דוגמא לכתב עתירה מנהלית בנושא הרחבת דירה

כתב עתירה מינהלית

מוגשת בזאת עתירה מינהלית על החלטת ועדת הערר המחוזית לתו"ב בבאר שבע (להלן – "ועדת הערר"), מכוח סעיף 5 (1) לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, תש"ס-2000 וסעיף 10 א' לתוספת הראשונה לחוק הנ"ל.

העתירה מוגשת לביטול החלטת ועדת הערר מס' ********מיום ********* אשר דחתה ערר, שהוגש ע"י העותר באמצעות בא כוחו, לפי סעיף 152 לחוק התכנון והבניה, כנגד החלטת הועדה המקומית לתו"ב אשדוד (להלן – "הועדה המקומית") אשר דחתה בקשה להיתר בניה מס' *****, לתוספת שטח למגורים על גג הבניין הצמוד לדירתו של העותר.

במסגרת העתירה מתבקש כב' בית המשפט להורות לועדה המקומית לאשר את הבקשה מס' ********* לצורך הפקת היתר בניה לעותר.

יש לציין כי החלטת הדחייה של ועדת הערר הינה החלטה סופית בהתאם לסעיף 12ב ס"ק ד' (1) לחוק תכנון ובניה, ומכאן העתירה.

תמצית המחלוקת

ועדת הערר דחתה את הערר שהגיש העותר, בהחלטתה כאמור ביום ****** ערר אשר הוגש בעקבות דחיה של משיבה 2 את הבקשה להיתר מס' *******  אשר תכלית בקשה זו היא, הרחבת דירתו של העותר על שני גגות הצמודים לדירתו, וחיבור שני הגגות לרצף בניה באמצעות בניית מסדרון על גבי השטח המשותף.

ראוי לציין כי ביסוד כתב הערר ניצבת העובדה, כי בקשת ההיתר הינה תואמת תב"ע, ולא הוגשה במסגרת הקלה, ולכן זכויות הבניה הכלולות בבקשה זו הינן בגדר זכויות בניה המוקנות לעותר.

ועדת הערר מנמקת בסעיף 23 להחלטתה, את דחיית הערר. כאשר בראשית הסעיף הנ"ל קובעת הועדה, כי אם העותר היה מגיש את בקשת ההרחבה של דירתו, על גבי הרכוש המשותף, על בסיס תימוכין קנייניים מספקים, דהיינו, הסכמת 75% מבעלי הזכויות, כפי שמצטטת הועדה מסעיף 71ב' (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן – "החוק") , היתה הועדה מאשרת את בקשת העותר.

אולם, קבעה הועדה בהמשך הסעיף, ומתוך טעות עובדתית קביעתה זו, כי בקשת ההרחבה של הדירה על גבי השטח המשותף מתבססת על תקנון הבית המשותף. בתקנון זה לא קיימת הצמדה של השטח הנדון לדירת העותר, ולכן דחתה  הועדה את הערר.

החלטת הועדה בטעות עובדתית יסודה, בקשת העותר להרחיב את דירתו על גבי השטח המשותף, התבססה על מפת תכנון (גרמושקה) ובה חתימות 75% מבעלי הזכויות כדין, אשר הביעו בחתימתם את הסכמתם להרחבת הדירה על גבי השטח המשותף, ועל כן קביעת הועדה, כי בקשת ההרחבה על גבי השטח המשותף מתבססת על התקנון, יש בה משום התעלמות מהעובדות דלהלן:

1. התעלמה ועדת הערר מכך שהונח בפניה עותק קשיח של הגרמושקה, החתומה בחתימות הרוב הנדרש עפ"י החוק של בעלי הזכויות במקרקעין. אישור קבלת הגרמושקה בועדת הערר מצ"ב כנספח 1.
2. התעלמה ועדת הערר מכך שתקנה 6 (ג) לתקנות תכנון ובניה תשנ"ו – 1996 מחייבת את היות הגרמושקה מוצגת בפניה.
3. התעלמה ועדת הערר מכך שנכתב ונטען באופן ברור, בסעיפים 22-23 לכתב הערר, שרוב בעלי הזכויות חתמו על הגרמושקה כנידרש בחוק והסכימו לבניה המוצעת על גבי הרכוש המשותף.
4. התעלמה ועדת הערר מכך שצורף גם כנספח 3 לכתב הערר, צילום החתימות שעל גבי הגרמושקה, שחתמו רוב בעלי הזכויות במקרקעין, כנדרש בסעיף 71ב' לחוק. מצ"ב צילום החתימות כנספח 2.
5. התעלמה ועדת הערר מכך, שפרוטוקולים מישיבות של משיבה 2 מיום ****** ומיום ***** הוצגו בפניה, ובפרוטוקולים אלה מאשרים נציגי משיבה 2 את העובדה כי חתמו רוב בעלי הזכויות על הגרמושקה ובכך נתנו הסכמתם לתכנון המוצע. מצ"ב הפרוטוקולים כנספחים 3 ו – 4.
6. התעלמה ועדת הערר מכך, שהתשריט אותו הציגה היא עצמה, בסעיף 22 להחלטת הדחייה, מקורו בגרמושקה החתומה כדין.

פגמים אלו בהחלטת ועדת הערר, הביאו לתוצאה לפיה דחתה ועדת הערר את הערר אשר הוגש ע"י העותר על החלטת הועדה המקומית, מבלי שניתנה התחייסות להסכמות הדיירים כפי שהוצגו לפניה כמפורט לעיל.

אשר על כן מתבקש כב' בית המשפט לבטל את קביעת החלטת ועדת הערר ולקבוע כי המציא העותר את הרוב הדרוש לתכנון המוצע נשוא בקשת ההיתר ולהורות על מתן ההיתר כמבוקש.

• החלטת ועדת הערר נשוא העתירה המינהלית

1. ועדת הערר נימקה בסעיף 23 להחלטה, כי ההחלטה נובעת "בעיקר נוכח הבינוי המבוקש על שטח משותף שאינו מוצמד לדירת העותר".
2. באותו הסעיף עוד נכתב כי היה ניתן לאשר את התכנון המוצע בהינתן אחוזי הבנייה ולו היו "תימוכין קניינים מספקים", ומפורט בהמשך, "הצמדת שטח משותף לדירה לצורכי הרחבתה מחייבת את הסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות…סעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין".
3. כלומר, היות והתוכנית מבקשת בינוי על רכוש משותף, קרי מסדרון שייבנה על שטח אשר כלוא בין שני חלקי הגג המוצמדים לדירתו של העותר, לשיטתה של ועדת הערר אין לכך תימוכין קניינים המספקים למתן ההיתר המבוקש. רמת השרון עורך דין עתירה מנהלית עו"ד תוספת בניה רמת השרון עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית רמת השרון. נתניה עורך דין עתירה מנהלית עו"ד תוספת בניה בנתניה עו"ד תביעה ייצוג ועדה מקומית נתניה.
4. בהמשך אותו הסעיף קובעת ועדת הערר כי "העותר מבקש כי נלמד מתקנון הבית המשותף כי יש לו את הרוב הנדרש. איננו רואים מקום לאשר בינוי ברכוש משותף שאינו צמוד לדירת העותר על בסיס התקנון. ככול שיתקן העותר את צו רישום הבית המשותף ויצמיד את שטח המסדרון לדירתו ניתן יהיה לבחון שנית את הבקשה".

העתק החלטת ועדת הערר מיום *******רצ"ב ומסומנת נספח 5.

החלטת הועדה המקומית לתו"ב נשוא הערר

5. ביום ********** נדחתה בקשתו של העותר מס' ******** לתוכנית שינויים להיתר מס' ***** "תוספת חדרים בקומה חמישית בגג המוצמד לדירה 23 הקיימת בהיתר, בבניין קיים למגורים" (לעיל ולהלן – "הבקשה להיתר").
6. החלטת הדחיה נסובה על שלושה נימוקים:

• לא ניתן לאשר בניה מוצעת מעל חלל מדרגות.
• שטח המבוקש גדול מהמותר.
• לקבל את ההתנגדות.

פרוטוקול הישיבה מיום ******* צורף לכתב עתירה זו כנספח 4.

• פירוט מקור הסמכות העניינית והמקומית

עתירה זו מוגשת לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מכוח סעיפי החוק המפורטים במבוא לכתב העתירה, ומוגשת באזור השיפוט ממנו יצאה החלטת וועדת הערר בבאר שבע.

הצדדים לעתירה

8. המשיבה 1 הינה ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה באר שבע אשר דחתה ביום ****** את הערר אשר הוגש ע"י העותר.
9. המשיבה 2 הינה הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד אשר באמצעות פורום מצומצם של רשות הרישוי, המורכב מיו"ר הועדה המקומית לתו"ב, מהנדס העיר ויועמ"ש הועדה, קיבלה את ההחלטה מיום ******לדחות את הבקשה להיתר מן הנימוקים המפורטים לעיל.
10. המשיב 3 מתגורר בדירה תת חלקה **** בקומה הרביעית של הבניין, נשוא בקשת ההיתר, והינו המתנגד לבקשה להיתר.

טענות העותר

11. העותר יטען כי שגתה ועדת הערר הנכבדה בהחלטתה, בכך שהתעלמה מזכויות הקניין המובהקות של העותר על שני חלקי גג, ובעצם החלטתה זו, שללה למעשה והפקיעה את זכות הקניין של העותר לממש את זכויות הבניה המוקנות לו עפ"י דין.
12. כמו כן, שגתה ועדת הערר בקובעה את הדברים: "ביקש העותר כי נלמד מתקנון הבית המשותף כי יש לו את הרוב הנדרש". לא כך הדבר! העותר לא הסתמך על תקנון הבית המשותף בלבד כתימוכין לבקשתו, כי אם על מפת התכנון (הגרמושקה), הכוללת חתימות של הרוב הדרוש מקרב בעלי הזכויות בהתאם להוראות החוק.
13. והרי במהותה נועדה הגרמושקה לאפשר לעותר לעשות שימוש מסויים בשטח הכלוא בין שני חלקי הגג המוגדר כרכוש משותף, ובאשר לשטח הגג הצמוד לדירתו, אין, ולא היה כל צורך בגרמושקה זו, לאחר שבמסגרת התקנון המוסכם שנחתם בשנת 2004, כבר הוענקה לעותר  הסכמת כלל בעלי הזכויות לבניה על ההצמדות. מצ"ב התקנון המוסכם והצו המתקן אותו, ומסומנים כנספח 6 ו-7.
14. הדברים הוצגו ונטענו בכתב הערר שהוגש לועדת הערר, כאשר בסעיף 21 נכתב כי הבניה  בגגות המוצמדים מתבקשת על בסיס התקנון המוסכם, וביחס למסדרון המוצע על הרכוש המשותף נכתב באפן ברור ומפורש בסעיפים 22-23 לכתב הערר כי "הצטייד העותר ב- 75% חתימות של בעלי הזכויות (35 במספר לשיטת הוועדה, ובנוסף העותר בעצמו) אשר תומכים בבקשתו".
15. ובהמשך נכתב "משכך, הוגשה הבקשה להיתר עפ"י דין… וביחס לחלק המקשר בין שני הגגות, פעל העורר בהתאם להוראות חוק המקרקעין ואסף את החתימות לאמור: "רשאים שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה" (ראה סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין).
16. ומשנטענו הדברים בפני הועדה כאמור, וצורפו ההוכחות בנספחים 3 ו-4 לכתב הערר, הרי שהיו בפני הועדה "תימוכין קנייניים מספקים" כהגדרתה היא בסעיף 23 להחלטתה.
17. יוטעם כי קיימת תמימות דעים לעניין זכויות העותר כבעלים של הדירה בקומה העליונה בבניין, אליה צמודים כדין שני חלקי הגג, ועל זכותו לבנות ולמקסם את זכויות הבניה המוקנות לו על שטח הגג.
18. קיימת גם תמימות דעים בין משיבה 1 לעותר, כי ניתן להרחיב  את דירת העותר על גבי הרכוש משותף כמוצע בבקשה להיתר, בהתקיים הכתוב בסעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין. הנימוק היחידי מכוחו דחתה משיבה 1 את הערר הוא העדר "תימוכין קנייניים מספקים".
19. נימוק זה, נופל לדידנו, כאשר מוכח כי הציג העותר חתימות של הרוב הדרוש מטעם בעלי הדירות במקרקעין המלמדים על הסכמתם לבינוי המוצע על הגג.
20. יו"ר ועדת הערר בעצמו העיר כלפי נציג משיבה 2 במהלך הדיון ביום ******* כי טענה המתבססת על קניין איננה מהווה סיבה המצדיקה את דחיית הבקשה להיתר. נפנה בעניין זה לפרוטוקול הדיון בו נכתב: ביססתם את ההחלטה שלכם על דברים שונים היא מבוססת על דיני הקניין ובספק אם זה מה שמונע את הבנייה כאן. תוספת 3 מ' שכבר אמרנו שהיא לא רלוונטית. לא דיברתם על הפיר ועל ההכנה לפיצול. (ראה פרוטוקול מיום ***עמ' 6 שורה 29) מצ"ב פרוטוקול הדיון ומסומן כנספח 8.
21. טענת היעדר תימוכין קניינים, לא עלתה במסגרת הדיונים בוועדה המקומית ולהיפך, אנשי המקצוע של משיבה 2 בדקו היטב את הגרמושקה כולל החתימות שעליה כאשר הוצגה בפניהם כבר בראשית שנת ******,  ואישרו פוזיטיבית בפרוטוקולים של ישיבות ועדה כי יש לבקשה תימוכין קנייניים, (נספחים 3 ו- 4) וגם במהלך הדיון בפני משיבה 1 ביום ****טען העותר בפני יו"ר ועדת הערר כי הוא החתים את בעלי הזכויות בשיעור של למעלה מ – 75% מהם (עמוד 4 שורות 17-18 לנספח 8) ולפיכך קביעת משיבה 1 כי אין תימוכין קנייניים מספקים בבקשה להיתר דינה להידחות. פתח תקווה עורך דין עתירה מנהלית שכירות עו"ד תוספת בניה פתח תקווה עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית פתח תקווה. הרצליה עורך דין עתירה מנהלית שכירות עו"ד תוספת בניה הרצליה עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית הרצליה.
22. ראוי לציין כי האפשרות היחידה להגשמת זכויות הבניה הקנייניות של העותר הינה תוספת מגורים המשתרעת, ברציפות, על שני חלקי הגג הצמודים לדירתו, וכוללת שימוש מסויים, ומינורי, גם בחלק המהווה רכוש משותף, ואין מניעה שבדין לעשות כן, ובמיוחד כאשר נזהר העותר ולא כלל בבקשה להיתר כל שטח שעלול להפריע לשכניו, הן מצד הגישה הנוכחית לגג דרך סולם מתכת שבראשו פיר עליה לגג מחד, והן מצד השארת שטח פנוי המאפשר בניית מדרגות לקומות נוספות, מאידך, והדברים נראים בתשריטים שבגרמושקה, כאשר משיבים 1 ו-2 עשו שימוש בתשריטים אלה.
23. מדובר על בקשה להיתר אשר תואמת תב"ע, מתוכננת בהתאם לצרכים של המבקש להרחבת דירתו, ועושה שימוש כדין, בשטחי הגגות הצמודים לדירתו, באופן שניצול השטח הכלוא בין שני החלקי הגג, נעשה במשורה, ומבלי לפגוע הן בדרכי הגישה לגג והן במיקומם של מתקנים השייכים ליתר הדיירים, ולפיכך גם נוצר מסדרון צר וארוך המחבר בין שני חלקי הגג. אשדוד עורך דין עתירה מנהלית עו"ד תוספת בניה באשדוד עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית אשדוד. אשקלון עורך דין ייצוג בבבית משפט שלום עו"ד באשקלון עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית אשקלון. ירושלים עורך דין עתירה מנהלית עו"ד ירושלים עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית ירושלים.
24. המתקנים אשר משמשים את בעלי הדירות אינם מוצבים בתוך השטח נשוא הבקשה להיתר, ולפיכך אישורה לא צפוי לפגוע כלל ברכוש המשותף ובמתקנים אלו. וכאמור הדברים הוצגו בפני אנשי המקצוע של משיבה 2, אשר בחנו היטב את הבקשה להיתר, ולא עלתה כל הערה מצידם. נס ציונה עורך דין מקרקעין עו"ד תוספת בניה נס ציונה עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית נס ציונה. בת ים עורך דין מקרקעין עו"ד תוספת בניה בבת ים עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית בת ים.
25. במסגרת ההליכים אשר התנהלו בפני וועדת הערר, הציג העותר בפני וועדת הערר, חוות דעת מטעם מר גד פאלוך – מומחה לבטיחות אש, ובה נקבע כי אין חשש לחסימה של נתיבי יציאה ומילוט מטעמים של בטיחות אש וגישה למתקנים טכניים בגג המבנה. העתק חוות הדעת של מר גד פאלוך רצ"ב ומסומנת כנספח 9
26. כמו כן גם במסגרת הליכי קבלת ההיתר לאחר אישור הוועדה המקומית, לכשיינתן, תעבור הבקשה לבדיקה ואישור, מצד נותני האישורים לרבות הרשות לכבאות והצלה, אשר יידרשו לאשר את התכנון בהיבטים אלו.
27. מכל האמור לעיל, אין מניעה, קניינית ו/או תכנונית, לאשר את הבקשה ולהפיק את ההיתר המבוקש, והדברים עמדו מול עיני משיבה 1 ומשיבה 2.
28. העותר יפנה את כב' בית המשפט, בין השאר, לפס"ד עע"מ 795/19 קנרוב ואח' נגד ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ואח' (להלן – "פס"ד קנרוב"). פס"ד זה התמקד בשאלה האם דרושה הסכמה פוזיטיבית או די במשלוח הודעה לבעלי הזכויות בדבר הכוונה לבצע תכנון על רכוש משותף. ההלכה בעניין קנרוב מחזקת את עמדת העותר אשר נתמך בהסכמה פוזיטיבית אשר באה לביטוי בהחתמה בעלי הזכויות הנדרשים על הגרמושקה. קרית אונו עורך דין עתירה מנהלית עו"ד תוספת בניה קרית אונו עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית קרית אונו. גבעת שמואל עורך דין מקרקעין עו"ד תוספת בניה  בגבעת שמואל עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית גבעת שמואל.
29. בהקשר זה, וכחיזוק לטענת העותר, נפנה את כב' בית המשפט, בין השאר, לפס"ד אשר ניתן ע"י כב' המפקח על רישום הבתים המשותפים בפתח תקווה בתיק 6/514/2020 ומיום 9.8.2021 אשר קובע כי "דרך המלך בהצגת הסכמות, היא החתמת בעלי הדירות המסכימים על תכנית הגשה, המכונה בפי הציבור גרמושקה. כאשר בעל דירה חותם על הגרמושקה, ובהיותה תכנית הגשה מפורטת, אין ספק כי הוא מסכים לה". (עמוד 24 סעיף 113 לפסה"ד)
30. עוד יטען העותר, וביחס לקביעתה של ועדת הערר בסעיף 21 להחלטה כי "התכנון המוצע הוא תכנון מלאכותי שמהווה מחסן חדרי שינה יותר מאשר דירת מגורים". כי קביעה זו הינה חסרת משקל כפי שקבעה הועדה עצמה ברישא של סעיף 23 להחלטה כי "למרות התכנון הבעייתי של הדירה, ניתן היה לאשרו בהינתן אחוזי הבניה ולו היו תימוכין קניינים מספקים".
31. אך למען הסר ספק, יבקש העותר לטעון כי גם קביעה זו של ועדת הערר נובעת מהתעלמות ועדת הערר מהגרמושקה אשר הונחה בפניה ועל גבה תשריטים המלמדים כי התכנון הינו תכנון סביר מאוד על חלקי הגג המוצמדים לדירתו של העותר, וביחס לחלק המשותף מעל חלל המדרגות, פעל העותר, על מנת לתכנן כך שלא ימנע כל אפשרות בינוי עתידית ו/או תוספת של יחידות דיור לבניין. ראש העין עורך דין עתירה מנהלית שכירות  עו"ד תוספת בניה ראש הבעין עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית ראש העין. ראשון לציון עורך דין עתירה מנהלית שכירות עו"ד תוספת בניה ראשון לציון עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית ראשון לציון.
32. טענה זו, בדבר התכנון המלאכותי, מעולם לא עלתה קודם לכן ע"י הוועדה המקומית, אשר גם היא לא מצאה, בתכנון המוצע, חריגה ממתחם הסבירות, ובמיוחד לאחר שהעותר מאבד את סלון ביתו בדירתו בקומה הרביעית, באשר מיקום גרם המדרגות העולה לגג מתוכנן בקרב אותו סלון, ולפיכך אין מנוס אלא לקבוע את סלון ביתו של העותר בקומת הגג. כפר סבא עורך דין עתירה מנהלית עו"ד תוספת בניה כפר סבא עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית כפר סבא. תל אביב עורך דין עתירה מנהלית עו"ד תוספת בניה תל אביב עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית תל אביב.
33. קביעת ועדת הערר בסעיף 24 ג' אשר מנחה את הועדה המקומית שעל הועדה המקומית לוודא כי התכנון אינו כזה המכין את הדירה לפיצול, טעות ביסודה וניתנה שלא כדין, מן הנימוקים הבאים:
34. מדובר על טענה חדשה, שמעולם לא עלתה קודם לכן, במסגרת הדיונים בפני הוועדה המקומית, החל מראשית שנת 2020 ועד לאותו מועד הדיון בוועדת הערר ביום 23.3.22, והינה בגדר הרחבת חזית אסורה אשר נעשתה שלא כדין ע"י ב"כ הועדה המקומית אשר העלה טענה חדשה החורגת אף מטענותיו במסגרת כתב תשובתו לערר.
35. ולראייה נפנה את כב' בית המשפט לפרוטוקול הדיון בפני ועדת הערר בעמ' 7 שורה 11 (נספח 8 לעתירה) שם הסביר ב"כ הועדה המקומית ביחס לטענת הפיצול "לגבי הטענה לפיצול, זה לא משהו שעלה".
36. העותר יטען כי העלאת טענת הפיצול ע"י ב"כ הועדה המקומית נעשתה שלא כדין ובניגוד לסעיף 11 (ה) לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר) תשנ"ו-1996, שהרי לא הוגשה ולא נשמעה מטעם נציג משיבה 2 כל בקשה לתיקון כתב התשובה בהתאם לתקנה הנ"ל, וממילא לא ניתנה לעותר הזדמנות להשיב.
37. ניתן לראות בפרוטוקול הדיון כי לא ניתנה לעותר ו/או לבא כוחו אפשרות לטעון ברצף את טענותיו, וזכות הדיבור נלקחה ו/או הועברה מצד לצד, והדיון התנהל בניגוד לסדרי הדין הקבועים בסעיף 11 לתקנות התכנון והבניה הנ"ל על כל חלקיו, ומאחר שסדרי דין אלה נקבעו בתקנות באופן מפורש, אין האמור בסעיף 15 לתקנות חל עליהם.
38. התשריט להיתר הבניה לא מלמד על כניסה נפרדת. לא מלמד על מטבח נפרד ואין גם אפשרות מעשית לגרום לכניסה נפרדת המפוצלת מהדירה בכללותה, שהרי כבר נאמר לעיל, שלפי התכנון המוצע מיקום סלון דירתו של העותר הינו בקומת הגג, והדבר הינו כורח המציאות לאחר ביטול הסלון במיקומו הנוכחי עקב בניית המדרגות, ולפיכך לא ברור מנין הגיח לעולם החשד הזה שהינו מנותק לחלוטין הן מן התכנון המוצע והן מצרכיו האמיתיים של העותר. רעננה עורך דין עתירה מנהלית עו"ד תוספת בניה ברעננה עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית רעננה. הוד השרון עורך דין עתירה מנהלית עו"ד תוספת בניה הוד השרון עורך דין תביעה ייצוג ועדה מקומית הוד השרון.
39. ונימוק נוסף, ההנחיה ניתנה ללא גבולות ברורים, הנחיה כוללנית שעלולה לפתוח פתח ולהביא לדחיית כל בקשה להיתר אשר יש בה בינוי רחב ידים, וכאשר יש בפסיקה המשפטית קווי מיתאר ברורים להגדרת פיצול דירה, היה על הועדה להיצמד אליהם. ראה בהקשר זה פס"ד ברע"פ 11191/07 אלפונסו ברדה נ' מדינת ישראל.
40. אין מחלוקת כי בעניין חישוב הזכויות הפערים בין שתי גישות הצדדים אינן סלע המחלוקת והולבנו כבר במעמד הדיון בפני וועדת הערר. אמר זאת בקול ברור יו"ר ועדת הערר בפורטוקול הדיון: "תוספת 3 מ' שכבר אמרנו שהיא לא רלוונטית. לא דיברתם על הפיר ועל ההכנה לפיצול" (עמ' 6 שורה 31)
41. ובבחינת היא הנותנת, החתים העותר למעלה מ – 75% מבעלי הזכויות במגרש על הבקשה. (לשיטת הוועדה 35 חתימות ובפועל 40 חתימות אלא שאין נפקות בענין) כאשר בין החותמים יש את כל בעלי הגגות המצורפים, להם יש זכות קדימה לשימוש באחוזי הבניה הלא מנוצלים.
42. הגרמושקה עליה חתמו בעלי הזכויות כחוק היא בהיקף של כ-200.16 מ"ר, ואילו ההיתר נשוא העתירה היקפו 83 מ"ר, ובצירוף 111.61 מ"ר שהקצתה הוועדה מכבר, נדרש לשני ההיתרים יחד סה"כ 194.61 מ"ר, כך שנשאר עדיין עודף של למעלה מ – 5.5 מ"ר לגמישות ביצועית, וקביעת הוועדה שהשטח המבוקש גדול מהמותר הינו רק בגין 3.04 מ"ר (ראה בטענות המשיב 1 בהחלטת ועדת הערר סעיף 11 להחלטה).
43. כך או כך, בין לפי התקנון, בין לפי הגרמושקה, יש עדיין עודף של אחוזי בניה לטובת מבקש ההיתר ובכל מקרה, במידת הצורך, יתקן העותר את הבקשה באופן שתתאים להיקף הזכויות המוקנות לו לניצול.

סוף דבר

44. העותר עומד על מכלול טענותיו כפי שנטענו בכתב הערר, ובכתב תגובתו לכתבי התשובה, בקשותיו אשר הוגשו לועדת הערר , וכן לטענות שהעלה במסגרת הדיון בפני ועדת הערר, וחוזר על טענותיו, לפני העניין, גם כתב עתירה זה.

העתק כתבי בי-הדין אשר הוגשו במסגרת הליך הערר  וכן הגרמושקה מצורפים לכתב עתירה זה ומסומנים כנספח 10.

כתב עתירה זה מגובה בתצהירו של העותר.

45. בית המשפט הנכבד מתבקש לקבל את העתירה. להורות על ביטול החלטת וועדת הערר ולהורות לוועדה המקומית לקבל את הבקשה להיתר בניה לצורך הפקת היתר על בסיס בקשה להיתר מס' *****.
46. בית המשפט מתבקש לחייב את המשיבים, יחד ולחוד, בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד כדין

_________________
יניב אהרון, עו"ד

ב"כ העותר

נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון

אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.