דוגמא לכתב הגנה בנושא בניה על רכוש משותף אצל המפקח על הבתים המשותפים

כתב הגנה

הנתבעים מתכבדים להגיש בזאת כתב הגנתם לתביעה אשר הומצאה אליהם ביום ********** כדלקמן:

בקשה לדחייה/מחיקת התביעה על הסף

• איחור בהגשת התביעה

1. התביעה הוגשה מכוח תקנה 71 ג(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 בניגוד לזמנים הקבועים בחוק להגשתה. עפ"י סעיף 71ג(ב) היה על התובע להגישה בתוך 30 ימים מקבלת החלטת הדיירים לבצע הרחבת הדירות.
2. בע”א 2111/03 ראובן פליצ’יה ואח’ נ’ ציפורה סופיוב ואח’, פ”ד נט(5), 855 (2005) נקבע כי שאלת תקפותה של ההחלטה שהתקבלה על-ידי דיירי הבית לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין –אמורה להבחן על-ידי המפקח על רישום המקרקעין על-פי סמכותו הייחודית שהוענקה לו בסעיף 71ג לחוק המקרקעין".
3. יובהר ויודגש כי ההחלטה להרחיב את הדירות בבניין התקבלה בשנת ****** שעה התובע בעצמו היה שותף להחלטות הדיירים (מבקשי ההיתר) והסכים להרחבת דירת הנתבעים כפי שהוגשה בבקשה להיתר בניה.
4. הסכמתו של התובע ניתנה לא בכדי. התובע ביקש תוספת ממ"ד והרחבת סלון וזאת לאחר שבעבר הגיש בקשה להיתר והרחיב, הלכה למעשה, את דירתו בתוספת חדר בגודל 14.1 מ"ר עפ"י היתר בניה מס' ***********.
5. לראייה התובע עצמו (תת חלקה **) יחד עם הנתבעים (תת חלקה ***) ויחד עם דייר נוסף (תת חלקה ***) פנו יחד להנדסאי אדריכלות מר **** (להלן – "האדריכל") בשנת **** בבקשה שיתכנן ויגיש בקשה להיתר בניה להרחבת שלושת הדירות הנ"ל.

העתק הסכם ההתקשרות עם האדריכל רצ"ב ומסומן כנספח 1

6. וכך היה: עפ"י בקשה להיתר מס' **** אשר הוגשה לוועדה המקומית ביום **** ביקש התובע כדלקמן: "תוספת ממ"ד והרחבת סלון בקומת הקרקע בדירה מס' 2"

העתק החלטת הועדה לבקשה להיתר מס'  **** רצ"ב ומסומן כנספח 2

7. התובע מעיד בתביעתו כי התנגד להחלטת הועדה המקומית נשוא תביעה זו אשר התקבלה ביום ****** (אשדוד עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים עו"ד נציגות הבית המשותף באשדוד עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים אשדוד אשקלון עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים עו"ד באשקלון עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים אשקלון )
8. לפיכך, למצער, הרי שלכל המאוחר היה על התובע להגיש תביעתו בתוך 30 ימים ממתן ההחלטה של הוועדה המקומית אשר אישרה את התכנון להרחבת דירתם של הנתבעים ונתקבלה ביום ***** ביחס אליה הגיש התובע התנגדות, אשר נדחתה, והיה נוכח בדיון ההתנגדויות (ראה סעיף 22 לכתב התשובה מטעם הוועדה המקומית בערר ***/******) לפיכך, קיבל התובע את ההחלטת הוועדה המקומית לידיו.

העתק מכתב התשובה לערר רצ"ב ומסומן כנספח 3

9. אשר על כן שיהוי של כ- 3 שנים בהגשת התביעה מיום קבלת ההחלטה להרחבת הדירות ע"י הדיירים או למצער שיהוי של כ- חצי שנה מיום החלטת הועדה המקומית, ללא הגשת בקשה לארכה מכב' המפקחת על המקרקעין מחייב מחיקת התביעה על הסף. ירושלים עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים עו"ד ירושלים עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים ירושלים  רעננה עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים  עו"ד נציגות הבית המשותף ברעננה עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים רעננה

הסכמה להרחבת דירה

10. סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין קובע כי " בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין." תביעה זו מוגשת בחוסר תום לב שעה שהתובע הסתיר מעיני המפקחת את האירועים שקדמו להחלטת הועדה מדצמבר 2018.
11. כפי המפורט לעיל, התובע בנה חדר אשר הרחיב את שטח דירתו ב- 14.1 מ"ר וכן הגיש בקשה להיתר, יחד עם הנתבעים, ושכן נוסף, בבקשה לתוספת ממ"ד והרחבת סלון.
12. אין לתובע אפשרות להלין על הנתבעים שעה שביצע בניה הוא בעצמו ו/או קיבל הסכמת השכנים הלכה למעשה להרחיב את דירתו.
13. לציין, בהערת אגב, כי התובע אשר "עיניו גדולות" ביקש לנכס לעצמו זכויות בניה מעבר לאלו אשר מוענקות לו עפ"י תב"ע, נתקל בסירוב מטעם בודקת הרישוי של הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשר בחנה את מסגרת הזכויות של התובע ומצאה כי לתובע (לאחר שהרחיב ב- 14.1 מ"ר את דירתו) נותרו 11.21 מ"ר זכויות בניה.
14. בשלב זה, ולאחר שהוסבר לתובע ע"י האדריכל כי יאלץ התובע להגביל את בקשתו בהתאם לזכויות בניה שנותרו באמתחתו, פעל התובע, שוב בחוסר תום לב, ושלח מכתב לוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה לבטל את הבקשה להיתר שהגיש האדריכל עבור שלושת השכנים.

העתק מכתבו של התובע מיום ****** רצ"ב ומסומן כנספח 4

15. כתוצאה מכך, נפגעו הנתבעים והשכן הנוסף, היות וכתוצאה ממעשיו דחתה הוועדה המקומית את בקשתם של הנתבעים ואלו נאלצו להגיש בקשה נפרדת על כל הכרוך והמשתמע מכך מבחינת עלויות וזמני התכנון.

בקשה לתשלומי איזון בניגוד לדין

20. התביעה אשר מוגשת לכב' המפקחת לתשלומי איזון מבוססת על סעיף 71ב (ד) ו- (ה) לחוק המקרקעין. יחד עם זאת המשמעות של סעיף 71ב הינה מתן תשלומי איזון בסיטואציה בה התקבלה החלטה לגבי הרחבה של אחת מהדירות בבית המשותף לפי סעיף 71ב(א), וההרחבה המיועדת תוסיף לשטח של אותה הדירה שטח ב"שיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף" (ראה לעניין זה עשא (חי') 58782-05-17‏ ‏ עמית גורמן נ' גדעון אנגל)
21. מכאן, שברור שהמטרה של האפשרות לתבוע דמי איזון הינה לפצות את בעל הדירה שזכויותיו לגבי הרכוש המשותף נגרעות עקב כך שבעל הדירה שתורחב יקבל יותר מכפי המגיע לו על פי השיעור היחסי.  ( קרית אונו עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים  עו"ד נציגות הבית המשותף  קרית אונו עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים קרית אונו , גבעת שמואל עורך דין מקרקעין  עו"ד נציגות הבית המשותף  בגבעת שמואל עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים גבעת שמואל )
22. במקרה הנוכחי, הוראות סעיף 71בו-71ג כלל אינן חלות על הסיטואציה.
23. ההרחבה המתבקשת הינה על בסיס זכויות הבניה המוקנות לדירתם של הנתבעים מבלי שהעניין גורע מהזכויות המוקנות לתובע. כלומר הנתבעים מתכננים להרחיב את דירתם מכוח זכויות הבניה השייכות לגג אשר מוצמד לדירתם עפ"י מידע תכנוני אשר התקבל מאת הוועדה המקומית וכן מניידים 10.28 מ"ר מתוך סך הזכויות המוקנות להם עפ"י תב"ע (כפי שמוקנות לכל יתר 30 דירות הבניין). (הוד השרון עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים עו"ד נציגות הבית המשותף הוד השרון עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים הוד השרון , כפר סבא עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים  עו"ד נציגות הבית המשותף כפר סבא עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים כפר סבא , ראשון לציון עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים שכירות  עו"ד נציגות הבית המשותף ראשון לציון עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים ראשון לציון)
24. לא זו אף זו, שהתובע הגיש בקשה להיתר להגדיל את דירתו ולפיכך התביעה דנא גובלת בעזות מצח לבוא ולתבוע תשלומי איזון שלא כדין ולא כצדק.

מחיקת התביעה לאור חוסר תום לב

27. מדובר על תובע סדרתי. התובע נשוי לגב' *****, אשר מנהלת יחד איתו /ואו בעבורו שרשרת של תביעות כנגד השכנים, האדריכל, וגורמים נוספים.
28. לציין כי ביום ***** הגישו התנגדות אשר נדחתה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
29. התובע הגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית במסגרת ***** בגינו קבעה הוועדה המקומית כי "אין כל בסיס תכנוני להתנגדויות לבקשה נשוא הערר" (ראה סעיף 26 לכתב תשובה מטעם הוועדה המקומית). עוד קבעה העירייה כי "הבקשה נשוא הערר הינה בקשה סבירה שנועדה לשפר את התכנון ואת איכות החיים של המבקשים וזאת מבלי יש בה כדי להשפיע ו/או לפגוע במתנגדים" (ראה סעיף 28 לכתב התשובה מטעם הוועדה המקומית) ( רמת השרון עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים  עו"ד נציגות הבית המשותף רמת השרון עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים רמת השרון נתניה עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים  עו"ד נציגות הבית המשותף בנתניה עו"ד תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים נתניה )
30. לפיכך ביום ****שלח התובע באמצעות בא כוחו מכתב לוועדת הערר וביקש לבטל את הערר שהוגש על ידו.
31. ידוע לנתבעים כי מנהל התובע הליכי תביעה ותביעה שכנגד האדריכל במסגרת 11302-*****ובמסגרת ****.
32. ידוע לנתבעים כי לתובע ו/או לאשתו גב' סבח קשר משפחתי עם השמאי **** ולפיכך "מייצר" השמאי חוות דעת עבורם אשר מטרתם לעשות עושר ולאו דווקא במשפט.
33. בנסיבות אלו מתבקשת כב' המפקחת לדחות את התביעה לאור העניין שהוגשה בחוסר תום לב.

בניית מעל קומה קיימת

32. מבלי לגרוע מטיעוניהם המופרטים לעיל, מבקשים הנתבעים להבהיר עניין נוסף בקשר למחלוקת.
33. כידוע, בקשתם של הנתבעים אשר התקבלה בוועדה המקומית לתכנון ובניה, הינה לבנות תוספת חדר בקומה ג' מעל בניה קיימת השייכת לדירתו של מר יעקב לוי (תת חלקה **) מקומה ב' בעוד התובע מתגורר מתחתיו בקומת הקרקע (תת חלקה ***
34. הלכה פסוקה היא כי אם מוצמד שטח מסוים "אין לראות כרכוש צמוד אלא את מה שהוצמד מפורשות". ע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807. אם הוענקה זכות לבנות על השטח המוצמד, איננו נובע מכך עדיין כי כל חלקיו החיצוניים של מה שנבנה (קירות חיצוניים או גג) גם הם מוצמדים לדירה כל עוד לא נקבע מפורשות אחרת, בהסכמת כל בעלי הדירות". ( תל אביב עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים עו"ד נציגות הבית המשותף תל אביב עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים תל אביב , ראש העין עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים שכירות  עו"ד נציגות הבית המשותף ראש העין עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים ראש העין )
35. לפיכך, גם עפ"י הלכה זו, אין לתובע להלין על הנתבעים, היות והגג אשר בנוי מעל דירתו של מר יעקב לוי איננו רכוש המוצמד כלל ועיקר לדירת התובע.
36. הלכה למעשה, אין שום הפרעה בשימוש של התובע מגינתו. ההרחבה שמבצעים הנתבעים נמצאת שתי קומות מעל למבנה קיים ולפיכך אין מדובר אלא בניסיון לעשות עושר שלא במשפט.

התייחסות לסעיפי כתב התביעה

33. למען הזהירות בלבד מוגשת התייחסות פרטנית לסעיפי התביעה.
34. האמור בסעיף 1-4 – איננו מוכחש.
35. האמור בסעיף 5 – מוכחש. המגעים אשר התקיימו בין הצדדים אינם רלוונטיים להליך זה, וככול שנעשו, היו בטרם קיבלו הנתבעים ייעוץ משפטי בעניין. ידוע לנתבעים כי לאחר שהילך התובע אימים על שכנים אחרים הסכימו השכנים, לצורך פשרה, לשלם לתובע סך של כ- **** ₪ ובזאת הסתיימו ההליכים בניהם. ( פתח תקווה עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים שכירות עו"ד נציגות הבית המשותף פתח תקווה עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים פתח תקווה , הרצליה עורך דין מפקחת על הבתים המשותפים שכירות  עו"ד נציגות הבית המשותף הרצליה עורך דין תביעה למפקח / ת על הבתים המשותפים הרצליה )
36. יודגש כי למען הפסקת ההליכים אשר מנהל התובע כנגד הנתבעים, הציעו הנתבעים, לצרכי פשרה בלבד, תשלום דומה ע"ס כ- ***₪ וזאת על אף שאין לתובע עילה כדין לדרוש את הכספים כמפורט לעיל.
37. האמור בסעיף 6 – מוכחש. עפ"י בקשה להיתר מס' **** ביקשו הנתבעים להגדיל את שטח דירתם מעל דירתו של מר יעקב לוי (קומה ב) בשטח של 12.6 מ"ר. יוזכר כי התובע בעצמו הגדיל את דירתו עפ"י היתר משנת ** ב- 14.1 מ"ר.
38. האמור בסעיף 7 – איננו מוכחש. הנתבעים עומדים על כך שעל התביעה להידחות על הסף מהנימוקים המפורטים לעיל, ובנסיבות אלו, אין לקבוע שמאי להערכת תשלומי איזון.
39. הנתבעים מתנגדים לאמור בסעיף 8 לכתב התביעה – מדובר על שמאי קרוב משפחה של הנתבעים אשר מייצר בעבורם חוות דעת מוטעות והכל במטרה לעשות עושר שלא במשפט על גבם של הנתבעים ו/או אנשים אחרים אשר נתבעו ע"י התובע.
40. הנתבעים מתנגדים לאמור בסעיף 9-10 אשר נטען בעזות מצח ובניגוד לדין.
41. מכל האמור לעיל, מתבקשת כב' המפקחת על המקרקעין לדחות את התביעה על הסף ו/או לגופה לאור הנימוקים המופרטים לעיל ולחייב את התובע בהוצאות לרבות שכר טרחת עורך דין בגין הכנת כתב הגנה זה.

___________________
עו"ד יניב אהרון

ב"כ הנתבעים

כתב ע"י עו"ד יניב אהרון

אין באמור במסמך זה כדי להווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי אין להעביר ואין להסתמך על האמור במאמרים או דוגמאות לכתבי הטענות המפורסמים באתר. אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או לעשות כל מטרה מסחרית. אדם אשר יבצע הפרה של האמור עלול לגרום נזק ולהיות חשוף לעונשים ולתביעות הקבועים בדין.