כתב תביעה
התובעת מתכבדת להגיש בזאת כתב תביעתה כדלקמן:
- כללי
- התובעת תהא מיוצגת בתביעה זו על ידי באי כוחה עורכי הדין שבכותרת וכתובתה להמצאת כתבי בי-דין הינה בכתובת באי כוחה הנ"ל.
- כל טענה הנטענת או מאוזכרת בכתב תביעה זה, נטענת באופן מצטבר, משלים או חלופי לפי הקשרם של הדברים.
- מקום בו נזכרות בכתב תביעה זה טענות עובדתיות חלופיות, נובע הדבר מכך שהעובדות כהווייתן אינן ידועות לתובעת.
- הנספחים לכתב התביעה מהווים חלק בלתי נפרד הימנו.
- ההדגשות אינן במקור אלא אם צוין אחרת.
פתח דבר
- עניינה של תובענה זו בנזקים אשר גרמה הנתבעת לתובעת, בין היתר, אובדן הכנסה ופגיעה במוניטין כתוצאה מביצוע עבודות בניה להקמת פרויקט מגורים במרכז "כלניות" בשד' מנחם בגין באשדוד.
- החל מחודש נובמבר ****** מבצעת הנתבעת ו/או מי מטעמה עבודות בנייה, נמרצות ונרחבות, במסגרתן תחמה את המרכז המסחרי, הציבה מנופים וכלי עבודה מסיביים, והחלה בהקמת פרויקט מגורים הכולל 240 יחידות דיור, בשני מגדלים בני 17 קומות כ"א, על גג המרכז המסחרי הקיים.
- כתוצאה מביצוע עבודות הבניה נפגעו כלל העסקים במרכז המסחרי, ועסקיה של התובעת בפרט.
- התובעת כימתה את נזקיה באמצעות מומחים מטעמה לרבות רואה חשבון, מהנדס בניין ושמאי אשר קבעו, כולם פה-אחד, כי נגרמו לתובעת נזקים, כפי שיוצגו בכתב התביעה.
- התובעת פנתה באמצעות בא כוחה במתן התראות לפני נקיטת הליכים משפטיים, ומשלא צלחה ההידברות בין הצדדים, נאלצת להגיש תובענה זו.
זהות הצדדים
- התובעת, חברה בע"מ, מנהלת רשת בתחום המזון המוכרת לצרכן בשם "בוטיק הפיתה" ועיקר עיסוקה בייצור ומכירת מוצרי אפיה לרבות לחמים ומאפים שונים הנאפים במקום.
- התובעת, שוכרת, מזה כעשור, שתי חנויות מס' ******** בשד' ****** באשדוד והידוע כגוש ********* חלקה *** (להלן: "המרכז המסחרי")
העתקי הסכמי השכירות ******* רצ"ב ומסומנים כנספחים 1 – 2.
- הנתבעת הינה חברה בע"מ ויזמית של פרויקטים בתחום התכנון והבניה. הנתבעת בעלת זכויות במקרקעין ולזכותה הערת אזהרה הרשומה עפ"י שטר מס' ***** מיום ****
העתק נסח לשכת רישום מקרקעין מיום ******* רצ"ב ומסומן כנספח 3
- עפ"י פרסומי הנתבעת מאתר האינטרנט, פועלת הנתבעת, להקמת פרויקט "שערי העיר" במסגרתו יבנו 240 יחידות דיור על גג מרכז מסחרי קיים.
העתק פרסום מאתר האינטרנט של הנתבעת רצ"ב ומסומן כנספח 4
השתלשלות העניינים:
- התובעת שוכרת חנויות במרכז המסחרי מזה כ-עשור ומקיימת לכל אורך תקופת השכירות, ברציפות, פעילות עסקית במתחם המסחרי.
- התובעת נהנית מקהל לקוחות, קבוע וגם רנדומלי, הפוקד את סניף מרכז כלניות, מכל מרחבי העיר, ונהנית מהשם והמוניטין של רשת "*****".
- מיקום המרכז המסחרי הינו בכניסה לעיר אשדוד. דרכי הגישה העיקריות אל המרכז המסחרי הינם משד' מנחם בגין וקיימת גם כניסה דרך רח' ****.
העתק תמונות בדבר דרכי הגיש אל המתחם המסחרי לפני תחילת עבודות הבניה רצ"ב ומסומנות כנספח 5
- החל מחודש נובמבר ****** החלה כאמור בביצוע עבודות בניה. עבודות הבניה מבוצעות מכוח היתרי בניה, בין השאר, היתר מס' ****** מיום *** והיתר מס' **** מיום ******** ואח'.
העתק מידע תכנוני ביחס להיתרי הבניה רצ"ב ומסומן כנספח 6
- ממועד תחילת עבודות הבניה, חלה פגיעה משמעותית בפעילות העסקית של הנתבעת ומחזורי ההכנסות הצטמצמו באופן ניכר.
- הנתבעת חסמה חלקים נרחבים מרחבת החניה של המתחם המסחרי, תחמה באמצעות אסכורית דרכי גישה ומעברים בין אגפיו השונים של המתחם, הציבה מנופים מאסיביים והשתלטה, עפ"י צרכיה, על חלקים מהרכוש המשותף.
העתק מקצת מן התמונות המתארות את המתחם לאחר ביצוע עבודות הבניה רצ"ב ומסומנות כנספח 7
** התובעת תפנה אל יתר התמונות אשר צורפו לחוות דעת מטעמה.
- בתוך כך נוצרו קשיי תעבורה משמעותיים אשר מנעו מלקוחות התובעת להגיע אל המתחם המסחרי ונוצר קושי בהתנהלות התקינה של בית העסק לרבות בכל הנוגע לפריקה וטעינה של הסחורה.
- יש לציין כי עפ"י ממצאי מהנדס הבניה מטעם התובעת, מדובר, בין השאר, על פעולות אשר חורגות מהיתר הבנייה והוראות החוק והתקנות.
- יתרה מזו, הנתבעת התירה לרכבי העבודה והמשאיות להיכנס ולחסום, על בסיס יומיומי, חלקים נרחבים מהחניה אשר מיועדת לקהל הלקוחות ולבעלי הזכויות במרכז המסחרי.
- המתחם המסחרי אפוא קיבל מימד חדש כ"אתר בניה" והחזות הבעייתית השתקפה כלפי כולי עלמא.
- בנוסף, מנעה הנתבעת גישה לעורף המרכז המסחרי (כניסה אחורית) וחסמה מקומות המיועדים לפריקה וטעינה של סחורה של בעלי העסקים וחניות המיועדות לנכים.
- ההשלכות הכלכליות אפוא לא אחרו לבוא.
- עובר למועד תחילת ביצוע העבודות ניתן היה להבחין כי מחזור ההכנסות של התובעת התאפיין ביציבות, ובצמיחה כלכלית, עקבית, משנה לשנה.
- התובעת מציגה מחזורי הכנסה כפי המפורטים במכתבו של רו"ח מינץ גדג' ושות' מיום ********* כאשר לפני תחילת עבודות הבניה, נרשמה גדילה בממוצע ההכנסות של 49% בכל שנה.
העתק אישור רו"ח ***** מיום ******* מצורף לתיק המוצגים ומסומן כ- ת __
- בהתחשב באופי קהל הלקוחות אשר פוקדים את בית העסק מהסוג של התובעת, הרי נגישות לבית העסק, ושיקולי זמן ונוחות, מהווים פקטור חשוב ומשמעותי בבחירתם לצרוך את הטובין שמציעה התובעת.
- ניתן לקבוע, בהכרח, כי מיד לאחר תחילת עבודות הבניה, הצטמצם באופן ניכר מחזור ההכנסות של התובעת, ולצד זה, קהל הלקוחות שהיו מוכנים להמשיך ולפקוד את בית העסק נשחק באופן משמעותי, משכך נגרמו לתובעת נזקים של אובדן הכנסה ופגיעה ברווח. פתח תקווה עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה פתח תקווה עורך דין תביעה ייצוג מסחרי פתח תקווה. גבעת שמואל עורך דין מקרקעין עו"ד מטרדי בניה בגבעת שמואל עורך דין תביעה ייצוג מסחרי גבעת שמואל.
- בנוסף, לתובעת נזקים שהינם בבחינת פגיעה במוניטין ומניעת צמיחה כלכלית עתידית אשר יש לקחת אותם בחשבון במסגרת הכרעת בית המשפט. אשקלון עורך דין ייצוג ב הנמ בבית משפט שלום עו"ד באשקלון עורך דין תביעה ייצוג מסחרי אשקלון. ירושלים עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד ירושלים עורך דין תביעה ייצוג מסחרי ירושלים.
חוות דעת חברה להנדסת בניין
ביום ********* התקבלה חוות דעת מאת חברת סאגה ניהול פרויקטים בהנדסה אזרחית בע"מ באמצעות מר שמואל גלברמן.
העתק חוות הדעת מיום *********רצ"ב ומסומנת כנספח 9
- חוות הדעת מפרטת רשימה ארוכה של ליקויים המגובים בתמונות אשר תועדו בזמן אמת, במהלך ביקורו של המומחה מטעמה של התובעת אשר גרמו לפגיעה בזכויותיהם של בעלי העסקים במרכז המסחרי.
- חוות הדעת מסכמת ממצאיה בזו הלשון:
"העבודות אשר בוצעו עד כה פגעו קשות בבעלי העסקים הוותיקים והחדשים במתחם המסחרי החל ממועד ביצוען, וכן צפויה פגיעה אף קשה יותר בהמשך תהליך הבניה לאור הגדלת היקף העבודות לצורך הקמת שני בניינים בעלי *** יחידות דיור.
במהלך התקופה מתחילת הבנייה של חברת הבנייה על פי עדות בעלי העסקים נגרם נזק כבד לחנויות: "בר מיגון", "מבט שני", "אלוף השווארמה", "****" ו"חד פעמי" אשר נובע במישרין מעבודות הבניה.
על פי חוות דעתי המקצועית, גישה נוחה ובטוחה אל מרכז מסחרי ואל חנויות בפרט, הינה פונקציה מהותית ומרכזית ביותר לביצוע פעילות עסקית במתחם המסחרי, ובמקרה הנדון אשר נראה בשטח, המצב הינו קשה מאוד בעבור בעלי העסקים".
- חוות דעת שמאי
- התובעת פנתה לשמאי מר ***** על מנת שיאמוד את נזקיה כתוצאה ממעשי הנתבעת, וזה נתן את חוות דעתו ביום ***** (להלן: "חוות הדעת").
העתק חוו"ד שמאי *** רצ"ב ומסומן כנספח 10
- בקצירת האומר, מצביעה השמאות, אשר בחנה את הדו"חות הכספיים בשנים הרלבנטיות, על הפסדים, המבוססים על ירידה במחזורי ההכנסות, דה פקטו, החל ממועד ביצוע עבודות הבניה ועד למועד הגשת התביעה. הוד השרון עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה הוד השרון עורך דין תביעה ייצוג מסחרי הוד השרון. כפר סבא עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה כפר סבא עורך דין תביעה ייצוג מסחרי כפר סבא.
- כמו כן מתארת השמאות, אשר נתמכת על נתונים אשר נבדקו ואומתו ע"י משרד רואי החשבון *** ושות', על פגיעה משמעותית בפוטנציאל ההכנסות העתידיות של התובעת.
- השמאות אשר התבססה על מגמת צמיחה, כמפורט בין השנים ***** (עובר למועד תחילת עבודות הבניה) מתארת מגמה הפוכה החל ממועד תחילת עבודות הבניה ועד למועד הצפוי לסיום פרויקט הבניה.
- חוות הדעת מסכמת ממצאיה, באלו המילים:
"כתוצאה מהנזקים המפורטים לעיל, חלה פגיעה מהותית בתזרימי ההכנסות העסקים בכלל והמאפיה בפרט."
"משנת ***** קיימת ירידה חדה של בתזרים המאפייה, מגמה הפוכה מעלייה של 2.49% על פי פירוט רו"ח. בתחשיב השווי נעשה שימוש ברווח גולמי של 70.3% כפי שצוין על ידי רו"ח".
להלן ניתוח הירידה בהכנסות התובעת כפי שמשתקפות מחוות דעת השמאי והדו"חות הכספיים:
הטיעון המשפטי
- הריני מצהירה כי עפ"י ייעוץ משפטי שקיבלתי, תובענה זו מוגשת לאור הזכות הקמה לתובעת מכוח חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973; חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979; פקודת הנזיקין [נוסח חדש] ו/או עפ"י כל דין.
- התובעת הינה המחזיקה כדין בחנויות במרכז כלניות מכוח הסכמי שכירות והסכמי הארכת תקופת שכירות לתקופה אשר משתרעת על פני 17 שנים רצופות. הנתבעת קנתה לעצמה שם ומוניטין לבית העסק במרכז כלניות. התובעת קיבלה החלטה לעבור לחנויות סמוכות לצורך הוזלת דמי השכירות ושיפור מיקום ונגישות לבית העסק והכל כאמור מתוך שיקולי הקטנת הנזק בתוך תקופת הבניה אשר לא היה לה שליטה ויכולת למנוע את הנזקים אשר גרמה הנתבעת כמפורט לעיל.
- הריני מצהירה כי הנתבעת פעלה לממש את האינטרסים הכלכליים שלה תוך כדי פגיעה מובהקת בפעילותה ובהכנסותיה של התובעת. למיטב הבנתי, מחזור ההכנסות של הנתבעת כתוצאה ממכירה של 240 דירות מאמיר לכדי הכנסה של מאות מיליוני שקלים ומייעוץ משפטי שקיבלתי מדובר על רווח יזמי אשר הצטבר תוך עשיית עושר שלא במשפט. הרצליה עורך דין ייצוג בבית משפט שכירות עו"ד מטרדי בניה הרצליה עורך דין תביעה ייצוג מסחרי הרצליה. קרית אונו עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה קרית אונו עורך דין תביעה ייצוג מסחרי קרית אונו.
- הנתבעת פעלה בחוסר זהירות כלפי התובעת, השתלטה על מרחבי חניה ועל שטחים משותפים, ומנעה מלקוחות הנתבעת גישה סבירה לבית העסק. תל אביב עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה תל אביב עורך דין תביעה ייצוג מטרדי בניה תל אביב.
- הנתבעת התנהלה ברשלנות, עת החלה בביצוע העבודות תוך כדי התעלמות מהפעילות שמקיימת התובעת במזה כ-עשור ובכך שאפשרה לבעלי המקצוע מטעמה לגדר את סביבת בית העסק, לתחום אותו, להכניס כלי רכב וכלי עבודה מאסיביים, ולבצע עבודות אשר בהכרח הרחיקו את קהל לקוחותיה של התובעת מהמתחם המסחרי. נתניה עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה בנתניה עו"ד תביעה ייצוג מסחרי נתניה. נס ציונה עורך דין מקרקעין עו"ד מטרדי בניה נס ציונה עורך דין תביעה ייצוג מסחרי נס ציונה.
- התובעת תטען כי יש לפצותה על הנזקים וההפסדים אשר נגרמו לה אילולא הייתה הנתבעת מבצעת את עבודות הבניה ועסקיה של התובעת היו מתנהלים כסדרם. התביעה צופה פני עתיד לאור הערכה, המבוססת עפ"י קצב התקדמות הבניה ובהתאם לסטאטוס הבניה הנוכחי.
- עם קיומן של עבודות הבניה יצרה הנתבעת כלפי התובעת מטרד ליחיד כהגדרתו בסעיף 44 (א) לפקודת הנזקין. כתוצאה מכך, גרמה להפרעה של ממש לשימוש סביר במושכר המהווה מקור לייצור הכנסותיה של הנתבעת ופגעה בהנאה הסבירה של עובדי התובעת ולקוחותיה מבית העסק בהתחשב עם מקומם וטיבם. בת ים עורך דין מקרקעין עו"ד מטרדי בניה בבת ים עורך דין תביעה ייצוג מסחרי בת ים. רעננה עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה ברעננה עורך דין תביעה ייצוג מסחרי רעננה.
- התובעת תטען כי התנהלות הנתבעת הינה בבחינת עשיית עושר ולא במשפט. העובדה כי קיבלה הנתבעת היתר בניה המאפשר לנצל את זכויות הבניה וטובות הנאה מן המקרקעין אינה מכשירה את העוולות, הנזקים וההפסדים, אשר נגרמו לתובעת כתוצאה מביצוע הבניה ועל הנתבעת להשיב לתובעת את הכספי ההכנסות אשר הפסידה ו/או נמנעו ממנה וכן את הפגיעה במוניטין ובפוטנציאל ההכנסות אילולא הייתה מבצעת הנתבעת את עבודות הבניה. ראש העין עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה ראש הבעין עורך דין תביעה ייצוג מסחרי ראש העין. ראשון לציון עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה ראשון לציון עורך דין תביעה ייצוג מסחרי ראשון לציון.
- במקרה הנדון, ניתן להעריך ולכמת את הכספים שיש לשלם לתובעת, בהתבסס על הדוחות הכספיים אשר מבטאים את הנזקים שנגרמו החל ממועד תחילת עבודות הבניה ועד למועד הצפוי לסיומם. אשדוד עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה באשדוד עורך דין תביעה ייצוג מסחרי אשדוד. רמת השרון עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד מטרדי בניה רמת השרון עורך דין תביעה ייצוג מסחרי רמת השרון.
לסיכום
- כתב תביעה זה מתאר מצב עובדתי לפיו צד אחד התעשר ו/או צפוי להתעשר, באופן ניכר, על גבו של הצד השני אשר נכנס לקשיים כלכליים וספג הפסדים עקב פעילותו של הצד הראשון.
- לתובעת ידוע כי הנתבעת ו/או מי מטעמה פעלה מול שוכרים במתחם המסחרי ועם חלקם הגיעה להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט במסגרתם שילמה הנתבעת פיצויים אשר אושרו בין הצדדים. לצערה של התובעת לא השכילה הנתבעת לייצר הידברות עמה ולפיכך לא נותרה בידיה ברירה אלא בהגשת התביעה.
- לגבי סטאטוס הבניה, נכון למועד כתיבת שורות אלו, ניתן ללמוד כי הנתבעת הגישה בקשה לוועדה המקומית מיום ********* לאכלוס בניין B הכולל *** יחידות דיור.
- במקביל, מתקדמת במרץ, בנייתו של מבנה A אשר מצוי בשלבי בניה מתקדמים של הקמת שלד הבניין והוגשה בקשה לאכלוס שלב א' בפרויקט.
העתק מידע מהועדה המקומית בדבר בקשה לאכלוס רצ"ב כנספח 11
- במקרה שלפנינו הנתבעת, אשר מקימה פרויקט מגורים רחב היקף, בן 240 יח"ד, צפויה להתעשר, באופן מובהק, ממכירת הדירות והכל "על גבה", תרתי משמע, של התובעת אשר ספגה מהלומה כלכלית קשה במהלך ביצוע עבודות הבניה.
- חוות הדעת המצורפת לכתב תביעה זה מלמדת כי סך הנזקים בגין אובדן הכנסות מפעילות שוטפת עקב הבנייה עד ליום ***** נאמד ע"ס ***** (שני מיליון מאתיים ותשע אלף ארבע מאות שבעים ושמונה שקלים חדשים).
- לאור כל המפורט, מתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעת לדין ולחייבה לשלם לתובעת את מלוא סכום התביעה.
- כן מתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת בהוצאות התובעת ובשכר טרחת פרקליטה.
- לבית משפט נכבד זה הסמכות המקומית והעניינית לדון בתובענה, בהתחשב בסכומה ובמקום ביצוע העבודות.
_________________
יניב אהרון, עו"ד
ב"כ התובעת
נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון
אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.
