דוגמא לכתב ערר בנושא ארנונה על נכס תעשייה

כתב ערר

מוגש בזאת ערר, בהתאם לסעיף 6)א( לחוק הרשויות המקומיות )ערר על קביעת ארנונה כללית(

תשל"ו- 1976 , על החלטת המשיבה לדחות את ההשגה בדבר חיוב בתשלומי ארנונה כללית עפ"י

חיוב ארנונה מס' 9217001250000 אשר הוטל על נכס המצוי ב….

ואלו נימוקי הערר:

זהות הנכס

 

מדובר על נכס בייעוד מסחרי המצוי ברח' אלול 12 בקרית גת בשטח כולל של 976 מ"ר

עליו בנויים שני מבנים וחצר, המשמשים את העוררת לענייניה העסקיים, כדלקמן:

מבנה מקורה 1 – בשטח של 75 מ"ר )ביעוד מלאכה ומוסכים(

מבנה מקורה 2 – בשטח של 125 מ"ר )המשמשת לאחסנה (

קרקע תפוסה – בשטח של כ- 90 מ"ר

קרקע שאיננה בשימוש – בשטח של 691 מ"ר

סה"כ שטח בנוי – 195 מ"ר

סה"כ שטח הקרקע – 781 מ"ר

העוררת שוכרת את הנכס מאת בעלי המקרקעין ***** והנה המחזיקה

היחידה והבלעדית .

המחלוקת

בעקבות ממצאי הסקירה אשר נערכה במהלך שנת **** החלה העירייה לחייב את

העוררת החל מיום ****** בתשלומי ארנונה בעבור שטח של **** מ"ר עפ"י סיווג

907 ע"ס 35.95 ₪ למ"ר לשנה .

העתק הודעת חיוב מיום 3.3.2021 רצ"ב ומסומנת כנספח א '

העוררת משלמת ארנונה עפ"י סיווג 701 בגין השטח הבנוי בתעריף 96.2 ₪ למ"ר לשנה.

על כך אין מחלוקת.

5  סלע המחלוקת, אפוא, הינו ביחס לגביית ארנונה ל-קרקע תפוסה בשטח *** מ"ר החל

מתאריך ********

6  טענת העוררת כי על העירייה לחייב בעבור קרקע תפוסה את השטח בו עושה העוררת

שימוש בפועל בשטח של 90 מ"ר. ראש העין עורך דין ייצוג בועדות ערר שכירות  עו"ד ארנונה ראש הבעין עורך דין תביעה להפחתת ארנונה ראש העין. נתניה עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ארנונה בנתניה עו"ד תביעה להפחתת ארנונה נתניה

תשובת מנהל הארנונה ביחס להשגה כפר סבא עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ארנונה כפר סבא עורך דין תביעה להפחתת ארנונה כפר סבא

תל אביב עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ארנונה תל אביב עורך דין תביעה להפחתת ארנונה תל אביב

 

7  מנהל הארנונה הנכבד מר אריה כהן בתגובתו דחה את נימוקי ההשגה בטענה כי "מדובר

בשטח קרקע עליו מוקם מבנה תחום, שטח וסגור אשר הנך הנהנה הבלעדי ולך הגישה

והכניסה לשטח"

העתק השגה על חיוב הארנונה מיום 7.3.2021 רצ"ב ומסומן כנספח ב'

העתק תגובת מנהל הארנונה מיום 14.3.2021 רצ"ב ומוסמן כנספח ג'

טענות העוררת אי שימוש בשטח

8  העוררת תטען כי שגה מנהל הארנונה הנכבד בקובעו באופן נחרץ את הדברים. הלכה

למעשה העוררת לא עושה שימוש בשטח נשוא ערר זה וגם לא עשתה שימוש בשטח מזה

15  שנים.

9 השטח היחידי בו עושה העוררת שימוש הינו שטח החצר הצמודה למבנה המחסן בשטח

של כ- 90 מ"ר עליו מאחסנת גרוטאות. הרצליה עורך דין ייצוג בועדות ערר שכירות עו"ד ארנונה הרצליה עורך דין תביעה להפחתת ארנונה הרצליהרמת השרון עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ארנונה רמת השרון עורך דין תביעה להפחתת ארנונה רמת השרון.

 

10 העוררת היא זו אשר מחזיקה במקרקעין ולפיכך עדותה ביחס לשימושים בקרקע הינם

בבחינת עדות ממקור ראשון. העוררת תגבה טענותיה אלו בתצהיר ערוך כדין בהתאם

לסעיף 15 )א( לפקודת הראיות ]נוסח חדש[, תשל"א- 1971 .

11  העוררת תגבה עדותה זו בעדויות נוספות המלמדות על מהימנות טענותיה.

12  העוררת תטען כי ניתן לסמן באופן ברור וחד משמעי את הקרקע המשמשת אותה

כקרקע תפוסה לעומת הקרקע אשר עומדת ריקה ומוגדרת אדמת בניין, בכך לייצר

הבחנה ברורה בין השטחים באופן שתוכל העירייה להבדיל בין הקרקעות ולחייבם

בסיווגים שונים )קרקע תפוסה ואדמת בנין הפטורה מתשלום ארנונה( .

ב. הסתמכות על הבטחה שלטונית אשקלון עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד באשקלון עורך דין תביעה להפחתת ארנונה אשקלון

רעננה עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ארנונה ברעננה עורך דין תביעה להפחתת ארנונה רעננה

 

13  במסגרת הליכי פשרה אשר ניהל בעל המקרקעין ומנהל הארנונה דאז בשנת *** הגיעו

הצדדים להסדר אשר בעקבותיו פינתה העוררת את הנכס מכלל ציוד אשר הונח עליו

והצדדים נהגו בהתאם להסדר במשך כל התקופה אשר קדמה ליום ******** עד אשר

הגיחה העירייה עם הודעת החיוב החדשה .

14  העוררת הסתמכה על הבטחה שלטונית זו אשר קיבלה ביטוי ממשי בדוחות הארנונה

אשר חיבה בגינם ולראייה ניתן למצוא בחשבונות התקופתיים אישור בדבר ההסדר בין

הצדדים.

ראה לעניין זה דוח חשבון מיום ********** המצורף ומסומן כנספח ד'

15  כל שינוי שנעשה בניגוד להבטחה השלטונית מערער את היציבות העסקית של העוררת

והוספת השטחים באופן חסר פרופורציה מכביד מאוד על הפעילות במקרקעין.

16  העוררת תטען כי המדידה בוצעה מבלי שום שינוי עובדתי ו/או משפטי במקרקעין. ללא

שינוי בשימושים הקיימים ובאופן שאיננו מניח את הדעת הגדילה את שטח החיוב מ-

90 מ"ר ל- 781 מ"ר הגדלה של 860% .

17  בית המשפט העליון הכיר בכך שבמקרים מסוימים, הבטחות מנהליות יכולות להקים

מעצמן חיובים מסוגים שונים כלפי המדינה, או כל רשות ציבורית אחרת. נס ציונה עורך דין מקרקעין עו"ד ארנונה נס ציונה עורך דין תביעה להפחתת ארנונה נס ציונה

הוד השרון עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ארנונה הוד השרון עורך דין תביעה להפחתת ארנונה הוד השרון

18  הסדר אשר קיבל ביטוי, ברחל בתך הקטנה, בדוחות הארנונה ונשמר במשך 15 שנים

מהווה הבטחה שלטונית מובהקת אשר ניתנה בסמכות ו- משקפת כוונה ליצור מערכת

יחסים בעלת תוקף משפטי מחייב .

19  מצב שבו ניתנה הבטחה מינהלית שבית המשפט תופס אותה כמחייבת, ולא קיים צידוק

להפר אותה, הרי שהסעד הניתן לרוב הוא אכיפה של ההבטחה. ראה לעניין זה " בג"ץ

75/135 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה :

" ידי מי שהסמכות בידו לתתה ובידו גם למלא אחריה, היא מחי יבת, ראשון לציון עורך דין ייצוג בועדות ערר שכירות עו"ד ארנונה ראשון לציון עורך דין תביעה להפחתת ארנונה ראשון לציון

פתח תקווה עורך דין ייצוג בועדות ערר שכירות עו"ד ארנונה פתח תקווה עורך דין תביעה להפחתת ארנונה פתח תקווה

 

ובאין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה – יש כאשר ההבטחה היא תקפה,

ואולם היא לכבדה, ובי ת -משפט זה יצווה על מילוי ה ". לא קוימה בשל

צידוק חוקי תקף, בית המשפט עשוי לפסוק פיצויים )ככלל, פיצויי

לנמעני ההבטחה . הסתמכות ולא קיו ם ( "

ג. הטיעון המשפטי

20  סעיף 269 לפקודת העיריות ]נוסח חדש[ מייצר את ההבחנה בהגדרות בין קרקע תפוסה

ובין קרקע בניין, וזו לשונו :

"קרקע תפוסה" – כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית,

שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין ;

"אדמת בנין" – כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בנין ולא א דמה

חקלאית ולא קרקע תפוסה ;

21  מלשון הסעיף עולה כי על מנת שקרקע תחשב כקרקע תפוסה עליה לעמוד בארבעה

תנאים מצטברים האחד אין המדובר באדמה חקלאית. השני אלמנט השימוש

בקרקע , השלישי אלמנט ההחזקה בקרקע, הרביעי " שלא יחד עם בניין" כלומר יש

להראות כי הנישום גם משתמש בקרקע וגם מחזיק בה.

22  במקרה הנדון ניתן לקבוע כי העוררת אכן מחזיקה בקרקע אך כל העדויות מלמדות כי

איננה משתמשת בה.

 

23  הפסיקה קבעה כי "ההצדקה להטלת ארנונה נובעת מההנאה והתועלת שמפיקים

הנישומים מהשירותים העירוניים שמסופקים להם ( ע"א 1666/04 הנסון מוצרי

מחצבה )ישראל( בע"מ נ' מועצה אזורית משגב , פסקה 8 ([ פורסם בנבו 3.9.2006); ע"א

9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה (1) 156, 164 (1999)).

24  על כן, החיוב בארנונה מוטל על המחזיק בנכס ולאו דווקא על הבעלים מתוך רצון

"ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה " ( רע"א 9813/03 מדינת

ישראל-משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון , פסקה 8 ([ פורסם בנבו (4.2.2007)).

25 "החיוב בארנונה הוא בראש ובראשונה פונקציה של החזקה 'למעשה' בנכס ושל

עשיית שימוש בו" )שם, בפסקה 11 ; כן ראו בג"ץ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה

המקומית יבנה, פ"ד לח (4) 413, 417 (1984); קרית אונו עורך דין תביעה להפחתת ארנונה קרית אונו. גבעת שמואל עורך דין מקרקעין עו"ד ארנונה  בגבעת שמואל עורך דין תביעה להפחתת ארנונה גבעת שמואל

26  ודוק: נקבע כי לא די בכל שימוש כדי להצדיק גביית ארנונה בגין קרקע תפוסה ונדרש

כי השימוש יעלה כדי "שימוש ייחודי" הווה אומר שימוש שונה או מובחן משימוש שבו

עושה כלל הציבור בקרקע. על פי פסיקת בית המשפט העליון, חייב כל שימוש בקרקע

לבוא לידי ביטוי בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסוים. בתוך כך

נפסק כי עצם גידורה של קרקע אינו מלמד בהכרח על שימוש המבוצע בקרקע אם

לנישום לא צומחת תועלת כלכלית. ראה לעניין זה: 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה

המקומית יבנה , פ"ד לח) 4 ) 413 בת ים עורך דין מקרקעין עו"ד ארנונה בבת ים עורך דין תביעה להפחתת ארנונה בת ים

ירושלים עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ירושלים עורך דין תביעה להפחתת ארנונה ירושלים

 

 

27  מכל המקובץ לעיל, ככול והעדויות אשר נאספות במקרה זה מצביעות על היעדר

שימוש בקרקע, ואלו הם פני הדברים, אזי תהיה העירייה מנועה מלחייב את העוררת

בכל השטח כקרקע תפוסה אלא בקרקע לגביה עושה העוררת שימוש בפועל. אשדוד עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ארנונה באשדוד עורך דין תביעה להפחתת ארנונה אשדוד קרית אונו עורך דין ייצוג בועדות ערר עו"ד ארנונה

ד. הצעה לצרכי פשרה בלבד

28  מבלי לגרוע מטענותיה של העוררת, מאמיתותן, ומהראיות המבהקות אשר הוצגו

למשיבה, תציע העוררת, לצרכי פשרה בלבד, פשרה המוגבלת לשיח המתקיים בין

הצדדים במסגרת ערכאה זו, הצעה כדלקמן:

29  ביחס למבנה – העוררת תחוייב עפ"י סיווג 701 בשטח של 195 מ"ר )כפי במחוייבת כיום(

30  ביחס לקרקע – העורתת תחוייב עפ"י סיווג 901 לשטח של 214 מ"ר כקרקע תפוסה.

31  אדמת בנין – העירייה תגדיר את יתר שטח החצר שאיננה בשימוש כאדמת בניין ולא

תחייב בגינה .

ה. סוף דבר

32  ועדת הערר הנכבדה מתבקשת לקבל את טענות העוררת ולקבוע כי אין לחייב את

העוררת בשטח הקרקע התפוסה נשוא הודעת החיוב מיום ******* ולחייב בהתאם

לשטח אשר משתמשת בפועל של 90 מ"ר ולכל היותר עפ"י הצעת הפשרה כמפורט

בסעיפים 25-28 לעיל.

33  מן הדין ומן הצדק להיעתר ולקבל את טענות הערר.

_______________

יניב אהרון, עו"ד

ב"כ העוררת

 

נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון

אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.