דוגמא לכתב ערר בנושא ארנונה

כתב ערר

מוגש בזאת ערר, בהתאם לסעיף 6(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976, על תשובה להשגה בגין חיוב ארנונה בנכס מס' ******* בקשר לקרקע בשטח של 27,395 מ"ר המסווגת, בין השאר, אשר הוטלה על העוררת לתקופה שבין *******

ואלו נימוקי הערר:

פתח דבר

1. ביום ****** נשלחה לעוררת תשובה להשגה מאת מנהל הארנונה של עיריית חיפה נשוא ערר זה.

העתק תשובה להשגה רצ"ב ומסומן כנספח 1

2. בהתאם לדו"ח פירוט חשבון מיום ****** חויבה העוררת בתשלום ארנונה ע"ס **********₪.

העתק דרישת תשלום ארנונה כללית למחזיק חדש רצ"ב ומסומנת כנספח 2

3. החיוב נובע מתחשיב אשר נערך במסגרת מדידה מיום ***** ע"י המודד *********המלמדת כי מחייבת העירייה את העוררת בארנונה לפי סוג ע1  מבנה בשטח 156 מ"ר; ע3 מבנה בשטח 552 מ"ר וקרקע תפוסה בשטח 27,395 מ"ר.

העתק מדידה מיום ******** רצ"ב ומסומנת כנספח 3

 העוררת איננה משיגה בדבר היקף השטחים אשר נמדדו עפ"י מדידה ******* אלא בדבר סיווג הקרקע כקרקע תפוסה כפי שיפורט בהרחבה להלן.

5. נבקש להפנות לצו הארנונה של עיריית חיפה, בין היתר, ל- סעיף 12 בעמ' 18 לצו הארנונה וכן ל סעיף 38(ד) בעמ' 28 לצו הארנונה. ולהשיג על החיוב "קרקע" – נכסים לוגיסטיים בהתחשב בגודל הקרקע ובמיקומה בעיר.

 העוררת

8. העוררת הינה חברה אשר עוסקת בלוגיסטיקה אחסנה ושילוח פנים ובין לאומי אשר מחזיקה ומנהלת מרלו"גים ושטחי אחסנה ברחבי הארץ.
9. העוררת מחזיקה את תא השטח הידוע כגוש *** חלקה ******* ******בחיפה.
10. המבנים הקיימים על המקרקעין נבנו עפ"י היתרי בניה בתיק בניין מס' ****.

המחלוקת

9. בעקבות עדכון חיוב ארנונה לנכס מיום ***** טוענת העירייה כי נותר חוב במחלוקת ע"ס ******** ₪ מתוך חישוב שנתי נומינלי לשנת 2023 ע"ס *******.

העתק עדכון חיוב ארונה מיום *********רצ"ב ומסומן כנספח 4

11. על עמדת אגף חיובי הארנונה, שב וחזר מנהל הארנונה של עיריית חיפה בכתב התשובה להשגה אשר דוחה טענת העוררת (ראה נספח 1). טענת העוררת אפוא כי אין שימוש בכל השטח המהווה 27,395 מ"ר בסיווג קרקע תפוסה כי אם בשטח של 6,832.75 מ"ר בלבד. יתר הקרקע בשטח 20,562.07 מ"ר הינו אדמת בניין אשר איננה ברת חיוב בארנונה.
12. משכך מוגש ערר זה כנגד החלטת מנהל הארנונה הנכבד.

תשובת מנהל הארנונה ביחס להשגה

12. מנהל הארנונה מר יוסי גדיאל בהחלטתו קבע כי "שטח הקרקע התפסה הנכלל בשומת הארנונה ובתשריט המדידה אינו אתר בניה ולא מבוצעות בו עבודות בניה אלא הוא שטח המוחזק על ידי המשיגה ומשמש אותה לצרכי פעילותה השוטפת…"

בכל הכבוד, שגה מנהל האנונה בקביעותיו אלו, והרי טעות עובדתית בידו.

טענות העוררת

• אי שימוש בשטח המהווה אדמת בניין

14. סעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] מייצר את ההבחנה בהגדרות בין קרקע תפוסה ובין קרקע בניין, וזו לשונו:

"קרקע תפוסה" – כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין;

"אדמת בנין" – כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בנין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה;

נפנה גם ללשון צו הארנונה של עיריית חיפה לשנת 2023 הקובע:

"א. קרקע תפוסה – כל קרקע אשר אינה אדמה חקלאית או אינה אדמת בניין

ושמחזיקים ומשתמשים בה לא יחד עם בניין."

27. מלשון הסעיף עולה כי על מנת שקרקע תחשב כקרקע תפוסה עליה לעמוד בארבעה תנאים מצטברים האחדאין המדובר באדמה חקלאית.  השני אלמנט השימוש בקרקע, השלישי אלמנט ההחזקה בקרקע, הרביעי "שלא יחד עם בניין" כלומר יש להראות כי הנישום גם משתמש בקרקע וגם מחזיק בה. ראשון לציון עורך דין ארנונה שכירות עו"ד ערר ארנונה ראשון לציון עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה ראשון לציון. פתח תקווה עורך דין ארנונה שכירות עו"ד ערר ארנונה פתח תקווה עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה פתח תקווה. הרצליה עורך דין ארנונה שכירות עו"ד ערר ארנונה הרצליה עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה הרצליה.
28. במקרה הנדון ניתן להיווכח כי העוררת אכן מחזיקה בקרקע אך כל העדויות מלמדות כי איננה משתמשת בה כי אם בשטח תחום ומוגדר שבו עושה שימוש בקרקע תפוסה אשר נמדד ע"י מודד מטעם עיריית חיפה וסומן כשטח המתפרס על 6,832.75 מ"ר הכולל גם מבנים עליהם משלמת העוררת ארנונה בהתאם לצו הארנונה לשנת **** (להלן – "השטח שאינו שנוי במחלוקת").
29. להבדיל, מהשטח אשר אינו שנוי במחלוקת, מחזיקה העוררת בשטח נוסף על פני 20,562.07 מ"ר הכולל קרקע העומדת ריקה (להלן – "השטח שבמחלוקת") . ללא כל שימוש וכל הנאה מצד העוררת. כפר סבא עורך דין ארנונה עו"ד ערר ארנונה כפר סבא עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה כפר סבא. תל אביב עורך דין ארנונה עו"ד ערר ארנונה תל אביב עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה תל אביב. ראש העין עורך דין ארנונה שכירות עו"ד ערר ארנונה ראש הבעין עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה ראש העין
30. נרחיב ונאמר, כי השטח שבמחלוקת נועד אך למטרה אחת והנה הקמת מבנה מסחרי ומחסן לוגיסטי אשר מתוכנן עפ"י בקשה להיתר כפי שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה. נפנה בעניין זה לבקשה להיתר מס' ********, אשר הוגשה בתיק בניין **********.
31. לציין כי הבקשה להיתר הוגשה על החלק הארי במקרקעין ויתר השטחים מוגדרים ומשמשים כשטחי התארגנות של הפרויקט וממילא לא ניתן לעשות בהם כל שימוש, לא כקרקע תפוסה ולא שימוש אחר. רמת השרון עורך דין ארנונה עו"ד ערר ארנונה רמת השרון עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה רמת השרון. נתניה עורך דין ארנונה עו"ד ערר ארנונה בנתניה עו"ד תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה נתניה. קרית אונו עורך דין ארנונה עו"ד ערר ארנונה קרית אונו עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה קרית אונו.
32. בע"א 220/59 נכס רח' גרוזנברג 8 בע"מ ואח' נ' ועדת השומה ליד עירית ת"א-יפו ואח' – קרקע שעליה הולך ומוקם בנין אינה יכולה להיראות כאדמה חקלאית או כקרקע תפוסה… מן ההכרח שתיראה כאדמת בניין.
33. בידי העוררת ראיות למכביר כי החל ממועד החיוב ***** ועוד קודם לכן אין כל שימוש בקרקע אלא בצורך תכנון וביצוע פרויקט בניה. הקרקע הליך של תכנון אשר עם קבלת ההיתר תחל מיד הבניה. ירושלים עורך דין ארנונה עו"ד ירושלים עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה ירושלים. רעננה עורך דין ארנונה עו"ד ערר ארנונה ברעננה עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה רעננה. הוד השרון עורך דין ארנונה עו"ד ערר ארנונה הוד השרון עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה הוד השרון.
34. ההגדרה הקבועה בפסיקה לפיה, הולך ונבנה בנין, מתיישבת באופן מלא עם מסכת העובדות אשר תציג העוררת בכתב ערר זה כדלהלן.
35. העוררת תבקש להפנות לדף מידע תכנוני אשר התקבל מעיריית חיפה לגבי שטח של 28,267 מ"ר עפ"י תב"ע **** המלמד כי כבר ביום *******הזמינה העוררת מידע תכנוני לצורך תכנון הקרקע.
36. העוררת תבקש להפנות למידע להיתר מס' 2 *********- אשר התקבל מעיריית חיפה לגבי שטח הנ"ל.
37. העוררת תבקש להפנות להסכם התקשרות עם יועצי הקרקע משרד ישראל קלר מיום ***אשר ערכו חוות דעת גיאולוגית לצורך ביצוע התכנון ובניה על הקרקע לגבי שטח של כ- 10,000 מ"ר.

העתק עמ' ראשונים ממידע תכנוני רצ"ב ומסומן כנספח 5

העתק דף מידע להיתר רצ"ב ומסומן כנספח 6

העתק עמ' ראשון מחוות דעת גיאולוגית רצ"ב ומסומן כנספח 7

31. העוררת תטען כי השטח המתוכנן לבניה ואשר בנייתו צפויה להתחיל מיד עם קבלת היתר הבניה אשר המועד להפקתו איננו תלוי בעוררת כי אם בהליכי התכנון והרישוי של הוועדה המקומית לתו"ב חיפה ונותני האישורים. כבר החלה העוררת בהתארגנות והצפי כי הבניה תחל בשבועות הקרובים . אשדוד עורך דין ארנונה עו"ד ערר ארנונה באשדוד עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה אשדוד. אשקלון עורך דין ייצוג בבית משפט שלום עו"ד באשקלון עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה אשקלון
32. הפסיקה קבעה כי "ההצדקה להטלת ארנונה נובעת מההנאה והתועלת שמפיקים הנישומים מהשירותים העירוניים שמסופקים להם) הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' מועצה אזורית משגב, פסקה 8 ([פורסם בנבו9.2006); ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156, 164 (1999)). ).
33. בפסק דין נוסף של בית המשפט המחוזי בתל אביב, חזר בית המשפט על העיקרון לפיו עבודות חפירה והוצאת חול מאתר בניה הן חלק בלתי נפרד מעבודות הבנייה ולכן קרקע אתר הבניה הינה "אדמת בניין" אשר אינה מחוייבת בארנונה.
34. בניסבות אלו, אזי גם במקרה זה, על הרשות (עיריית חיפה) מוטל הנטל להוכיח כי מדובר על שימוש נפרד ועצמאי הנושא רווח כלכלי, ורק אז ייתכן ויהיה מקום לחיוב (על אף שמדובר באתר בניה). ראה עת"מ 55495-05-15 דניה סיבוב בע"מ נ' עיריית בת ים(.

 במקרה שלפנינו, לא די שמדובר על קרקע לגביה מתבצע תכנון מתקדם לקראת הוצאת היתר, אלא גם, שמדובר על קרקע אשר עומדת ריקה. נפרדת. שאין העוררת מפיקה ממנה כל שימוש או תועלת כלכלית ולפיכך קרקע זו עפ"י עקרונות הפסיקה איננה ברת חיוב. גבעת שמואל עורך דין מקרקעין עו"ד ערר ארנונה בגבעת שמואל עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה גבעת שמואל. נס ציונה עורך דין מקרקעין עו"ד ערר ארנונה נס ציונה עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה נס ציונה. בת ים עורך דין מקרקעין עו"ד ערר ארנונה בבת ים עורך דין תביעה ייצוג ועדת ערר ארנונה בת ים.

35. "החיוב בארנונה הוא בראש ובראשונה פונקציה של החזקה 'למעשה' בנכס ושל עשיית שימוש בו" (שם, בפסקה 11; כן ראו בג"ץ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4) 413, 417 (1984);
36. ודוק: נקבע כי לא די בכל שימוש כדי להצדיק גביית ארנונה בגין קרקע תפוסה ונדרש כי השימוש יעלה כדי "שימוש ייחודי" הווה אומר שימוש שונה או מובחן משימוש שבו עושה כלל הציבור בקרקע. על פי פסיקת בית המשפט העליון, חייב כל שימוש בקרקע לבוא לידי ביטוי בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסוים. בתוך כך נפסק כי עצם גידורה של קרקע אינו מלמד בהכרח על שימוש המבוצע בקרקע אם לנישום לא צומחת תועלת כלכלית. ראה לעניין זה: 129/84  פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4) 413

 סוף דבר

37. מכל האמור לעיל מתבקשת ועדת הערר הנכבדה לקבל את טענות העוררת ולהורות למנהל הארנונה לתקן את השומה ולהפיק דרישת חיוב מעודכנת אשר איננה כוללת את שטח בהיקף 20,562.07 מ"ר כמפורט במדידה מיום ******המהווה אדמת בניה ושטח התארגנות לקראת תחילת ביצוע פרויקט הבניה הנרחב במקרקעין.
38. העוררת שומרת על זכותה לצרף לאחר הגשת כתב ערר זה ובמהלך הדיון, ככול ויעלה הצורך, ראיות נוספות, אישורים ומסמכים המלמדים על נכונות ואמיתות טענותיה.

 וועדת הערר הנכבדה מתבקשת לחייב את המשיבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בתוספת מע"מ כדין.

________________
יניב אהרון, עו"ד
ב"כ העוררת

נכתב ע"י עו"ד יניב אהרון

אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.