כתב התנגדות לבקשה להיתר
בשם המתנגדים, *** (להלן – "המתנגדים"), הריני לפנות אליכם כדלקמן:
- המתנגדים, הינם הבעלים הרשומים של דירה בקומה השלישית הידועה כתת חלקה ** אליה מוצמדים שני גגות בשטח של 73 מ"ר המסומנת "טו" ובשטח של 16 מ"ר המסומנת "יט" ובסה"כ 89 מ"ר עפ"י נסח הטאבו (ועפ"י מדידה מדובר על שטחים גדולים מאלו) ומשכך הינם מבין הדיירים בעלי השטח הרישומי הגדול ביותר ביחס לבעלי הזכויות בבניין;
העתק נסח לשכת רישום המקרקעין רצ"ב ומסומן כנספח 1
- במהלך שנת *** התקשרה החברה היזמית ומגישת הבקשה להיתר: חברת *** בע"מ (לבלן – "מגישת הבקשה" / "החברה") עם דיריי הבניין בהסכם קומבינציה לביצוע עבודות במקרקעין בהתאם להוראות תמ"א 38 על דרך הריסה ובניה מחדש ביחס לבניין ברח' *** הידוע כגוש ** חלקה ** בהרצליה (להלן – "הסכם תמ"א 38 ")
העתק העמ' הראשון מתוך הסכם ההתקשרות רצ"ב כנספח 2
- בתוך כך, התקשרה מגישת הבקשה עם המתנגדים בהסכם תמ"א 38 ובמסגרתו התחייבה מגישת הבקשה להיתר לבצע תכנון אשר במסגרתו תמסר למתנגדים דירת תמורה אשר תכלול מסירת של דירת פנטהאוס בשטח שלא יפחת מ- 145 מ"ר בכיוונים צפון-מערב-דרום (דירה עורפית) ואליה יוצמד גג בשטח של 166 מ"ר;
- על בסיס מצגים אלו, ובדיקות אשר נעשו בזמנו מול נציגי החברה, רכשו המתנגדים את דירתם מלכתחילה ביום *** בהסכם לרכישת הדירה מ- ה"ה ***, ולפיכך, תנאי העסקה, והתמורה, נקבעו תוך הסתמכות על דירת התמורה אותה הייתם עתידים למסור למתנגדים.
- לציין כי הצמדת הגגות לדירתם של המתנגדים, מעניקות זכות קיום לפרויקט כולו, ומאפשרות שימוש בשטחים אלו לצורך תכנון הדירות החדשות, ומשכך, מחייבת את החברה, לתת ביטוי בדירת התמורה, שאחרת יתבצע גזל זכויות המתנגדים בניגוד לדין.
ראה מתוך תקנון הבית המשותף הקובע כי רק לבעלי הזכויות של הדירה ב- תת חלקה 11 עומדת הזכות לבנות על הגג הצמוד לדירה, וכך גם לכל מי שיהיה הבעלים הרשום של דירה זו:
העתק תקנון הבית המשותף רצ"ב ומסומן כנספח 3
- על בסיס רציונל זה, נאותו המתנגדים לחתום למבקשת ההיתר על הסכמי התמ"א ועשו זאת ביום *** לפיכך, עד ממש לאחרונה, היו משוכנעים המתנגדים באשר לתכנון הצפוי לדירתם.
- המתנגדים הופתעו לגלות כי על אף המצגים וההבטחות, בקשה להיתר מס' *** מיום ***(להלן – "הבקשה להיתר") פוגעת בזכויות המתנגדים, באופן משמעותי, הן ביחס לשטחה של הדירה והן ביחס למיקומה. והכל בניגוד להסכמות(!).
- ניתן לראות בצורה וודאית ומשכנעת כי מגישת הבקשה עצמה, היא זו שערכה את התוכניות על בסיסן התקשרו המתנגדים וקודמיהם עמה בתוכנית. בתשריט המצורף לכתב ההתנגדות, ניתן למצוא עדות מובהקת לכוונת החברה לתכנן דירת תמורה בקומה השביעית שהנה דירת פנטהאוס 145 מ"ר בכיוונים צפון-מערב-דרום (דירה עורפית) הכוללת גג בשטח של 166 מ"ר;
- במסגרת חתימת הסכמי התמ"א החתימה החברה את המתנגדים בעמ' 71 להסכם על התכנון המוצע:
- אולם, במסגרת הבקשה להיתר נשוא התנגדות זו, ניתן לראות, שהתכנון שונה בתכלית, בניגוד להסכמות ובניגוד לדין, באופן חסר תום לב ומבלי ליידע את המתנגדים וכך הוגש:
- בדיקה אשר ערכו המתנגדים באמצעות שמאי מטעמם, נמצאו פערים בלתי סבירים, אותם נביא כעת בפניכם:
- עפ"י הבקשה להיתר כפי שהוגשה מתעתדת החברה לבנות את דירת המתנגדים בכיוון מזרח-דרום- מערב במיקום חזיתי הפונה לכביש ולשכונת המגורים לעומת הבטחה כי תמסר הדירה כדירה עורפית בכיון צפון- מערב- דרום הזוכה לנוף פתוח לחורשה, שקט יחסי, ולמשטר כיווני שמש מועדף.
- כנ"ל עפ"י הבקשה להיתר כפי שהוגשה הנכם מתעתדים למסור להמתנגדים דירה בשטח של 145 מ"ר אליה יוצמד גג בשטח 94 מ"ר בלבד – פער של 72 מ"ר בשטח הגג.
- שני אלמנטים אלו, בלבד, מייצרים אצל המתנגדים חסרון כיס, בדמות של אובדן ערך תמורה אשר היו עתידים לקבל עפ"י התכנון המקורי בהיקף הנאמד ע"ס ***
- לא זו אף זו, מבדיקה השוואתית אשר ערכו המתנגדים, ביחס לדירתם במצב הנכנס אל מול היוצא, והשוואה לכל יתר דיירי הבניין, מצאו המתנגדים, כי קיימת דיס-פרופרציה, והרי דירה ממוצעת אשר זוכה לתמורה ממוצעת, מקבלת יתרון בלתי הוגן על פני דירתם של המתנגדים ודווקא היא הגדולה ביותר ובעלת החלק הגדול ביותר ברכוש המשותף ואליה מוצמדים הגגות. כיצד יתכן דבר שכזה?!
- גם בשיטת חישוב זו, לפי ממוצע חלקן של הדירות ברכוש המשותף, לעומת דירתם של המתנגדים וההצמדות לה, מצאנו פערים דומים, לפיהן נפגעת דירת המתנגדים לאור היעדר ביטוי לגיטימי לדירתם של המתנגדים, וירידת הערך נאמדת גם כאן ע"ס *** ₪.
העתק שמאות מטעם המתנגדים מצ"ב ומסומן למכתב זה כנספח 4
- לפיכך, אישורה של תוכנית הבקשה להיתר במתכונתה הנוכחית תגרום לפגיעה בזכויותיהם התכנוניות והקנייניות, והפרה יסודית של ההסכמים והמצגים כלפי המתנגדים, כזו אשר עתידה לגרום למתנגדים נזקים כבדים.
- בנסיבות אלו, מודיעים בזאת המתנגדים, כי הנם מתנגדים לתכנון המוצע ומבקשים מהועדה המקומית לדחות כל בקשה ולמנוע כל פעולה הקשורה בזכויות של המתנגדים במקרקעין לאור אי הרשאה מאת המתנגדים לבצעה, עד שלא תלובן המחלוקת ויגיעו הצדדים לכדי הסכמה בנוגע לדירת התמורה.
- המתנגדים יטענו כי אל לועדה המקומית לדון, בשלב זה, לידון בתוכנית, לאור היעדר תימוכין קנייניים. משעה, שקיימת מחלוקת, וזו מוצגת באופן אשר ניתן ממנה ללמוד על הפרה יסודית המצדיקה התנגדותם של המתנגדים הן לתכנון הדירה והן לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ראשי מוסד התכנון שלא לדון בבקשה להיתר זאת ע״פ (עע״מ 2832/09), בג״צ 1578,90, ערר (ירושלים) 98/08.
- על מבקש ההיתר להראות כי קיימת אפשרות קניינית סבירה, שיהיה באפשרותו לבצע את המבוקש בבקשה להיתר. כל עוד קיימת אפשרות סבירה ואף שהיא שנויה במחלקות קניינית כנה, יראה מוסד התכנון במבקש ההיתר כבעל תימוכין קנייניים לביצוע המבוקש בהיתר הבנייה. ערר (ירושלים) 142/12.
- בבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה [פורסם בנבו] (24.10.1990) (להלן: "הלכת הלן אייזן") הותוו העקרונות המנחים בסוגיה. נפסק כי הוועדות רשאיות במקרים המתאימים לעכב את מתן ההיתר עד להכרעה במחלוקת הקניינית:
"אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך".
- במסגרת ערר תא/1142/1223 רוכמן נגד הועדה המקומית לתו"ב תל אביב, היה מקרה דומה לפיו המנוחה (בעלת הזכויות הקודמת בדירה) אישרה את התכנון המוצע במסגרת בקשה להיתר קודמת שהוגשה אלא שהעורר מתנגד לתכנית הורי הוא בעלים של שתי דירות בבית אותן קיבל בירושה בשנת 2021 לאחר פטירתה של בעלת הדירות הקודמת.
- גם במקרה זה, אשר נכנסו המתנגדים בנעלי בעלי הזכויות הקודמים (ה"ה משפחת כץ), מוקנית להם הזכות החוקית להתנגד לבקשה אשר יש בה בכדי לפגוע ו/או לגרוע מזכויותיהם הקנייניות והתכנוניות. היא הנותנתל, שמדובר על הבקשה להיתר הראשונה אשר הוגשה, ומעולם לא אישרו את התוכנית המוצעת בה.
- המתנגדים יטענו כי לא יתקבל על הדעת, שהמתנגדים יקופחו באופן כה דרסטי, ויוותרו אדישים למצב בו יתקבל היתר, ללא הגשת התנגדות, ולפיכך, מקרה זה מחויב להגיע להכרעה בבית המשפט ו/או אצל המפקח/ת על הבתים המשותפים שהרי הותרת המצב כמות שהוא, תגזל מהמתנגדים הזכות לקבל דירת תמורה כזו ההולמת את דירתם הקיימת, ולפיכך, אין להם אלא להתנגד בשלב זה שאחרת לא יהיה להם אלא להלין על עצמם, שעה שלא עשו זאת, כמצופה מבעלי זכויות סבירים אשר סבורים כי נפגעו בשלבי התכנון.
- יחד עם זאת, יטענו המתנגדים כי ביום ***עובר להגשת התנגדות זו, פנו אל החברה במטרה להגיע להסכמות, ולהימנע מניהול הליכים משפטיים, ולפיכך, מתבקשת הועדה המקומית שלא לדון בבקשה עד להודעה משותפת מטעם הצדדים באשר לליבון המחלוקת הקניינית בין הצדדים.
- מן הדין ומן הצדק להיעתר להתנגדות.
_______________
יניב אהרון, עו"ד
ב"כ המתנגדים
נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון
אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.
