דוגמא לכתב ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה

כתב ערר

מוגש בזה ערר, בהתאם להוראת סעיף 152 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (הלן – "החוק") על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ********* (להלן: "הועדה המקומית") בישיבתה מס' *********** מיום ************. הודעת הדחיה נשלחה בדוא"ל ביום ************* ופרוטוקול ההחלטה נשלח ביום ******** באמצעות דוא"ל.

פתח דבר

1. אין מחלוקת כי הבקשה להיתר במתכונתה הנוכחית תואמת תב"ע במסגרת של הקלות. בית המגורים בנוי עפ"י היתר בניה מס' ********** וכל האלמנטים המפורטים בבקשה להיתר הנוכחית ושאינם סומנו להריסה – ניתנים להכשרה.
2. אין מחלוקת כי כל הצדדים מעוניינים להוביל להסדרה תכנונית, באופן שהמבנה יהא תואם למצבו התכנוני.
3. העוררים נדרשים להציג בפני כב' בית המשפט לעניינים מקומיים הסדרה תכנונית עד ליום ********* וסירוב או שיהוי בהחלטת הועדה יוביל בהכרח לצו הריסה באופן אשר יפגע אנושות במאמצי העוררים להסדרת המצב הקיים.

תמצית המחלוקת:

4. מוגש בזאת ערר כנגד החלטת ועדת המשנה לתכנון ולבניה בקשר לבקשה להיתר מס' *********** אשר נידונה בפניה ביום ************ לפיה, החליטה האחרונה לדחות מתן היתר ולהשהות החלטתה עד לביצוע הריסה הנדרשות ושאינן מיועדות או ניתנות להכשרה.

העתק החלטת הועדה המקומית מיום ************* רצ"ב ומסומנת כנספח 1

5. העוררים הגישו בקשה לתוספת מבנה קיים. מהות הבקשה "אישור מצב קיים לבית צמוד קרקע חד משפחתי: תוספת שטח עיקרי ושרות, הגדלת סככת חניה, פרגולות ושימוש חורג למכון ציפורניים".
6. יובהר כבר עתה כי הועדה המקומית לא נתבקשה במסגרת בקשה להיתר זו לאשר שימוש חורג למכון ציפורניים והעוררים הודיעו באמצעות עורך הבקשה כי הבקשה מתייחסת אך לאישור מצב קיים של המבנה. הודעה זו קיבלה ביטוי בהחלטת הועדה "אין צורך בהקלה הזאת מכיון שבוטלה הבקשה לשימוש חורג" (החלטת ועדה עמ' 2 בתחתית העמוד).
7. החלטת הועדה המקומית לדחות את מתן ההיתר ולהשהות החלטתה ולשוב לדון לאחר השלמת כל ההריסות איננה מתיישבת עם דו"ח המפקח על הבניה ואיננה תואמת את סיכום הדברים ממעמד הסיור בביתם של העוררים מיום ********** בנוכחות הדרג המקצועי של הועדה המקומית.
8. עפ"י דו"ח הפיקוח מיום *********** נכתב במפורש כי "בוצע הריסה של כל המבנים בחצר הקדמית והתאמתם לבקשה להיתר שהוגשה". (בפועל, ההריסה בוצעה לגבי כל החצר כולל בחצר הקדמית וגם בחצר הצידית ולא נותרו אלמנטים נוספים להריסה כפי שיפורט להלן)

כנ"ל בסיור אשר נערך בביתם של העוררים הציגו הלה ראיות כי ההריסה  מתבצעת עפ"י הנחיות מחלקת הפיקוח על הבניה וכבר ביום ************ נשלחו לנציגי הוועדה תמונות המלמדות על על השלמת ההריסה (שאיננה שנויה במחלוקת ואיננה ברת הסדרה).

העתק תמונות המלמדות על ביצוע והשלמת ההריסות כפי שסוכמו בין הצדדים רצ"ב ומסומנות כנספח 2

9. העוררים יטענו כי יתכן ונפלה שגגה בהחלטת הועדה המקומית הנכבדה שעה שרשמה בהחלטתה כי קיים דו"ח פיקוח מיום **********הכולל אלמנטים להריסה אלא שהינו קודם לדו"ח הפיקוח העדכני המלמד כי ביצעו העוררים את מלאכת ההירסה בהתאם להסכמות מול נציגי הוועדה המקומית ומחלקת הפיקוח על הבניה.
10. חשוב לציין כי להחלטת הועדה המקומית נשוא הערר קדמה החלטה קודמת מיום ***********: בהחלטה זו מנתה הועדה המקומית את הליקויים אשר נמצאו בביקור המפקח על הבניה בהחלטתה : "לשוב ולדון לאחר סיור במקום, לאחר קבלת דוח פיקוח מקיף ולאחר קבלת גירסא מעודכנת של הבקשה ללא שימוש חורג וללא פיצול".

העתק החלטת ועדת הערר מיום *********רצ"ב ומסומנת כנספח 3

11. נפנה לתשומת לב ועדת הערר כי בהחלטת הועדה המקומית מיום ********** לא נזכרה ולו במילה אחת לעניין התאמה לגג רעפים משופע כפי החלטתה זו מיום ************ ודוק: הועדה המקומית ציינה באופן ברור, מופרש ומפורט, מהן ההתניות למתן היתר הבניה, ואין מבינהן שינוי של הגג.
12. לפיכך, פעלו העוררים עפ"י ובהתאם להחלטת הועדה הקודמת, ביצעו את המוטל עליהם והעבירו אינקציה על כך למחלקת הפיקוח על הבניה, כעת מזה חודשים רבים, שהעוררים, ממתינים לקבלת ההיתר, ואין הדבר מוצדק, להשהות מתן ההיתר שוב.
13. לציין כי עיכובים רבים היו ושאינם תלויים בעוררים, לפי לוחות הזמנים של הועדה, במסגרת החגים ולאחר מכן בשל מלחמת חרבות ברזל.
14. נכון לשעה זו, התוספות אשר נבנו במקרקעין, ואשר סומנו להריסה בבקשה להיתר בניה – נהרסו (!) ולמעט חלקים לגביהם סוכם במפורש אשר יותאמו לאחר מתן ההיתר על מנת שלא יגרם נזק כבד לבית המגורים.
15. לפיכך, אין ולא היתה כל מניעה מטעם הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, במתכונתה זו, בכפוף לביצוע אותן התאמות הנדרשות, כפי שנוהגות ועדות מקומיות במקרים אלו חדשות לבקרים.
16. העוררים יטענו כי במקרה זה התקבלה החלטה (קשה) החורגת ממתחם הסבירות ושאיננה תואמת את ההסכמות לפיהן פעלו העוררים שעה שהגישו בקשה להיתר ופעלו, בהתאם להנחיות מחלוקת הפיקוח על הבניה, וביצעו את פעלות ההריסה הנדרשות מהם.
17. על כך נפרט יותר, כלדקמן:

החלטת הועדה המקומית נשוא הערר

18. הועדה המקומית דחתה את מתן ההיתר המבוקש והתנתה אותו בביצוע כל ההריסות הנדרשות ושאינן מיועדות או ניתנות להכשרה:

"לשוב ולדון לאחר ביצוע והשלמת כל ההריסות הנדרשות ושאינן מיועדות או ניתנות להכשרה בבקשה, ובכלל זה, החלפת לגג רעפים כמתחייב מהוראות התכנית התקפה. הבקשה תובא לדיון נוסף רק לאחר קבלת דו"ח פיקוח עדני המאשר זאת".

19. נפנה את תשומת הלב לנוסח ההחלטה. בהתאם להחלטת הועדה, יש לשוב ולדון לאחר ביצוע ההריסות הנדרשות ושאינן מיועדות או ניתנות להכשרה.
20. נבהיר אפוא, כי סיפא החלטה אכן משקפת מהימנה, את הסכמות הצדדים ובמילים אחרות: תוספות אשר מיועדות או ניתנות להכשרה – לא יהרסו (!)
21. אלא שההחלטה בנסיבות העניין איננה תואמת את המצב העובדתי לפיו כבר ביצעו העוררים הריסה של האלמנטים הנדרשים להריסה. כעת עומדים הם בפני הכשרה של מצב קיים וביצוע התאמות אחרונות אשר יבוצעו עם קבלת אישור הועדה המקומית לבקשה.
22. הרציונל הינו ברור, ובנסיבות העניין, למנוע הריסה של אזורי מגורים אשר בגינן קיימות זכויות בניה המאפשרות הכשרתן, תוך הסתמכות תכנונית כי הדבר יאושר בהיתר הבניה ולא תתבצע הריסה לשווא או באופן אשר חורגת מהבקשה להיתר.
23. תיאום ציפיות זה, הינו הכרחי, בכדי לא להותיר את המבנה פרוץ ובמטרה להתאימו באופן מלא ובפעימה אחת בהתאם להיתר הבניה נשוא הבקשה שנידונה כעת.
24. לא למותר לציין כי ביצוע ההריסות, הכולל, בין השאר, פגיעה בסלון המגורים המרכזי של הבית, בשלב זה, איננו יאפשר לעוררים להתגורר בביתם.

המחלוקת

• דרישה לביצוע הריסה

25. העוררים יטענו כי טעות עובדתית נפלה בהחלטת ועדת המשנה הנכבדה. ההחלטה איננה מתכתבת עם הפעולות אשר ביצעו העוררים עובר להחלטת הועדה המקומית ותועדו בדו"ח פיקוח הבניה. ובכך גורמת לעוררים נזק (גדול) שניתן למנוע אותו באמצעות אישור הבקשה להיתר תחת התניות לביצוע התאמות הבניה.
26. כאמור, במסגרת סיור משותף אשר נערך בביתם של העוררים ביום ************ סוכם כי לא יתבצעו הריסות אלא שאינן שנויות במחלוקת ואינן יגרמו נזק לחלקים אינטגרליים בביתם של העוררים.
27. כראייה לכך, בתום הסיור שלח הח"מ מכתב המתאר את ממצאי הסיור ותוצאותיו.

העתק מכתבו של הח"מ מיום ************ רצ"ב ומסומן כנספח 4

28. במכתבו של הח"מ הבליט הח"מ באופן ספציפי את העניין הבא:

"חשוב לציין שסוכם, בנוכחות המשתתפים, כי ביחס לתוספת השטח בסלון הבית, ולתוספת השטח בכניסה הצידית, יבצעו המבקשים את ההתאמות, לאחר קבלת היתר הבניה, כך שההריסה, ככול שתצטרך, תתבצע, באופן מפוקח עפ"י דין, ובאופן התואם את ההחלטה של הוועדה המקומית ביחס לאותם השטחים הניתנים להכשרה".

29. הועדה המקומית הסכימה לכך ולראייה אף בהחלטתה קבעה את שקבעה באופן שההריסות המיועדות או ניתנות להכשרה – לא יהרסו.
30. בנסיבות אלו יטענו כי התקבלה החלטה, אשר מהווה סטיה מעקרונות השוויון ומייצרת נזק בלתי הכרחי, אשר סביר כי היה נמנע במקרים אחרים. בראש העין, ובפרט באזורים הישנים, התאפיינה בניה, במשך עשרות בשנים, הכוללת הרחבות החורגות מהיתרי הבניה.
31. דווקא העוררים, אשר עשו ככול לאל ידם, להתאים המצב הפיזי של הבמנה למצבו הסטטוטורי, אינם אלו שצריכים לשאת בעוול שעה שפעלו בדבקנות וביצעו את ההריסה המוטלת עליהם לפני קבלת ההחלטה נשוא הערר.
32. לא למותר לציין כי העוררים ניהלו הליך משפטי במסגרתו הגיעו להסדר פשרה הכוללת תשלום קנס וצווי התאמה ו/או הריסה נדחים, אשר מועדם פקע, ולאור בקשות לאורכה אשר התקבלו ע"י בית המשפט האריך זה את האחרונה מבניהם עד ליום ***********.
33. גם במסגרת הבקשה למתן אורכה, הכירה הוועדה המקומית, בביצוע ההריסות והתעדכנו ע"י מחלקת הפיקוח על הבניה, ולפיכך גם תגובת המאשימה, אשר הכירה באופק התכנוני להכשרת הבניה לא התנגדה להארכת המועדים. לאמור:

"בשים לב לקיומו של אופק תכנוני להכשרת הבניה משוא צו ההריסה אשר נותרה בעינה לא תתנגד המאשימה להארכת מועד ביצוע צו ההריסה ב- 6 חודשים נוספים"

העתק החלטת בית המשפט מיום *********** רצ"ב ומסומנת כנספח 5

• דרישה להחלפת הגג לגג רעפים משופע

34. לראשונה מאז הגשת הבקשה להיתר משנת ******* הופיע דרישת הוועדה המקומית בחלטתה מיום ********* להחלפת הגג ל- גג רעפים.
35. העניין לא עלה בשום פורום ובשום מסגרת דיונית ואף לא בהחלטת הועדה המקומית עצמה מיום ************
36. נהפוך הוא. הוועדה המקומית בהחלטתה מיום *********** היתה מאוד ברורה ונוקבת ומנתה את כל אי ההתאמות הנדרשות לתיקון בתנאי למתן היתר הנבניה. עניין החלפת הגג לא נמנה מבניהם.
37. במסגרת החלטת הועדה דרשה הועדה המקומית להחלפת גג הקיים לגג רעפים כמתחייב מהוראות התוכנת התקפה. והחלטה זו טעות ביסודה כמפורט כפי שנפרט להלן.
38. מדובר על דרישה המרחיבה את החזית עליה נידונה הבקשה הנוכחית. מדובר על דרישה חדשה, אשר לא התבקשה במקרים אחרים, וגם לא נתבקשה מהעוררים קודם לכן, והנה גזירה שאין העוררים יכולים לעמוד בה.
39. הגג בביתם של העוררים נבנוי באפן שמרביתו גג רעפים. חלקו הקטן נבנה עם פאנלים במטרה להתקין עליהם בעתיד קולטנים סולארים (מתקן פוטו וולטאי) בהתאם לחוק המקרקעין ובהתאם לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.
40. תקנה 24 לתקנות התכנון והבניה קובעים במקרים אלו כי התקנת מתקן פוטו וולטאי על גג מבנה פטורה מהיתר בניה. משכך, בבחינת קל וחומר, הגג עצמו אשר נדרש כתשתית להצבת המתקן. הועודה המקומית מכירה זאת, ולכן גם לא פעלה לאכוף את עיצוב חלקו (הקטן של הגג) אשר בו הוצבו פאנלים. קרית אונו עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד חריגות בניה קרית אונו עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה קרית אונו
41. מבלי לגרוע מכך, יטענו העוררים כי טעות בפרשנותה של הועדה המקומית, שהרי הדרישה לבניית גג רעפים הנובעת מסעיף 20.1 לתב"ע הינה אך ורק כלפי אלו המתעתדים לבנות את ביתם עפ"י הוראות התב"ע. לשון סעיף נוקב בלשון עתיד: "בניית גג רעפים משופע בלבד". במקרה שלנו, הבניה כבר קיימת. ומשכך, עפ"י לשון התב"ע, ניתן לאשר בניה שכבר קיימת בעוד שרשאית הוועדה שלא לאשר בניה עתידית. והרי יסכימו כולם, כי לא תכפה הוועדה המקומית על אדם המגיש בקשה לתוספת פרגולה או הכשרת מצב קיים להחליף את גג ביתו הקיים?!
42. הנה כי כן, משעה שאין ביטוי מפורש לכך שיש להחיל רטרואקטיבית את ההוראה על כל מי שיש לו נכס בנוי, אזי אין לכפות את ההוראה על כל מגיש בקשה ובקשה אלא על מי שמתעתד לבנות את ביתו ובתוך כך את גג ביתו
43. יש להבין כי המשמעות של יישום הוראות התב"ע במסגרת גג רעפים משופע צריך להיות שוויוני על כל תושבי האזור, ולא באופן סלקטיבי על מבקש יחיד המגיש בקשה להיתר להסדרת מצב קיים ואשר מנסה להסדיר מצב קיים בנכסו.
44. מה גם שמדובר על אכיפה בררנית וישנן במקרה זה טענות הגנה מן הצדק אשר אינן מקנות סמכות לאכוף כך כלפי העוררים, ולכפות עליהם הוצאות כספיות שאין ביכולתם לעמוד בהם. ככול שמעוניינת הרשות המקומית לייצר שינוי משוואה לתושבי העיר שתואיל ותעשה זאת באמצעים הכוללים פניה מרוכזת ושוויונית לכל בעלי הנכסים הנדרשים לשינוי הגג או לחלופין תיזום שינוי תב"ע אשר תאפשר להכיל את המצב הקיים. אשדוד עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד חריגות בניה באשדוד עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה אשדוד. אשקלון עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד באשקלון עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה אשקלון.
45. נפנה את ועדת הערר הנכבדה, כי בנסיבות אלו, נקבע בהקשר לאכיפה בררנית בג"ץ 6396/96 זקין נ' ראש עיריית באר שבע: אכיפה בררנית היא אכיפה הפוגעת בשוויון במובן זה שהיא מבדילה בין בני אדם דומים או בין מצבים דומים לשם השגת מטרה פסולה.
46. אני מפנה את כב' בית המשפט לרע"פ 1611/16 מדינת ישראל נגד יוסף ואדי שם בוטלו כתבי אישום מחמת הגנה מן הצדק נוכח ליקויים וחדלי אכיפה.
47. במקרה שבפנינו, מדובר על אזור מגורים המתאפיין בבנייה צמודת קרקע אשר רובו ככולו כולל גגות מהסוג של העוררים. לפיכך, ובשום מקרה, לא צפויה לעבור דרישה כשזו, ביקורת שיפוטית ובוודאי שבבחינת טענות הגנות מן הצדק אי להחיל רטרואקטיבית על העוררים. העוררים יבקשו שלא לחשוף את שמות וכתובות השכנים אך ניתן להבין כי מדובר על היקפים רחבים ביותר.

תמונות ברחובות הסמוכים באזור מגוריהם של העוררים רצ"ב ומסומנות כנספח 6

הצדדים לערר:

48. העוררים, מר *******, הינם הבעלים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין של נכס צמוד קרקע בשטח של ****מ"ר ולו זכויות בניה המאפשרות בניה רחבה הכוללת שטח עיקרי: ****מ"ר. שטח שירות***מ"ר. מרתף:***** מ"ר ומשטחים ל מקורים: 1***מ"ר.
49. המשיבה 1 הינה הועדה המקומית לתכנון ולבניה ******* אשר באמצעות ועדת המשנה קיבלה החלטה נשוא ערר זה. לאחר החלטה קודמת מיום ******** אשר משהה גם היא את מתן ההיתר.
50. המשיבה 2 מתגוררת בנכס צמוד קרקע מול ביתם של העוררים, והיא נשואה לעובד עירייה האוחז בתפקיד בתוך מחלקת ההנדסה של עיריית ראש העין ולפיכך יש לו ניגוד עניינים בהתנגדות ולפיכך לא מופיע כמתנגד אך בוודאי שאיננו אוהד את הבקשה. בהערת אגב, מדובר על סכסוך שנים, ארוך יומין, בגינו הוגשה התנגדות, חסר כל בסיס ממשי.

 זכויות התכנון:

51. עפ"י תב"ע אפ/ 1/1380 ישמשו המקרקעין לבניית בניין חד או דו קומתיים – מספר קומות 2 גובה מבנה מעל הכניסה 8 מטר ותורשה הקמת מרתף שגובהו לא יעלה על 2.2 ושטחו 50 מ"ר.
52. במסגרת הקלות נתבקשה תוספת של עד 6% משטח המגרש המהוים 31.08 מ"ר לטובת קומת קרקע וקומה א. הקלה מקו בניין אחוזי מזרחי של עד 30% ללא פתחים. מבוקש 5.60 במקום 8.00 מ' המותרים. כמו כן הקלות בקו בניין צידי דרומי וצפוני של 2.7 מק במקום 4.00 מ' המותרים.
53. סה"כ השטחים בכל המבנה קיים+ מוצע: הינו שטח עיקרי 228.29 מ"ר (180מ"ר לפי + תוספת של עד 6% משטח משטח המרגש המהווים 31.08 מ"ר והקלה בניוד שטחים מקומת הגג בשטח של 23.00 מ"ר…
54. עפ"י הערות בדיקה מיום ********** הוגשה בקשה מתוקנת הכוללת ביטול של השימוש החורג ביטול הפרגולה בחזית ביטול דלת חיצונית המובילה לחדר המדרגות בקומת הקרקע והפיכתה לחלון.
55. במקביל לבקשה להיתר זו. הוגשה בקשה נוספת להיתר לפי תיקון 117 לחוק התכנון והבניה . תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה (1965), התשכ"ה, כלל הוראת שעה לתקופה של 5 שנים, בה תהא סמכות לוועדה המקומית לתת הקלה לתוספת דירות מגורים במגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, בכפוף לתנאים שהוגדרו בהוראת השעה, ובכך גם יועתק גרם המדרגות לפי החלטת הבקשה להיתר הנ"ל.
56. הבקשה להיתר שהוגשה ביחס לפיצול, נידונה במקביל, וממתינה להכרעה של הועדה המקומית ו/או גופי המדינה, ולפיכך, כשיתקבלו תוצאות ההחלטה, יפעלו העוררים בהתאם להם. משכך, יש להחריג בשלב זה מן הבקשה להיתר הנוכחית הבאה להסדיר מצב קיים ובין הבקשה לפיצול אשר תלויה ועומדת.

טענות העורר:

57. העוררים יטענו כי שגתה הועדה המקומית הנכבדה בהחלטה לסרב למתן ההיתר, בדרך של השהיית ההחלטה עד לביצוע ההריסה ומהווה החלטה בלתי סבירה ובלתי צודקת הנסיבות העניין.
58. בסיפא ההחלטה, דובר באופן מהימן על אפשרות ההריסות הנדרשות ושאינן מיועדות או ניתנות להכשרה. וכך עשו העוררים.
59. אילו היתה מתקבלת החלטה המאשרת את הבקשה להיתר בכפוף לביצוע התאמות בהתאם לדו"ח פיקוח, היו יכולים העוררים, לפעול, כבר בימים אלו, לביצוע ההתאמות האחרונות, ובכך להביא לכדי סיום של התהליך.
60. אין מדובר כאן על מקרה בו "החוטא יצא נשכר" ואין מדובר על איזו שהיא הטבה שמבקשים העוררים. נהפוך הוא – העוררים שילמו את חובם לחברה במלואו. ביצעו את כל הריסות אשר נדרשו להן ע"י מחלקת הפיקוח על הבניה. לציין כי גם חתמו על התחייבות להמינע מעבירה הכוללת התחייבות כספית גבוהה. העוררים התקשרו עם אדריכל אשר הגיש בעבורם את הבקשה להיתר, וכעת כל שנותר הוא לקבל החלטה ועדה אשר תאפשר להם לבצע את ההתאמות בהסתמך על החלטת ועדה סופית אשר לא תשתנה לאחר ביצוע ההתאמות ולא תותיר את העוררים חשופים להמשך הליכי אכיפה.
61. גם מנהלת מחלקת הפיקוח על הבניה בהגינותה אמרה במסגרת הדיון בוועדה המקומית

יפי שגיא [מנהלת אגף רישוי ופיקוח] : "זהו, אנחנו חשבנו שהשלמת ההריסות תהיה כתנאי להיתר".

יפי שגיא [מנהלת אגף רישוי ופיקוח]: "לא חשבנו שצריך דיון נוסף"

העתק תמלול פרוטוקול החלטת ועדה מקומית מיום *********** רצ"ב ומסומן כנספח 7

62. דומה כי היתה התנגדות עזה מצד יועמ"ש הוועדה אשר מבין היתר את מצוקת לוחות הזמנים של העוררים לאור סד הזמנים מבית המשפט ועדיין, שם כובד משקלו, לצורך הטיית ההחלטה לדיון נוסף, מיותר, ופוגעני. ראשון לציון עורך דין ייצוג בועדות ערר שכירות עו"ד חריגות בניה ראשון לציון עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה ראשון לציון. נתניה עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד חריגות בניה בנתניה עו"ד תביעה ייצוג חריגות בניה נתניה.
63. אותו כנ"ל לעניין דרישת הגג יש לבטלה ולאפשר לעוררים לקבל את ההיתר להסדרת המצב הקיים לאור הנימוקים במפורטים בהרחבה לעיל.

התנגדות לבקשה

64. העוררים יטענו כי למעט אזכור אחד של ההתנגדות שהוגשה ע"י מקייטן חגית לא נתנה הוועדה המקומית כל משקל להתנגדות הזו. לא מופיע בשום מקום, לא קיבלה ביטוי לחיוב או לשלילה בגוף ההחלטה, אין לקבל את ההתנגדות או לפעול על פיה, ומשכך לא מוצאים העוררים כל טעם התייחס לגופה של ההתנגדות. ירושלים עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ירושלים עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה ירושלים. רעננה עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד חריגות בניה ברעננה עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה רעננה.
65. ההתנגדות היתה ביחס לבקשה אשר נידונה ביום *********** ולא הוגשה ביחס לדיון הנוכחי נשוא ערר זה ולפיכך אין לתת כל משקל להתנגדות הקודמת שמאז ועד דיון זה, בוצעו שינויים, הריסות והתאמות בהתאם להחלטת הועדה.
66. בכל אופן, יטענו העוררים, כי היות ומדובר על רעייתו של עובד מחלקת ההנדסה אזי, מתוך הקשר המשפחתי הזה, מנועה גם היא, כמוהו בדיוק, ולה ניגוד עניינים מובהק להגיש התנגדות. למעלה מן הצורך, ברור כי ההתנגדות הינה ממניעים ציניים, ולראייה, כל יתר השכנים ברחוב, אלו שלצידי, ומאחורי העוררים, לא מתנגדים כלל וכלל ולפיכך מדובר על התנגדות ריקה מתוכן. פתח תקווה עורך דין ייצוג בועדות ערר שכירות עו"ד חריגות בניה פתח תקווה עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה פתח תקווה. רמת השרון עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד חריגות בניה רמת השרון עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה רמת השרון.
67. ניתן למצוא לכך גם ביטוי באופן שנמנע חבר מועצה מר מיכאל מלמד החליט לא להשתתף בהצבעה. "מפאת שהצד המסוכסך הוא אחד העובדים אזאני לא, אני לא משתתף"
68. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, מניין עזות המצח של המתנגדים, אשר בנו ביתם תוך פלישה למקרקעי הציבור, ובניה לכאורה ללא היתר בניה כדין, במקומות רבים הגלויים והנסתרים מן העין. מוטב היה, בנסיבות אלו, כי יפעלו להכשיר את החריגות שלהם, בטרם מגישים התנגדות לשכניהם אשר פועלים להכשרה כדין.

במישור הפרקטי

69. לא מן הנמנע, כי יש לבחון את ההחלטה של הוועדה המקומית הנ"ל במשקפיים פרקטיות. הרי הועדה המקומית אשר מטפלת בעשרות ומאות בקשות להיתרים לצורך הכשרת מצב קיים, וביתר בשאת, בראש העין ובאזור מגורי העוררים בפרט מאפשרת להכשיר מצבים מסוג זה, שהינם חלק ממצב נתון עמה מתמודדת הוועדה.
70. קבלת החלטה כפי שהוחלטה, חורגת ממתחם הסבירות, ומפרה הבטחה שילטונית אשר על פיה נהגו העוררים שעה שביצעו את כל ההריסות כפי שהתחייבו בפני מחלקת הפיקוח על הבניה ובפני נציגי הוועדה המקומית עצמם בסיור מאוגסט *******.
71. מטרת ערר זה הינה לתקן את ההחלטה כך שתתקבל באופן אשר יאפשר הכשרה גם במישור התכנוני וגם במישור הפרקטי ותאשר את ההריסות של החלקים אשר סומנו בהיתר להריסה, במקשה אחת, ולא יגרום לעוררים נזק אדיר בדמות שינויים מהותיים של חלקי המגורים העיקריים בלא אפשרות להסתמך על היתר אשר יהיה בר תוקף לאחר ההתאמות. תל אביב עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד חריגות בניה תל אביב עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה תל אביב. ראש העין עורך דין ייצוג בועדות ערר שכירות עו"ד חריגות בניה ראש הבעין עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה ראש העין

הנימוק המשפטי ועקרונות היציבות וההגינות

72. בית המשפט העליון בעע"מ 109/12 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז נ' גבעת האירוסים גן האירועים בע"מ, קבע כך:

"כידוע, החלטה של רשות מינהלית היא סבירה אם היא לוקחת בחשבון את מלוא השיקולים הרלבנטיים ומאזנת ביניהם כראוי, דהיינו: אם היא מייחסת לכל אחד מהשיקולים משקל ראוי בנסיבות העניין."

73. כן נקבע כי על מוסד התכנון יהא להפעיל את שיקול דעתו על יסוד הנסיבות הפרטיקולריות שיובאו לפניו, ובלבד שהשיקול של שמירה על שלטון החוק, יקבל משקל ראוי בהחלטתו. זו האחרונה, נתונה – כידוע – לביקורת שיפוטית. (ראה עת"מ 17318-10-10בעניין רחל טטרסקי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה- מחוז תל אביב)
74. כפי שמבהיר בית המשפט בעניין  טטרסקי, אין בעובדה שמדובר בעבירת בניה כדי למנוע אפשרות להכשרתה. עם זאת, בהתאם להלכה שנקבע על-ידי ביהמ"ש העליון לעניין זה, במסגרת בחינת תוכנית להכשרת עבירות בניה, על מוסד התכנון לשאול, האם היה מאשר את התוכנית גם לו לא היתה קיימת בפועל במקרקעין בניה לא חוקית (להלן: "מבחן המגרש הריק"). גבעת שמואל עורך דין מקרקעין עו"ד חריגות בניה בגבעת שמואל עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה גבעת שמואל. הוד השרון עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד חריגות בניה הוד השרון עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה הוד השרון.
75. המקרה שבפנינו העניין פשוט הרבה יותר(!) הועדה המקומית איננה מתנגדת להכשרת המצב הקיים ואף בהחלטתה מאשרת להותיר את אותן חריגות אשר ניתן להכשירן אלא שמשתהה בהחלטת וכוללת דרישה שהיא בלתי סבירה בנסיבות המקרה הריסה (ובתוך כך של חלקים המשמשים חלק אינטגרלי מהבית) ולפיכך יש לשנותה באופן שינתן היתר בכפוף להתאמות הנ"ל.
76. כלל חשוב אשר נידון לא אחת במסגרת עררים הינו עקרון הודאות והיציבות

"מכאן התפישה, כי בעת חקיקת דבר חקיקה המחוקק שואף להבטיח בטחון, ודאות והרמוניה; מתפישה זו נגזרת החזקה, כי תכליתו של כל דבר חקיקה היא לקיים ולקדם ביטחון, ודאות והרמוניה נורמטיבית." (דבריו של פרופ' ברק 'פרשנות במשפט' עמ' 549)

77. בערר (צפון) 150/14  עלא חוא נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו, נקבע כי מתן גושפנקה לסירוב הועדה לתת את ההיתר המיוחל תציב את המבקש במעמד שבו רק לאחר שתיהרס הבניה הלא חוקית הוא יוכל לקבל את היתר הבניה. תוצאה זו כמובן אינה רצויה.
78. לוועדה המקומית הסמכות ליתן היתר המותנה בהשלמת התאמות או הריסות בניה, קל וחומר, כאשר האלמנטים הנדרשים להתאמה מינוריים. אין חולק כי החלק הארי מההריסה בוצעה בתיאום ובפיקוח של מחלקת הפיקוח על הבניה, והדו"ח איננו משתמע לשתי פנים. נס ציונה עורך דין מקרקעין עו"ד חריגות בניה נס ציונה עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה נס ציונה. כפר סבא עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד חריגות בניה כפר סבא עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה כפר סבא
79. הוועדה המקומית כגוף שילטוני כפופה היא לאמות המידה אליהן מחוייבים רשויות מנהליות בישראל. לפיכך, שיקולי ההגינות הינו שיקול לגיטימי ואף חשוב בפרשנות דברי חקיקה.

"מבין שני פירושים אפשריים יש לבחור בפירוש המבטיח את ההגינות הראויה בין בני החברה" ראה, דבריו של פרופ' ברק 'פרשנות במשפט' עמ' 549

 ניתן להקיש עניין זה גם במקרה שבפנינו, ובו כאשר ניצבת בפני הועדה המקומית שתי אפשרויות, האחת: לסרב למתן היתר עד להשמת ההריסה ובין ליתן היתר המותנה בהריסה לפי דו"ח פיקוח – אזי יש לבחור בפרשנות המבטיחה את הגינות כלפי האזרח. בת ים עורך דין מקרקעין עו"ד חריגות בניה בבת ים עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה בת ים. הרצליה עורך דין ייצוג בועדות ערר שכירות עו"ד חריגות בניה הרצליה עורך דין תביעה ייצוג חריגות בניה הרצליה.

סיכום

82. במקרה הנדון, הניחו העוררים טענות בעלות רציונל חוקי והגיוני לתיקון החלטת ועדת הערר באופן אשר לא תכפה הריסה לפני הוצאת היתר הבניה.
83. בין יתר השיקולים הינם שיקולי פרגמטיות ויציבות בביצוע ההתאמות באופן שיעלו בקנה אחד עם היתר הבניה.
84. מדובר על עוררים נורמטיביים, אשר פעלו כמצופה מתושבים סבירים. ביצעו את המוטל עליהם בהתאם להנחיות הפיקוח על הבניה והוועדה המקומית.
85. כמו גם, ולאור מועד הנדחה להריסה, המשמעות של מתן הינה בעלת משנה תוקף והינה תאפשר לעוררים גם לסיים את ההליך עד תום, ומבקשים גם לעמוד במסגרת הזמנים, אשר, מטבע הדברים, תלויה בעיקרה, בהחלטת הועדה המקומית לאפשר מתן ההיתר.
86. יש לבטל את הדרישה להחלפת הגג לגג רעפים משופע לאור העובדה כי הינו כבר בנוי, ובנייתו נועדה על מנת לאפשר תשתית להתקנת מתקן פוטו-וולטאי אשר פטור מהיתר בניה לפי תקנות הפטור ואין להחיל כעת דרישה רטרואקטיבית לשינוי הגג ויש להכשיר מצבו הקיים שאיננו חורג כהו-זה במראהו מאופי הרחוב כולו.
87. ועדת הערר הנכבדה מתבקשת לקבל את טענות העוררים ולזמן את הצדדים לדיון במסגרתו תוכרע המחלוקת ו/או ייושב הסכסוך באופן אשר תאפשר לעוררים לקבל היתר כמבוקש.

___________________
יניב אהרון, עו"ד

ב"כ העוררים

 נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון

אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.