כתב הגנה
בהתאם להחלטת כב' בית המשפט מיום ****** מתכבד הנתבע להגיש כתב הגנתו, כדלקמן:
- כללי
- הנתבע יהיה מיוצג בתובענה זו על ידי באי כוחו עורכי הדין שבכותרת וכתובתם להמצאת כתבי בי-דין הינה בכתובת באי כוחו הנ"ל.
- כל הטענות הנטענות בכתב הגנה זה, נטענות במצטבר ו/או לחלופין והכל על פי הקשר הדברים והעניין.
- הנתבע מכחיש את כל העובדות ואת כל הטענות כנגדו בכתב התביעה, למעט אלה בהן יודו במפורש בכתב הגנה זה.
- ההדגשות אינן במקור אלא אם צוין אחרת.
פתח דבר
- מדובר על תביעה לפינוי מושכר אשר הוגשה בהיעדר עילה, בחוסר תום לב, ובניגוד לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984.
- סעד הפינוי אשר מתבקש בכתב התביעה אינו עולה בקנה אחד עם התיאור העובדתי ו/או המשפטי המפורט בכתב התביעה, ולפיכך, בנסיבות המקרה, סעד של הפינוי, הינו אך בבחינת ניסיון נואל לקצר את תקופת השכירות הקבועה בחוזה ובנספח הארכת השכירות.
- ודוק: מדובר על התקשרות רבת שנים, המקנה לשוכר מעמד של חוכר, הזכאי להירשם בלשכת רישום המקרקעין, ואשר תקופת חכירה טרם באה על סיומה, במהלכה עמד הנתבע בהתחייבויותיו עפ"י הסכם השכירות ובתוך כך שילם את תשלומי דמי השכירות וכל יתר התשלומים החלים על השוכר, במלואם ובמועדם.
- במאמר מוסגר, דומה כי הסעד אליו מייחל התובע, הינו צו עשה ולא סעד של פינוי מושכר אלא שבנסיבות כפי שיפורטו להלן יווכח בית המשפט הנכבד כי רתמו התובעים את העגלה לפני הסוסים, ומכאן היעדר העילה להגשת תביעתם.
התייחסות לכתב התביעה
- הנתבע מכחיש את האמור בסעיף 1 לכתב התביעה מחוסר ידיעה.
- הנתבע מכחיש את האמור בסעיף 2 לכתב התביעה ויטען כי התקשר בהסכם השכירות מיום ***** עם התובע ****.
העתק מהסכם השכירות רצ"ב ומסומן כנספח 1
- הנתבע מאשר את האמור בסעיף 3 לכתב התביעה וידייק כי מדובר על הסכמות של הצדדים אשר קיבלו תוקף של פסק דין לפיהן נקבע, בין השאר, כי הסכם השכירות מיום **** יעמוד על כנו לתקופת שכירות באופציה עד ליום ***
- האמור בסעיף 4 לכתב התביעה מוכחש מחוסר ידיעה.
- האמור בסעיף 5 לכתב התביעה מוכחש מחוסר ידיעה. מה גם שכלל לא ברור מעמדם הקנייני של התובעים לגבי המושכר, ובאיזו זכות מגישים, התובעת 1 והתובע 2 תביעה לפינוי מושכר כנגד הנתבע בעוד הסכם השכירות נחתם מול הנתבע 3 בלבד. ככול וביצעו העברת זכויות במושכר, מוטב היה שיצרפוהו לכתב התביעה על מנת שנדע את זהות המשכיר וכי ויפעלו בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה תשל"א -1971 בכל הנוגע למעמדו של הנעבר.
- הנתבע מכחיש את האמור בסעיף 6 לכתב התביעה וטענותיו, כדלהלן:
- מדובר אך על כתב חשדות, ראשוני, אשר ממוען אל התובעים והנתבע ביחד. כתב החשדות הינו לכאורי ואיננו מבוסס כלל ועיקר.
- כתב החשדות מייחס, לכאורה, בניה בלתי חוקית במושכר, והנתבע מכחיש את המיוחס לו בכתב החשדות ויטען כי הוא סבור שלאחר בירור ראוי מול מחלקת הפיקוח על הבניה, יבוטל כתב החשדות והתיק ייסגר.
- טענת התובעים, כי הינם מופתעים ממצבו של המושכר, הינה טענה מופרכת מעיקרה, לאור עדותם של התובעים במסגרת ההליך המשפטי שהתנהל בין הצדדים במסגרת תיק בת"א *********** ואח' אשר התקיים בבית המשפט השלום באשדוד.
תק פרוטוקול החקירה ופסק הדין רצ"ב ומסומן כנספח 2
- הנתבע, פנה אל עיריית אשדוד, עובר להגשת התביעה, במטרה לבחון את מהימנותו של כתב החשדות כנגדו, ובעקבות התפרצות הנגיף (covid 19) הודיעה העירייה על איסור קבלת קהל וזאת בטרם מיצה את הבדיקה מול מחלקת הפיקוח על הבניה. ביום ******* פנה הנתבע, במכתב מאת בא כוחו, על מנת לחדש את ההידברות עם מחלקת הפיקוח ולבחון האם אכן קיים אי התאמה להיתר הבניה. גבעת שמואל עורך דין שכירות עו"ד הפרת חוזה בגבעת שמואל עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר גבעת שמואל נס ציונה עורך דין מקרקעין עו"ד הפרת חוזה נס ציונה עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר נס ציונה.
- הגשת תביעה לפינוי מושכר כנגד הנתבע, כעבור למעלה מ- 20 שנות שכירות, ובטרם ניתנה לנתבע האפשרות, לבחון את כתב החשדות, הינה פגיעה בעקרון תום הלב, וניסיון חסר ערך להתנער מהסכם השכירות אשר קיבל תוקף של פסק דין.
- מבלי לגרוע מן האמור, יטען הנתבע, כי מבדיקתו, הראשונית, התברר כי אין ברשות עיריית אשדוד היתר הבניה החל על המקרקעין עליהם בנוי המושכר, ולפיכך, לא מן הנמנע כי כתב החשדות, איננו יכול להוות מסד לאישום כנגד הנתבע.
- ובבחינת קל וחומר, התובעים הם אלו אשר תכננו ובנו את המבנה, ומצבו הפיזי קיים מזה שנים ללא שינוי.
- האמור בסעיף 7 לכתב התביעה מוכחש ואף שגוי מיסודו. מבלי לגרוע מהזכות העומדת לנתבע להעלות טענותיו בקשר לכתב החשדות המיוחס לו, הרי למיטב ידיעתו של הנתבע, אין מניעה לקבל אישור עירייה לרישום זכויות בעלות גם במקרה של חריגות ו/או אי התאמה להיתר הבניה, וזאת תוך ציון הערה מאת הוועדה המקומית לתו"ב לפי תקנה 27 ו/או 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011. תובעים לא הראו בתביעתם ואף לא פעולה אחת אשר נעשתה בניסיון לקבל אישור עירייה ולפיכך אין להם להלין אלא על עצמם. נתניה עורך דין חוזים עו"ד הפרת חוזה בנתניה עו"ד כתב הגנה פינוי מושכר נתניה. קרית אונו עורך דין חוזים עו"ד הפרת חוזה קרית אונו עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר קרית אונו
- האמור בסעיף 8 לכתב התביעה מוכחש ושגוי לחלוטין, שלב החקירה עודנו מצוי, בראשית דרכו, בידיו של מפקח הבניה. למפקח הבניה אין סמכות להורות על כוונה להגשת כתב האישום כי אם הסמכות נתונה למחלקה המשפטית וזאת רק לאחר מתן התראה לחשודים כי חומר הראיות הועבר אליהם, ולאחר מיצוי זכותו של החשוד לשימוע בפני ב"כ הוועדה המקומית לתו"ב.
- האמור בסעיף 9 לכתב התביעה מוכחש ושגוי לחלוטין. הנחת המוצא עליה מתבססים התובעים, כי צילום אווירי, שמהימנותו שנויה במחלוקת, ומועד הצילום איננו ידוע, ודרכו לא ניתן להסיק דבר וחצי דבר על מצבם הסטטוטורי של המקרקעין, ועל התאמתם להיתר הבניה, מהווה משענת קנה רצוץ, הן מבחינת כתב החשדות, היא הנותנת, מבחינת העילות בגינן פתחו התובעים בתובענה זו. הוד השרון עורך דין חוזים עו"ד פינוי שוכר הוד השרון עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר הוד השרון
- האמור בסעיף 10 לכתב התביעה מוכחש לחלוטין. הנתבע איננו יודע דבר בנוגע לתשלום אגרות בניה על חריגות בניה בלתי חוקיות, והרי כיצד ניתן לדרוש תשלום, בעוד כלל לא הוכחו קיומם של חריגות בניה, היא הנותנת, כשאין בידי העירייה היתר בניה להתבסס עליו?!
- הנתבע מאשר את האמור בסעיפים 11-13 לכתב התביעה והדבר מחזק את חוסר תום הלב אשר הפגינו התובעים שעה שהגישו תביעתם. במכתבו של הח"מ מיום ***** הבהיר הנתבע באמצעות בא כוחו כי הוא מקווה שהתובעים יפעלו בהגינות ובתום לב ויאפשרו לנתבע לבחון את החשדות אשר הופנו כלפיו, וכי ישתף פעולה מקום שעליו לפעול בהתאם להוראות הדין. רעננה עורך דין חוזה שכירות עו"ד פינוי שוכר ברעננה עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר רעננה.
- להווי ידוע היטב, כי הגינות ותום לב, בהגשת התביעה, הינם מן התובעים והלאה, והלה לא אפשרו אף למצות בדיקה מול העירייה בטרם אצו רצו להגשת תביעה לפינוי מושכר.
- הנתבע מאשר את האמור בסעיף 14 לכתב התביעה.
- האמור בסעיף 15 לכתב התביעה מוכחש מכל וכל והטענה כשלעצמה מקוממת. השוכר מחזיק ומשתמש במושכר ולא עשה שינויים במושכר. התובעים יודעים ומכירים היטב את מצבו הפיזי והתכנוני של המושכר, ולראייה יפנה הנתבע לפרוטוקול החקירה הנגדית שם נטען כי ביקרו התובעים ו/או מי מטעמם בנכס, כמה פעמים, ובהקשר זה, בין השנים *** ל- ***. מה גם שמדובר על בית עסק מסוג מוסך אשר פתוח לקהל. אין ולא הייתה מניעה מהתובעים להגיע לבקר בנכס וכך עשו לאורך השנים.
- האמור בסעיף 16 לכתב התביעה מוכחש ושגוי מיסודו. הנתבע משלם באופן רצוף את התשלומים החלים על השוכר לרבות, חשמל, מים וארנונה. אגרת בניה בדבר ביצוע בניה לכאורה החורגת מהיתר איננה קנס, ובכל אופן, ככול ובתום ההליכים המנהליים ו/או המשפטיים נשוא כתב החשדות, יימצא כי על הנתבע לשלם מס ו/או היטל ישלמם וכל זאת איננו גורע מזכותו של הנתבע להמשיך להחזיק בנכס, הרי אין כאן משום הפרה של חוזה השכירות. .הרצליה עורך דין חוזה שכירות עו"ד הפרת חוזה הרצליה עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר הרצליה רמת השרון עורך דין חוזים עו"ד הפרת חוזה רמת השרון עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר רמת השרון.
- לאור האמור לעיל וכפי שיפורט להלן האמור בסעיף 17 בכתב התביעה מוכחש וריק מתוכן הרי לא מודבר על הפרה יסודית, כמו גם על הפרה אחרת כלל וכלל.
- זאת ועוד מוכחשים, בהתאמה, הסעיפים 18-20 לכתב התביעה לאור טענות ההגנה המוצגות בכתב טענות זה.
תמצית טענות הנתבע
- כזכור, מועד תחילת תקופת השכירות עפ"י הסכם השכירות מיום *** הינה מיום *** והחזקה נתונה בידי הנתבע עפ"י הסכמות הצדדים עד היום, קרי למעלה מ- 21 שנים והיד עוד נטויה.
- לפיכך, ניתן לקבוע כי במקרה שלפנינו, נכון למועד זה, מדובר בזכות חכירה, דהיינו זכות שכירות למשך תקופה שלמעלה מחמש שנים אך פחות מ-25 שנים מכוח סעיף 3לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
סעיף 3 של חוק מקרקעין עניינו "שכירות" וקובע הוא כך: "שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה" …" (ההדגשה שלנו).
- הסכם השכירות מלמד על מתן מס' תקופות אופציה לנתבע, אשר כל אחת מהן, הינה לתקופה של 7 שנים (!). הווי אומר, כי כל תקופת אופציה מהווה כשלעצמה תקופת חכירה, ואין מחלוקת, כי מימש הנתבע, בכל תום תקופה את התקופה שלאחריה, והכל בהסכמה, ובאישור המשכיר.
- עצוב לומר, אך התובעים שכחו ליידע את בית המשפט, על קיומו של נספח להארכת השכירות אשר נחתם אך בשנה החולפת, לפיו הסכימו הצדדים להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת אשר תחילתה ביום *** וסיומה ב- ***. ומשכך מקנה לשוכר מעמד של חוכר לדורות.
העתק נספח "המשך שכירות" רצ"ב ומסומן כנספח 3
- רוצה לומר, במדרג הזכויות, מצוי הנתבע במעלה המדרג הרי זכותו בנכס הינה זכות חכירה עד כדי חכירה לדורות, אשר מקנה לו זכות לרישום החכירה בלשכת רישום המקרקעין.
- תנוח דעתם של התובעים, כי אין, בשלב זה, בכוונת הנתבע לרשום את זכות החכירה אשר עומדת לו, אולם, יעמוד בהחלט על זכותו להמשיך את תקופת החכירה עד לסיומה עפ"י חוזה וכל דין. ראש העין עורך דין חוזה שכירות עו"ד פינוי שוכר ראש הבעין עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר ראש העין
- לעובדות המנויות לעיל, השלכות כלכליות אשר מחזקות את הקשר של הנתבע עם המושכר. הנתבע מקיים מלאכתו במושכר, ולו מוניטין רב אשר נצבר על בסיס היכרות קהל הלקוחות עם בית העסק במיקומו הנוכחי. לתובעים אין זכות, לשלול מהנתבע, את קניינו ואת פרנסתו, על בסיס גחמות בלתי מאוששות, ועליהם לדבוק בהוראות חוזה השכירות על נספחיו. ראשון לציון עורך דין חוזה שכירות עו"ד פינוי שוכר ראשון לציון עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר ראשון לציון פתח תקווה עורך דין חוזה שכירות עו"ד פינוי שוכר פתח תקווה עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר פתח תקווה.
- טענת התובעים כי בכוונתם להשלים רישום זכויות בשל העברה אשר עשו בניהם איננה מעניינו של הנתבע ובהקשר זה נפנה לסעיף 21לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, המעגן את כוחו של בעל הזכויות במקרקעין למכור את זכותו הקנינית במושכר, ללא צורך בהסכמת השוכר. לאמור: "יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות". על כן, מכר הזכות אינו מאיין את השכירות, אלא שהוא נעשה בכפוף לה ובכך מתבצעת מעין המחאה כפויה מן הדין, מן הבעלים הקודם לבעלים החדש, הן של חובות והן של זכויות" (מ' דויטש , קנין (כרך א', 1997) , ראו גם פרופ' ויסמן עמד על הדין בענין זה) דיני קנין החזקה ושימוש, 2005, ע' 324 (
הטיעון המשפטי
- לדידם של התובעים קמה להם עילת פינוי מכוח סעיף 8א' לחוזה השכירות לאור תוספת בניה שנבנתה לכאורה בסטייה מהיתר, ומכוח מסעיף 14 להסכם השכירות, אשר מקנה לכל סעיף, בחוזה מעמד יסודי המקנה עילת פינוי במקרה של הפרה.
- כבר עתה ניתן לומר כי שתי טענות אלו ריקות מתוכן . סעיף 8 א' לחוזה המכר קובע "שלא לעשות שינויים במבנה המושכר ללא הסכמת המשכיר" ומכאן, היקש כי ניתן לעשות שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, ובשום מקום לא כתוב שההסכמה צריכה להיעשות בכתב.
- בנקל להוכיח כי מכירים התובעים את המושכר, ואת מצבו הבנוי והקיים, ועל כן מבלי לגרוע מטענותיו של הנתבע כמפורט לעיל, הרי לא ניתן להתכחש להסכמתם למצבו הנוכחי של המושכר. אחרת, היו מודיעים, לאורך שנות השכירות, על הסתייגותם. כל זאת מחוויר לנוכח ההליך המשפטי שהתנהל בין הצדדים במסגרתו לא תבעו דרשו סעד של סילוק חריגות בניה. ירושלים עורך דין חוזה שכירות עו"ד ירושלים עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר ירושלים.
- לא מן הנמנע, אפוא, כי סעיף 8 לחוזה המכר זה איננו סעיף בעל מעמד יסודי להסכם, וסעיף כללי בדמות סעיף 14 איננו מקנה זכות למשכיר לדרוש פינוי של המושכר בגין כל הפרה של הוראות ההסכם, כי אם מדובר על סעיף גורף וכוללני, והינו בבחינת תניה גורפת.
- ברי כי, ובהתאם להוראות סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת החוזה) מ-1970 כי הפרה יסודית הינה תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה. תל אביב עורך דין חוזים שכירות עו"ד פינוי שוכר תל אביב עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר תל אביב
- לחלופין, ולמען הזהירות, יטען הנתבע כי אף אם בסיכויים קלושים ביותר, יימצא כי קיימת הפרה של החוזה הרי מכוח חוק החוזים תרופות, הצד הנפגע זכאי לבטל ההסכם, גם אם הפרתו הייתה הפרה לא יסודית, רק "לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק".
- במקרה דנן, יהיו זכאיים התובעים לטעון להפרת חוזה המקנה זכות ביטול, רק במקרה שבו יורשע הנתבע בפסק דין חלוט ע"י הוועדה המקומית לתו"ב , ורק לאחר שיתאפשר לנתבע זמן סביר לקיים את החוזה קרי לפעול להוצאת היתר בניה ו/או לסלק את החריגות ,לכאורה, והוא לא עשה כן.
- והרי, למעלה מן הצורך, בנסיבות העניין, ביטול החוזה הינו בלתי צודק ואף בלתי מוסרי, לנוכח חתימתם של התובעים על נספח הארכת תקופת השכירות עד לשנת *** כשהמושכר עומד במצבו הנוכחי מזה שנים רבות. כפר סבא עורך דין חוזה שכירות עו"ד פינוי שוכר כפר סבא עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר כפר סבא.
- יצויין עוד, והדברים נוגעים לענייננו כי אי השימוש בזכות ביטול מקנה לה סממנים של הפרה לא יסודית. והרי התובעים ידעו על מצבו של המושכר ולא פעלו שנים רבות להשתמש בזכות ביטול החוזה. לעניין זה ראו רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים פד"י נו(5) 779 ,עמ' 787:
- הנתבע יטען כי עם עצם הגשת התובענה בחרו התובעים בסעד של ביטול בחוסר תום לב. פסיקת בית המשפט העליון קבעה כי זכות הביטול כפופה לחובת תום הלב. כבר נקבע, כי תום הלב הוא עקרון על שחל אף על דיני התרופות, ולעניין זה ראו ע"א 9474/03יורם גדיש תשתית ובניה (1992) בע"מ נ' בהג'את, ניתן ביום 21.11.06
" עקרון תום הלב הוא עקרון "מלכותי" (בג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מז(4) 702, 708). הוא חל על "כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז, פ"ד לח(2) 736, 742). בצדק צויין כי הדוקטרינה של תום הלב "חותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה" (השופט מ' חשין ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 230). מכאן מתבקשת המסקנה כי דרישת תום הלב חלה גם בדיני התרופות. כך הדין לעניין תרופות בגין הפרת חוזה (..). כך הדין גם בתרופות בגין ביצוע עוולה.."
- ובבחינת, קל וחומר, נקבע ב ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1) 516
"אכן, ייתכנו נסיבות שעמידה על זכות הביטול תיחשב בהן, גם בעקבות הפרה יסודית, כנגועה בחוסר תום-לב"
- מכל האמור לעיל, יטען הנתבע כי התביעה לפינוי הוגשה בחוסר תום לב תוך כדי הצפנת עובדות ורמיה של בית המשפט, בכל הנוגע למערכת היחסים הקיימת בין הצדדים, וכל זאת בהיעדר עילה אשר שוללת מן התובעים סעד של פינוי המושכר. אשדוד עורך דין חוזה שכירות עו"ד פינוי שוכר באשדוד עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר אשדוד.
התובעים פעלו בחוסר תום לב כאשר הגישו את התובענה בטרם בחנו את טענות הנתבע לנוכח מכתב ההתראה אשר נשלח על ידי בא כוחו, ויכלו לבחון אלטרנטיבות מתונות בתיאום עם הנתבע ולא עשו כן. בת ים עורך דין מקרקעין עו"ד הפרת חוזה בבת ים עורך דין כתב הגנה פינוי מושכר בת ים.
- התובעים לא פעלו כראוי וכמתבקש מול העירייה בכדי לבחון את זכאותם לקבל אישור עירייה להעברת הזכויות ויצאו ידי חובה כאשר ניסו להשית על הנתבע תשלומים ו/או פעולות אשר אין בהכרח חובה לבצען.
- אשר על כן, בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת לדחות את התביעה שהוגשה כנגד הנתבע על הסף או למצער לגופן של טענות הנתבע, ולפסוק הוצאות ושכר טרחת עורך דין בתוספת מע"מ.
___________________
יניב אהרון, עו"ד
ב"כ הנתבע
נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון
אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.
