הנתבעת לדין לפסוק פיצוי מוסכם ע"ס ************ אשר נובע מהסכם אשר נכרת בין הצדדים ביום **************
- בית המשפט הנכבד מתבקש ליתן סעד זמני במסגרתו יורה על צו לעיכוב הליכי הבניה עד למתן פסק הדין או הסכמה של הצדדים בנוגע לסיום המחלוקת נשוא תובענה זו.
- כן מתבקש כב' בית המשפט לקחת במסגרת שיקוליו את עוגמת הנפש אשר נגרמה לתובעת לאור הפרה בוטה של ההסכם אשר נובעת, הא ותו לא, מחוסר תום לב ולפסוק בהלימה את הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דין.
- תמצית העבודות הנחוצות לביסוסה של עילת התביעה
- עניינה של תובענה זו בפסיקת פיצוי מוסכם הנובעת ההוראות הסכם אשר נכרת בין הצדדים.
- מדובר על נספח להסכם התקשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) ברח' ביאליק 10, רמת השרון אשר נערך בין הצדדים ונחתם ביום ************ (להלן – "ההסכם")
- מטרתו של ההסכם לייצר מתווה הסכמות בין התובעת ובין הנתבעת לפיו תחתום התובעת על "הסכם התמ"א על כל נספחיו" כנגד הבטחת תשלום פיצוי עפ"י קביעת שמאי בתוספת פיצוי ע"ס השווה ל- 5 מ"ר אשר ייקבע בטווח שבין ********₪ ועד ********** ₪ (להלן – "הפיצוי המוסכם") בהתאם להכרעת שמאי מוסכם אשר יבחר ע"י הצדדים ואם לא הסכימו הצדדים על זהות השמאי, יפנו הצדדים יחד ללשכת השמאים הארצית למינוי שמאי מטעמם.
- ואכן ,לאחר פניה משותפת של הצדדים ללשכת השמאים הארצית מונה השמאי *********** אשר נתן חוות דעת מיום ************** (להלן – "חוות הדעת") לפיה על הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי בסך ********** אשר עולה על מגבלת הפיצוי הקבוע בהסכם ולפיכך סכום הפיצוי יעמוד ע"ס ************בלבד.
- ב"כ התובעת שלח ביום *********שאלות הבהרה לעניין חוות הדעת של השמאי המוסכם ובמענה לשאלות ההבהרה מצא השמאי המוסכם להותיר את השמאות על כנה ולא לשנותה.
- לפיכך, ובהתאם לסעיף 3 להסכם, התשלום היה אמור להיות משולם לתובעת בתוך 7 ימים ממועד קביעת השמאי. מענה שאלות ההבהרה נשלחו לב"כ הנתבעת ביום ***********ולפיכך היה על הנתבעת לבצע את התשלום עד ליום *********** (להלן – "מועד תשלום הפיצוי המוסכם").
- הנתבעת לא שילמה את הפיצוי המוסכם וגם לא הודיעה כי לה השגות או התנגדויות להכרעת השמאי אלא בחרה להיעלם דום עם פרסום תוצאות השמאות. בכל אופן מנועה היא מלהתנגד להכרעת השמאי המוסכם היות וקבעו הצדדים, על בסיס דרישה מפורשת של באי כוח הנתבעת עצמם, את האמור בסעיף 4 להסכם "קביעתו של השמאי, בכפוף למנגנון הקבוע בסעיף 2.5 תהיה סופית ומכרעת והצדדים לא יערערו על קביעה זו".
- כפי שנקבע בשמאות, ולאחר מכן הבהיר השמאי המוסכם גם במסגרת מענה לשאלות ההבהרה כי "ההשוואה בוצעה על בסיס לשון הסעיף המוסכם לפיצוי ע"י הצדדים" (ראה בגוף חוות הדעת ומענה לשאלות ההבהרה בסעיף 3).
- יובהר ויודגש כי התובעת הסכימה לחתום על מסמכי התמ"א כנגד התחייבות ברורה ומפורשת של הנתבעת לפעול עפ"י ההסכם שאחרת לא הייתה התובעת חותמת על ההסכמים על כל המשתמע מכך.
- התובעת פנתה באמצעות בא כוחה הח"מ בשיחת טלפונית מיום *************לב"כ הנתבעת אשר הודיע כי למיטב ידיעתו נערכת הנתבעת לביצוע התשלום, ועוד קודם לכן, פנתה התובעת באמצעות בא כוחה הח"מ, בין השאר, במכתב התראה מיום 1********לאחר מכן מיום *************הן לבאי כוח הנתבעת והן לנציגי הנתבעת, ולצערה, לא זכתה למענה מאת הנתבעת או באי כוחה.
- לאור התחייבות ברורה ומפורשת עליה הסכימו הצדדים ולאחר שפעלו הצדדים בהתאם לאבני הדרך הקבועים בהסכם אזי אי ביצוע התשלום מהווה הפרה יסודית ובחוסר תום לב המקנה לתובעת זכות להגיש תביעה הכוללת את הפיצוי המוסכם בתוספת ריבית והצמדה החל ממועד הנקוב לביצוע התשלום ועד למועד תשלומו בפועל ובתוספת הוצאת משפט מוגדלות ושכר טרחת עורך דין.
- העובדות המקנות סכמות לבית המשפט
לבית המשפט הנכבד הסמכות העניינית והמקומית לדון בתובענה לאור סכום התביעה הנמוך מ- 2.5 מיליון ש"ח ולאור מקום היווצרות העוולה בקשר עם פרויקט תמ"א 38 ברמת השרון ואזור הפעילות של הנתבעת אשר הנה חברה הפועלת ברחבי הארץ.
[חלק שני – פירוט הטענות]
השתלשלות העניינים:
ביום *********** נחתם בין הצדדים נספח להסכם התקשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה) ברח' ************ רמת השרון.
העתק נספח להסכם התקשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה) בין התובעת לנתבעת רצ"ב ומסומן 2
- במעמד חתימת ההסכם היו הצדדים מיוצגים ע"י עורכי דין. התובעת ע"י ב"כ הח"מ והנתבעת ע"י באי כוחה ****************
- קודם לחתימת ההסכם ניהלו הצדדים מו"מ באמצעות באי כוחם הנ"ל, וגם שוחחו בעלי הדין בעצמם, עד אשר התגבשו הסכמות מובנות וברורות שאינן משתמעות לשתי פנים, ולהלן מספר סעיפים מרכזים מתוך ההסכם:
- סעיף 2.4: "מבלי לגרוע מהתחייבות הקבלן כלפי הבעלים כאמור בסעיף 2.3 לעיל, הצדדים יפנו לשמאי מוסכם, אשר יקבע ע"י שני הצדדים בתוך 7 ימים ממועד חתימת הסכם זה. לא הסכימו הצדדים על זהות השמאי, יפנו הצדדים יחד ללשכת השמאים הארצית למינוי שמאי מטעמם".
- סעיף 2.5: "הצדדים מסכימים כי השמאי אשר יבחר… יערוך שמאות המבוססת השוואתית על שטח דירתה של סנה וחלקה ברכוש המשותף לעומת יתר הדירות בבניין ותוספת השטחים, אשר הוקנו להם בפרויקט על פי הסכם התמ"א ( וזאת מבלי לגרוע מהתחייבות היזם לשלם פיצוי ע"ס השווה ל-5 מ"ר כפי שהתחייב כלפי כל דיירי הבניין). השמאי יקבע את גובה הפיצוי אותו יידרש הקבלן לשלם לסנה המבוסס על הפער בין שטח הדירה וצמודותיה של ************ לעומת ממוצע הדירות הנוספות בבניין כאמור לעיל לפי אומדן שווי עלות מ"ר בדירה החדשה בפרויקט".
סעיף 2.8: "מובהר ומוסכם, כי הפיצוי המוסכם., הן בגין ההשוואה והן בגין 5 המ"ר כאמור בסעיף 2.5 ובסעיף 2.6 (במצטבר) ייקבע בטווח שבין **************
- סעיף 3: " התשלום ישולם לסנה …וזאת בתוך 7 ימים ממועד קביעת השמאי את הפיצוי המוסכם".
- סעיף 4: " קביעתו של השמאי, בכפוף למנגון הקבוע בסעיף 2.5, תהיה סופית ומכרעת והצדדים לא יערערו על קביעה זו".
(ההדגשות אינן במקור)
- הצדדים, אכן, פעלו בהתאם לאבני הדרך אשר יצקו בהסכם מיום *********
- וכך משלא הוסכם על זהות השמאי המוסכם, פנו הצדדים ביום 29.01.2023 ושוב לאחר מכן ביום 5.2.2023, בפנייה משותפת, ללשכת השמאים הארצית לטובת מינוי שמאי מוסכם.
העתק פניה משותפת ללשכת השמאים מיום ********* רצ"ב ומסומנת נספח 3
העתק פניה משותפת ללשכת השמאים מיום *********** רצ"ב ומסומנת נספח 3א'
- לשכת שמאי המקרקעין בישראל קיבלת את בקשת הצדדים ומינתה את השמאי ***********
העתק הודעת המינוי של השמאי חנן כהן רצ"ב ומסומנת נספח 4
ביום *********** ניתנה חוות דעתו של השמאי המוסכם, מר חנן כהן, אשר קבעה כדלקמן:
סעיף 11.1.1: "סכום הפיצוי בגין פער התמורה וכן 5 מ"ר פיצוי מוסכם הינו בסך של ********** ₪ העולה על סכום מגבלת הפיצוי בסך של ************ ₪" (להלן: "הפיצוי").
העתק חוות הדעת של השמאי חנן כהן רצ"ב ומסומנת נספח 5
ביום ********** העבירה הנתבעת שאלות הבהרה בעניין חוות הדעת, שאלות עליהן השיב השמאי המוסכם, ביום **************.
העתק שאלות ההבהרה ותשובת השמאי, רצ"ב ומסומן נספח 6
- כפי המפורט לעיל, ובהתאם למועד אשר הועברה חוות הדעת צדדים, *************, על הנתבעת היה לשלם לתובעת את סכום הפיצוי בהתאם לחוות דעת השמאי המוסכם, בסך ************ ₪, עד ליום ************.
- ולחלופין, באם נספור את מניין שבעת הימים החל ממענה השמאי המוסכם על שאלות ההבהרה אזי היה על הנתבעת לשלם את הפיצוי המוסכם עד ליום **************.
- להפתעתה הרבה של התובעת, חרף כל הפרוצדורה המשותפת והמתואמת אשר התנהלה בין השתיים, לא שילמה הנתבעת את הפיצוי המוסכם עד למועד זה.
- על כן בא כוח התובעת העביר לידי הנתבעת מכתבי דרישה *************
העתקי מכתבי הדרישה והפניות באמצעות הדואר האלקטרוני רצ"ב ומסומנים כנספח 7
- כפי העולה מן האמור לעיל, פעלו הצדדים בהסכמה מלאה לאחר שניהלו מו"מ הכולל שינויים ותיקונים אשר נערכו עובר לחתימת ההסכם מיום *************בעודם מיוצגים ע"י עורכי דין, ולפיכך, חתמו על ההסכם תוך הבנה מלאה והסכמה מפורשת כי "קביעתו של השמאי, בכפוף למנגנון הקבוע בסעיף 2.5 תהיה סופית ומכרעת והצדדים לא יערערו על קביעה זו".
- המנגנון הקבוע בסעיף 2.5 להסכם קובע כי השמאי אשר יבחר, יערוך שמאות המבוססת השוואתית על שטח דירתה של סנה וחלקה ברכוש המשותף לעומת יתר הדירות בבניין ותוספת השטחים, אשר הוקנו להם בפרויקט על פי הסכם התמ"א (וזאת מבלי לגרוע מהתחייבות היזם לשלם פיצוי ע"ס השווה ל-5 מ"ר כפי שהתחייב כלפי כל דיירי הבניין).
וכך נקבע במפורש בסיפא של סעיף 2.5 :
"השמאי יקבע את גובה הפיצוי אותו יידרש הקבלן לשלם לסנה המבוסס על הפער בין שטח הדירה וצמודותיה של ****** לעומת ממוצע הדירות הנוספות בבניין כאמור לעיל לפי אומדן שווי עלות מ"ר בדירה החדשה בפרויקט" (ההדגשה אינה במקור)
- אין מחלוקת, וכך גם קבע השמאי, במפורש, בחוות הדעת כי פעל בהתאם למנגנון הנובע מההסכם וקבע את אשר קבע מבחינת גובה הפיצוי המוסכם בהתבסס על הסכמות אלו של הצדדים.
- חשוב להדגיש ולציין את הדבר הבא: הסיבה לכך שנעתרה התובעת וחתמה על מסמכי התמ"א 38 על נספחיהם, כבר באותו המעמד של חתימת הסכם, הנה מתוך הסתמכות ברורה ומפורשת כי תעמוד הנתבעת בהתחייבויותיה בכתב, תהא התוצאה אשר תהא. אילו הייתה התובעת יודעת כי תיסוג הנתבעת, ויש לומר, במרמה ובחוסר תום לב, אזי בוודאי שלא הייתה חותמת על הסכם התמ"א ושמכך גם עומדת לה הזכות להגיש בקשה לצו מניעה ולעיכוב הליכים, במטרה להחזיר את ההתדיינות בנוגע לפרויקט (הכולל דירה המקפחת את זכויותיה של התובעת) לדיון בבית המשפט או בלשכת המפקח על המקרקעין.
- לציין כי הצדדים נתנו ביטוי גם להסכם התמ"א 38 על נספחיו וקבעו בסעיף סעיף 2.2 להסכם כי " מובהר ומוסכם כי בכל מקום בהסכמי התמ"א על נספחיהם בו תמצא הוראה הסותרת הוראה מהוראות נספח זה יגברו הוראות נספח זה ויחייבו את הצדדים".
- במסגרת הסכמי התמ"א התחייבה הנתבעת להקצות לתובעת דירה אשר שטחה לא יפחת מ- 124 מ"ר הכוללת מרפסת שמש בשטח שלא יקטן מ- 10.5 מ"ר לפי צו מכר דירות וכן מחסן בשטח של 6 מ"ר וחניות.
- כן יובהר כי בהתאם לתוספת להסכם תמ"א 38 מיום ************ נחתמה ביום 2.1.2023 קבעה הנתבעת את מפתח התמורות לדיירי הבניין ושם נקבע כי תקבל התובעת דירה בשטח של 142 מ"ר (שטח אשר היה שנוי גם הוא במחלוקת ופוגע בזכויות התובעת) הכולל מרפסת + מחסן + חניות אך מאילוצים תכנוניים לא יכלה הנתבעת להעמיד את התוספת הנ"ל ולפיכך נקבע ההסכם הכולל מתווה פיצויים מוסכם.
העתק תוספת להסכם תמ"א 38 רצ"ב ומסומנת כנספח 8
- יוצא אפוא, כי הנתבעת מקדמת את ענייניה המסחריים, לאורך כל שנת *******, ללא כל התנגדות מצד התובעת, וזאת לנוכח התחייבות ברורה ומפורשת עליה הסתמכה התובעת כי עם הכרעת השמאי המוסכם, יועבר בתוך 7 ימים הפיצוי המוסכם.
- משמסרבת כעת הנתבעת לשלם את הפיצוי המוסכם וזאת לאחר שפעלה בדבקנות לאורן של הוראות ההסכם, עושה היא עושר שלא במשפט על גבה של התובעת ומנצלת את הכוח אשר העניקה לה התובעת בעת חתימת הסכמי התמ"א לטובתה של הנתבעת תוך רמיסת זכויותיה של התובעת.
העתק מעמוד הנתבעת באתר האינטרנט בו מופיע פרטי הפרויקט, רצ"ב ומסומן נספח 9
סעד זמני ומתן צו מניעה
- בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת ליתן צו מניעה זמני הממוען ללשכת רישום המקרקעין ולוועדה המקומית לתו"ב רמת השרון אשר ימנע מהנתבעת לבצע כל עבודה במקרקעין לרבות הריסה ו/או בניה עפ"י היתר בניה מס' ********* וכן הימנעות מכל הליך תכנוני בקשר עם הקמת פרויקט לביצוע תמ"א 38 (הריסה ובניה) ברח' ************
- בית המשפט מתבקש כי הצו יעמוד בתוקף כל זמן שהתובעת לא שילמה את תשלום הפיצוי המוסכם נשוא תובענה זו לתובעת.
- התובעת תטען כי היא זו אשר עמדה בחלקה בהתחייבות וחתמה על כל מסמכי התמ"א על נספחיהם כפי שנתבקשה במעמד חתימת ההסכם. ומשכך, הפרתה של הנתבעת, בנסיבות אלו, מהוות שימוש לרעה בהסכמות החוזיות, ובהרשאה לשימוש בזכויות הקניין של התובעת אשר נתנה התובעת לנתבעת מעצם חתימת מסמכי תמ"א 38 ובכך שהסכימה שלא להתנצח מול הנתבעת בבית המשפט ו/או בלשכת המפקח על המקרקעין.
- לפיכך, זכאית התובעת לדרוש סעד של צו מניעה זמני והפסקת עבודות, הנובע ממעמדה של התובעת כבעלת זכויות בדירה אשר אילולא הייתה חותמת היא על הסכמי התמ"א, אזי לא היתה ניתנת הנתבעת הרשאה להחל בביצוע עבודות הבניה.
- סעד זה, הינו בבחינת הקפאת מצב קיים, והשבתו למועד ערב חתימת התובעת על מסמכי התמ"א על נספחיהם, ויש להקנות סעד זה, עד למתן הפיצוי בפועל ו/או מתן פסק הדין ו/או הסכמה אחרת שתושג בין הצדדים, בנוגע לחוב אשר נצטבר כלפי התובעת.
- נפנה בהקשר זה, להואיל השלישי להסכם הקובע "והואיל והצדדים מעוניינים לקבוע הוראות ספציפיות אשר תחייבנה את החברה ביחס לבעלים בקשר עם הדירה החדשה בפרויקט, כאמור בנספח זה כתנאי לחתימתה של סנה על הסכם התמ"א, על כל נספחיו"
- נמקד את תשומת הלב לכך שהוראות ההסכם הינן תנאי לחתימה של התובעת על הסכם התמ"א על נספחיו. אילו הייתה התובעת צופה את כוונותיה הנסתרות של הנתבעת לחמוק מן התשלום המוסכם וודאי וודאי שלא הייתה חותמת על מסמכי התמ"א 38 על כל המשתמע מכך.
- לפיכך, זכאית התובעת לסעד הזמני, אשר ישיב את המצב לקדמותו, וימנע מהנתבעת להמשיך ולקדם ענייניה המסחריים ולעשות עושר שלא במשפט עד להסדרת הפיצוי המוסכם מול התובעת.
- בין כה וכה, ומבלי לקשור דבר בדבר, משעה שנחתם הסכם מחייב, שאיננו כפוף או תלוי לתוצאותיו של המיזם, לשלביו התכנוניים או להיבטיו הכלכליים, אזי על הנתבעת לקיים את ההסכם עד תום ולפעול בהתאם להוראותיו ככתבן וכלשונן, ולשלם את הפיצוי הנקוב בו במועד הקבוע בהסכם.
הטיעון המשפטי
- תובענה זו מוגשת לאור הזכות הקמה לתובעת מכוח חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973; חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 ו/או עפ"י כל דין.
- התובעת תטען כי על הנתבעת לקיים את הוראות ההסכם ולפעול בהתאם להתחייבויות אשר נקבעו בצורה ברורה ומפורשת. ההסכם, אפוא, נוסח באופן כזה אשר לא משאיר כל מקום לפרשנות המנוגדת להוראותיו המובהקות.
- סעיף 25 לחוק החוזים קובע כי חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.
- משעה שהוראות ההסכם ברורות ומוסכמות ביחס למנגנון הפיצוי, וכן קיימות הוראות ברורות בסעיפים 3 ו- 4 להסכם בדבר מועדי התשלום והיעדר הזכות לערער על קביעת השמאי המוסכם, לאמור: "קביעתו של השמאי, בכפוף למנגנון הקבוע בסעיף 2.5 תהיה סופית ומכרעת והצדדים לא יערערו על קביעה זו" ולא נשמעה כל התנגדות ו/או השגה מטעם הנתבעת לעניין זה, אזי היה על התובעת לקיים התחייבויותיה במלואם ולשלם את הפיצוי אותו קבע השמאי המוסכם.
- התובעת תטען כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית של הסכם אשר נחתם כדין בנוכחות עורכי הדין ובמשרדם. במקרה כזה קמה לתובעת הזכות לתבוע את הפיצוי המוסכם בהתאם להוראות סעיף 15 (א) לחוק החוזים לפיו הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק;
- מבלי לגרוע מן האמור, תהא זכאית התובעת במקרה זה להוסיף על גובה הפיצוי גם מרכיב של ריבית והצמדה אשר תחושב מהמועד הקבוע בהסכם ועד מועד תשלומו בפועל בהתאם לסעיף 2-3 חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961.
- עוד תטען התובעת כי פעלה הנתבעת בניגוד לעקרון תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".
- וכדי להמחיש, את חוסר תום ליבה של הנתבעת, תציין התובעת כי עובר להכרעת השמאי המוסכם, הגישו הצדדים, לעיונו, שתי חוות דעת מטעמם: התובעת ע"י ראובן מאירוביץ' והנתבעת ע"י רועי בלייר (אשר הודיע כי עושה עבודות נוספות בעבור הנתבעת) . בחוות הדעת של הנתבעת, קבע השמאי מטעמה כי יש להעריך את עלות שווי למ"ר בפרויקט ע"ס 28,500 ₪ ובעוד הנתבעת עצמה משווקת את הדירות החדשות בפרויקט ע"ס של למעלה מ- 40,000 ₪. מדובר על ניסיון לתעתע בשמאי המוסכם כל שכן ידעה הנתבעת את מחירי השיווק של הדירות החדשות בפרויקט ובכל זאת קבע השמאי מעמה מחירים נמוכים לעין שיעור.
- דוגמה זו, כמו גם אחרות, עליהן התובעת תשפוך אור בדיונים, חושפת את פניה של הנתבעת והמלמד על חוסר הגינותה של הנתבעת לאורך שלבי ההליכים אשר קדמו להגשת התביעה.
מעמדה של חוות הדעת המוסכמת
- הוראות ההסכם (בסעיף 4) קובעות כי קביעתו של השמאי בכפוף למנגנון הקבוע בסעיף 2.5 תהיה סופית ומכרעת והצדדים לא יערערו על קביעה זו.
- מבלי לגרוע מהוראה ברורה ומפורשת זו, תטען התובעת כי משעה שפנו הצדדים למינוי שמאי מוסכם מטעמם, קל וחומר, כאשר הפניה נעשתה בצורה משותפת ומוסכמת ללשכת השמאים הארצית לצורך מינוי מומחה, יש לפעול בהתאם לקביעותיו החלוטות.
- משעה שמונה שמאי שהינו אדם חיצוני בלתי תלוי, ואין לו היכרות קודמת עם הצדדים, דומה הדבר למינוי מומחה, מטעם בית המשפט.
- הפסיקה קובעת כי במקרים מסוג זה בית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, [פורסם בנבו] פסקה 4 (23.4.1990) (להלן: עניין רבי); וראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) ה
- במקרה הנדון, קבע השמאי המוסכם, במפורש, בסעיף 8.1 לחוות הדעת כי "עריכת שמאות המבוססת השוואתית על שטח דירתה של סנה וחלקה ברכוש המשותף לעומת יתר הדירות בבניין…."
- התובעת תטען כי כפי שזה נראה, משעה שהיה נוח לנתבעת המנגנון החוזי, פעלה לפיו, ובעת שהתוצאה איננה נוחה לנתבעת, התכחשה אליה. בית המשפט בעניין ב רע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד, פ"ד מה(5) 661: "כאשר מתבצע על ידי מי שזכאי לקבלת תשלום, תימרון כדי להכביד על קיום התחייבות או כאשר יש באורח ההתנהגות של הנפגע משום היתפסות לפגם פורמלי שולי או התחמקות מקבלת תשלום גרידא… במה דברים אמורים? יש לראות את התנהגותו של צד לחוזה בפרופורציות הנכונות ואין לקבל כנאותים מעשים המעלים את המסקנה כי צד לחוזה ארב למישנהו כדי לתפוס כל החלקה או מעידה פורמליות קלות ערך וחסרות משמעות כדי שיוכל להתנער מהתחייבותו" (ג' רבי נ' בן דוד, פד"י מה(5) 661, 667).
- הנתבעת פעלה לממש את האינטרסים הכלכליים שלה תוך כדי הפרה בוטה של הסכמות קרי במתן הפיצוי המוסכם לו זכאית התובעת. מאידך, מקדמת היא פרויקט אשר עתיד לייצר לנתבעת הכנסות הנאמדות ע"ס עשרות מיליוני שקלים, מדובר על רווח יזמי אשר יצטבר תוך עשיית עושר שלא במשפט המקנה לתובעת, בין השאר, זכות להגשת התביעה גם מכוח עילה זו.
לסיכום
- המקרה המתואר בכתב תביעה זה הינו מקרה מובהק של הפרה יסודית המזכה את התובעת בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם אשר נכרת כדין והצדדים הסתמכו ופעלו לפיו.
- הפיצוי המוסכם אשר גבולותיו נקבעו כאמור ע"י הצדדים ושיטת החישוב הוסכמה בצורה מפורשת, הוכרע במסגרת פניה אל שמאי מוסכם אשר נקב בסכום קצוב הנובע מהוראות ההסכם.
- הצדדים, אשר פעלו על פיו, וקימו את הוראותיו, מלמדים על תוקפו ונפקותו של ההסכם, אשר מחייב את הנתבעת לשלם את תשלום הפיצוי המוסכם לגביו לא התנגדה הנתבעת ולא נשמעה כל טענה או השגה מטעמה של הנתבעת לאחר קביעת השמאי המוסכם.
- לאור כל המפורט, מתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעת לדין ולחייבה לשלם לתובעת את מלוא סכום התביעה בצירוף ריבית והצמדה מיום *********** ועד התשלום בפועל.
- בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת ליתן סעד זמני צו מניעה הממוען ללשכת רישום המקרקעין ולוועדה המקומית לתו"ב רמת השרון אשר ימנע מהנתבעת לבצע כל עבודה במקרקעין לרבות הריסה ו/או בניה עפ"י היתר בניה מס' ************** וכן הימנעות מכל הליך תכנוני בקשר עם הקמת פרויקט לביצוע תמ"א 38 (הריסה ובניה) ברח' *************
- כן מתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחה מוגדלים לאור עוגמת הנפש הנובעת מחוסר תום לבה של הנתבעת, כפי שמתואר לעיל, וזאת בתוספת מע"מ כדין.
________________
יניב אהרון, עו"ד
ב"כ התובעת
נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון
אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.
